В 2021 году французы были очень заинтересованы в инвестициях в недвижимость: почти каждый шестой француз заявил, что у них есть проект недвижимости в течение 12 месяцев. Для этого есть две причины: во-первых, культурная. Для сравнения, в 2021 году в Канаде было совершено около 600 000 сделок с недвижимостью по сравнению с 1,17 миллионами во Франции в том же году. Вторая причина — простота: вы покупаете — вы владеете. И, наконец, вишенка на торте: недвижимость — единственная инвестиция, имеющая двойной эффект рычага, поскольку вы можете зарабатывать на том, что покупаете, и на том, что берете взаймы (например, при низких ставках).
Но чтобы сделать успешную инвестицию в аренду, вам необходимо сдавать недвижимость в аренду по правильной цене! Как оценить стоимость аренды недвижимости? Не паникуйте: давайте посмотрим, как сделать ваши инвестиции в аренду успешными!
Что такое рентабельность?
Мы оцениваем стоимость аренды недвижимости, в частности, исходя из ее прибыльности. Но что именно? Давайте возьмем пример.
Представим, что у вас есть недвижимость, приобретенная за 200 000 евро. Вы арендуете эту квартиру за 900€ в месяц брутто, то есть 10 800€ в год. Это то, что мы называем валовым доходом. Пять лет спустя вы решаете продать эту квартиру с приростом капитала в размере 5 000 евро или 205 000 евро. Валовой доход представляет собой общую сумму вашего дохода, то есть 10 800 евро в год в течение пяти лет, плюс прирост капитала от перепродажи. Таким образом, в конце операции доходность вашей недвижимости составит 59 000 евро!
Подводя итог, доход — это прибыль, которую вы сможете получить от своего инвестиционного объекта, то есть от арендной платы. Это то, что оно произвело. А рентабельность – это то, что вы заработаете в конце операции, благодаря итоговому приросту капитала и доходу, полученному в течение всего периода содержания.
Как узнать чистый доход от моей собственности?
Как видите, когда мы хотим узнать стоимость аренды недвижимости, нас интересует ее доходность. Однако будьте осторожны: не забывайте проводить различие между валовым доходом и чистым доходом. Как мы упоминали ранее, валовой доход — это арендная плата, которую вы получаете за год. Если аренда арендуемой недвижимости составляет 900€, то она приносит вам 10 800€ в год. Но, как вы понимаете, это не точная сумма, которую вы получите. А чтобы знать, что именно вы получите, необходимо рассчитать чистую прибыль.
Чистая доходность вашей недвижимости — это доход от аренды, который она приносит, из которого вы должны вычесть различные расходы, связанные с инвестициями в аренду недвижимости. Этими различными сборами могут быть налог на имущество и налог на мусор, ваши управленческие сборы, будь то напрямую, т. е. самостоятельно или через управляющий недвижимостью, ваша страховка, ваша работа, ваши налоги, взносы на социальное обеспечение и т. д.
Чтобы получить лучшее представление о ваших инвестициях и их чистой прибыли, не стесняйтесь дать точную оценку вашего налогового бремени: каков ваш уровень налогов? Облагаются ли ваши активы налогом на имущество? Ваши активы приносят доход от собственности или BIC... ?
Чем точнее вы оцениваете свои расходы, которые следует вычесть из валового дохода, тем лучше вы сможете оценить свое финансовое положение во время инвестиционной операции по аренде.
Давайте вернемся к приведенному ранее примеру и валовому доходу в размере 10 800 евро от вашей арендованной недвижимости. После вычета сборов мы оцениваем, что чистый доход от этой недвижимости составит 4500 евро. Так что разница реальная! Чтобы избежать неприятных сюрпризов, всегда лучше рассчитать чистую доходность.
Более того, доходность всегда рассчитывается относительно обновленной цены недвижимости, поэтому важно иметь актуальную оценку!
Как оценить стоимость аренды недвижимости?
Если вы хотите узнать стоимость аренды недвижимости, вы должны сначала оценить стоимость самой недвижимости. Для этого вы можете, например, оценить свой товар, приняв во внимание географический сектор и его типологию.
Оценка недвижимости, особенно с точки зрения арендной платы, может быть затруднена, особенно в таких крупных городах, как Париж. Для этого вы можете использовать определенные инструменты и методы, но вы также можете поинтересоваться контроль арендной платы в Париже.
После составления оценки можно будет определить, какой тип аренды вы можете предложить и по какой цене. Например, если ваша недвижимость представляет собой Т4, расположенную в небольшой деревне в Крез, предлагать меблированную квартиру вашим будущим арендаторам нецелесообразно! Напротив, если у вас есть T2 в Париже, вам стоит рассмотреть меблированное жилье! Вы также можете выбрать срок аренды, который вы хотите предложить.
Как я могу оптимизировать прибыльность своей недвижимости, сдавая ее в аренду с мебелью?
Меблированная аренда — суперзвезда аренды! Действительно, после кризиса в области здравоохранения 2020 года аренда мебели стремительно возвращается в индустрию аренды.
Но сначала давайте проясним, что подразумевается под «меблированным жильем»: это жилье, состоящее из минимума движимых объектов, в которое арендатор может въехать немедленно. Поэтому вы обязуетесь предоставить арендатору как минимум все необходимое для сна (постельное белье, одеяло или одеяло), приготовления пищи и еды (плиты, духовка или микроволновая печь, холодильник, морозильник, кухонная утварь и посуда, стол и стулья) или даже уборки. (чистящее оборудование). Вам также следует обеспечить удобные жилые помещения, предложив в спальнях рюши или шторы, светильники и полки для хранения вещей. Если вы хотите узнать больше, вы легко найдете исчерпывающий перечень оборудования для меблированной недвижимости на сайте госуслуг.
Что касается управления, существует два типа аренды с мебелью: классическая аренда с мебелью, где вы, владелец, являетесь менеджером и оператором; и меблированная аренда с коммерческой арендой, что означает, что управление и эксплуатация вашей недвижимости передаются стороннему оператору.
Чтобы оптимизировать прибыльность ваших инвестиций в аренду, вы можете поинтересоваться энергетической диагностикой вашего объекта недвижимости. Обратите внимание на действующие стандарты. Они регулярно развиваются и имеют тенденцию становиться более строгими. Например, у вас есть время до 1 января 2028 года провести работы по приведению вашего объекта в норму, если его энергетические показатели ниже F. И это не рекомендация, а закон, который вы должны соблюдать!
В заключение
Поэтому оценка арендной стоимости вашей недвижимости имеет важное значение! Это позволит вам определить свою инвестиционную стратегию для оптимизации ее прибыльности. Определив обоснованную инвестиционную стратегию, которая учитывает ваши инвестиционные цели, а также вашу ситуацию и состояние вашей собственности, очень важно сделать «хорошую» инвестицию.
И последний совет: не стесняйтесь получать информацию и быть в курсе действующее законодательство в отношении аренды. Это позволит вам сделать свой выбор, а также обезопасить свои инвестиции!