Можете ли вы получать прибыль от продажи недвижимости для сдачи в аренду?
Сейчас больше, чем когда-либо, нужно понимать, как получать прибыль от покупки недвижимости для сдачи в аренду. Изменения на рынке в последние годы сильнее, чем когда-либо, ударили по карману потенциального арендодателя.
Правила тоже меняются, что еще больше усложняет жизнь инвестору. Стоит ли по-прежнему тратить время и усилия, необходимые для получения прибыли? Или есть более простые способы получить более высокую прибыль от тех же финансовых инвестиций?
Несмотря на низкие процентные ставки, из-за которых покупка с целью сдачи в аренду кажется привлекательной на первый взгляд, повышение гербового сбора и потеря ипотечных налоговых льгот по процентам и многое другое говорят совсем о другом. история.
Арендодатель-любитель сейчас в упадке
Рынок уже давно разделен на две части. Когда-то покупка с целью сдачи в аренду считалась разумной инвестицией для арендодателя-любителя с небольшими дополнительными деньгами. Сложности, которые приносит нынешний рынок, означают, что арендодатель-любитель отступает и выбирает альтернативные варианты.
Эта тенденция оставляет рынок открытым для профессиональных арендодателей. В конце концов, именно у них есть понимание и опыт, чтобы заставить это работать, даже с более жесткими цифрами и более жесткими правилами.
Как заставить недвижимость работать на вас
Мы надеемся, что приведенная ниже информация даст вам некоторое представление о том, что можно и чего нельзя делать при инвестировании в недвижимость, что действительно следует учитывать, а также о некоторых подводных камнях.
Планируйте реалистичный и точный бюджет
Если вы оцениваете только то, что можете позволить себе потратить, у вас могут быть проблемы. Когда дело доходит до финансирования вашего проекта по сдаче в аренду, необходимо учитывать множество факторов; сейчас больше, чем когда-либо.
Если у вас еще нет большого опыта работы на этом рынке, стоит провести исследование. Вы можете посоветоваться с теми, у кого есть недвижимость и опыт сдачи в аренду. В качестве альтернативы вы можете создать всеобъемлющий контрольный список, чтобы охватить все возможные варианты. Вы должны составить обоснованный план того, сможете ли вы получить реальную прибыль от рынка в текущей ситуации.
Существенные затраты связаны не только с приобретением недвижимости. Все постройки требуют постоянного внимания и ухода. Как арендодатель, чаще всего это будет ваша ответственность, а не арендатора.
Крайне важно иметь достаточный фонд для подкупа. Как бы хорошо вы ни планировали, у вас нет хрустального шара; всегда будут проблемы, которые проскользнут через вашу сеть.
· Сколько времени требуется для сдачи объекта в аренду?
· Что вы можете сделать с малооплачиваемыми арендаторами?
· Как вы будете справляться с авариями и непредвиденными событиями?
Нет никаких гарантий, независимо от того, насколько хорошо вы изучили свой рынок, поэтому убедитесь, что вы предусмотрели все возможные варианты.
Убедитесь, что вы покрыли все расходы
Очень легко упустить важный шаг, который разрушит вашу мечту о получении прибыли. Мы всегда советуем новым инвесторам обращаться к юристу по передаче имущества или лицензированному перевозчику. Они идеально подходят для объяснения юридических аспектов покупки недвижимости и ее сдачи в аренду.
Вы также должны поговорить со своим бухгалтером, чтобы убедиться, что вы проинформированы о многочисленных налоговых последствиях.
Купить, чтобы сдать ипотеку
Процентные ставки на покупку с целью сдачи в аренду сейчас низкие, но это не будет длиться вечно. Вам необходимо учитывать вероятные изменения и высокие вступительные взносы, а также то, как они повлияют на вашу общую прибыль.
Гербовый сбор
В 2016 году были внесены изменения в закон о гербовом сборе за вторичное жилье. Гербовый сбор — это государственный налог, пороги и ставки которого зависят от местоположения и стоимости имущества.
Порог гербового сбора в Англии составляет 125 000 фунтов стерлингов, в Шотландии – 145 000 фунтов стерлингов, а в Уэльсе – 180 000 фунтов стерлингов. Ставка для первых объектов варьируется от 2 до 12 % в зависимости от цены: от 125 000 фунтов стерлингов до 1,5 млн фунтов стерлингов.
Ставка для вторых объектов варьируется от 3 до 15 %. Это легко определить надбавку в размере 3 % к ставкам на первую покупку недвижимости.
Агентское вознаграждение
Если вы не собираетесь управлять арендой самостоятельно, вы также должны учитывать расходы агента. У каждого агента будут свои ставки, когда речь идет о поиске арендаторов, сборе арендной платы, хранении депозитов и решении типичных повседневных вопросов.
Как всегда, поищите лучший вариант для вашей ситуации. И обязательно учтите это в ожидаемой прибыли.
Налог на прирост капитала
Многие инвесторы, покупающие с целью сдачи в аренду, используют ипотечные кредиты только под проценты, планируя в конечном итоге продать недвижимость, чтобы покрыть стоимость первоначальных инвестиций.
Однако вам придется платить налог на прирост капитала со второй собственности, поэтому вы должны быть готовы к этому и учесть его в своем бюджете.
Ставки CGT для недвижимости варьируются от 18–28 % в зависимости от вашей ставки подоходного налога. Налог основан на доходах, а не на цене продажи имущества.
Вы можете требовать возмещения всех законных расходов, связанных с покупкой и продажей недвижимости. Например, вы можете компенсировать сборы, гербовый сбор и любые улучшения, которые вы сделали, пока владели им. Кроме того, вы можете претендовать на не облагаемое налогом пособие.
Доход превыше прироста?
Инвестор, покупающий с целью сдачи в аренду, будет стремиться к максимальной доходности от аренды.
Доход – это процент арендной платы от стоимости недвижимости, но будьте осторожны. Цена собственности, которую вы согласуете с продавцом, не будет равна общей сумме, которую вы за нее заплатите, с учетом суммы многих сопутствующих сборов.
Разумная доходность должна быть выше 5%. Если вы можете набрать более 7 или 8 %, значит, вы хорошо подготовились.
Если по какой-либо причине (а их может быть много) доходность падает до такой степени, что ваша доходность не достигает необходимого целевого уровня, вам лучше всего надеяться на рост капитала. Это рост стоимости имущества в среднесрочной или долгосрочной перспективе, а также прибыль, которую вы получите.
Присматриваюсь к покупке, чтобы сдать в ипотеку
Ставки и сборы варьируются от кредитора к кредитору. Однако низкая ставка — не всегда лучший вариант.
Вам нужно будет рассмотреть плюсы и минусы каждого типа ипотеки, а затем дополнительные сборы за оформление. Высокие комиссии могут означать, что привлекательная низкая процентная ставка будет означать худшую сделку.
Мы подробнее остановимся на покупке недвижимости для сдачи в аренду в следующих руководствах.
Убедитесь, что вы застрахованы
Ваша страховка должна покрывать гораздо больше, чем обычный полис страхования зданий. В зависимости от того, как вы управляете сдачей в аренду, вам придется позаботиться о некотором уровне страхования имущества, и, конечно же, вам понадобится специальная страховка для страхования арендодателя.
Вы также должны подумать о страховании, покрывающем случаи, когда ваши арендаторы не вносят арендную плату, и даже расходы на выселение проблемных арендаторов. Если бы вам пришлось покрывать или оплачивать эти огромные расходы самостоятельно, это могло бы стать соломинкой, которая сломает хребет верблюду.
Соблюдайте законность
По закону вы обязаны хранить депозиты ваших арендаторов. Существует две поддерживаемые государством схемы защиты вкладов: страхование и кастодиальная.
Если вы нанимаете агента для управления сдачей в аренду, он должен позаботиться обо всем. Если вы этого не сделаете, то вы должны предоставить юридический контракт и возможность.
Исследуйте свой рынок и своих арендаторов
Выбор арендатора для вашей недвижимости будет зависеть от типа недвижимости, которую вы планируете купить. Как найти недвижимость для сдачи в аренду, подходящую для вашего бюджета, возможных арендаторов и необходимой доходности, может быть сложной задачей сама по себе.
Потребности молодой профессиональной пары, семьи или дома, полного студентов, очень разные. Все они будут искать различные особенности собственности и местоположения. Это те же соображения при выборе подходящего объекта для инвестирования.
В конце концов, самый желанный дом в самом красивом районе не всегда приносит наибольшую прибыль.
Ваш доход может быть намного выше в студенческом доме, чем в семейном доме. Многоквартирный дом (HMO) может быть не таким роскошным, как дом в пригороде, но может стать гораздо более выгодным вложением.
В зависимости от типа ваших инвестиций и личной ситуации вам может потребоваться совет по таким вопросам, как может ли арендодатель жить в доме, купленном для сдачи в аренду или о новом законодательстве в отношении агентских сборов.
ОПЗ может добиться высокой доходности за счет накопленной арендной платы. В HMO должно быть как минимум 3 арендатора, которые делят ванную комнату, кухню и туалет. Часто расположенные недалеко от университетов и колледжей, они должны иметь только базовый внешний вид и требуют меньше обслуживания и содержания, чем более дорогие объекты с лучшим расположением.
Плюсы и минусы покупки с целью сдачи в аренду согласно UpperKey
Плюсы
· Долгосрочные инвестиции в недвижимость всегда были и остаются безопасным выбором для инвесторов.
· Во многих почтовых индексах по-прежнему наблюдается высокий рост стоимости аренды и продаж. Сообразительный инвестор будет следить за местами, которые вот-вот начнут процветать, и сделает все возможное, чтобы гарантировать максимальную прибыль.
· Арендная плата будет расти, а рынок аренды будет продолжать расти. Все меньше людей, чем когда-либо, могут покупать собственную недвижимость, что приводит к устойчивому рынку аренды.
Минусы
· Затраты, налоги и законодательство, которые инвестор должен учитывать в своем процессе, стали более строгими, чем в предыдущие годы.
· Новые арендодатели должны будут платить больше налогов. Установлено, что 3%-ная нагрузка на гербовый сбор значительно повлияет на предыдущий уровень налогообложения.