1. Como administrar o imóvel alugado por conta própria?
Se você está pensando em administrar seu próprio aluguel, aqui estão algumas coisas que você deve considerar.
1. Personalidade e distância profissional.
2. Legal e legislação.
3. Cobrança de aluguéis.
4. Locação de seu imóvel (Publicidade, Recebimento de consultas, Seleção de inquilinos, Aceitação de pedidos)
5. Inspeções
6. Avaliação do aluguel e aumentos de aluguel
7. Reparos e manutenção
8. Disponibilidade e tempo
9. Tecnologia, impostos e manutenção de registros
10. Custos
Quais são os documentos necessários?
Independentemente de você se autogerenciar ou nomear um gerente de propriedade para sua propriedade, os seguintes documentos serão geralmente exigidos:
1. Qualquer tipo de "guia de locação" que deve ser dado aos inquilinos antes de assinar o contrato de locação, no qual se explicam os direitos dos inquilinos, conforme exigido por sua legislação estadual, por exemplo, em NSW é o "Guia de Locação".
2. O contrato de arrendamento
3. Um relatório sobre as condições de propriedade
4. Um formulário de solicitação de vínculo
Você pode obter estes documentos em vários pontos de venda, incluindo a autoridade de aluguel relevante em seu estado, institutos imobiliários, grandes agências de notícias, departamentos de consumo e algumas empresas de fornecimento de papelaria.
Obrigações do locador
Seja feito diretamente ou através de um administrador da propriedade, as seguintes ações e condições básicas devem ser feitas para um inquilino no início e durante o período de arrendamento:
1. Uma cópia assinada do contrato de arrendamento entregue ao inquilino
2. Uma cópia assinada de um Relatório de Condições de Propriedade entregue ao inquilino
3. O formulário de depósito de caução assinado e submetido em seu nome à junta ou ao fideicomisso de arrendamento
4. A provisão de um imóvel limpo, seguro e pronto para ocupação imediata
5. Fornecimento de um conjunto de todas as chaves para cada inquilino no contrato de arrendamento
6. A manutenção regular de todos os aparelhos fixos, como aquecedores de água e a gás
7. Pagamento de taxas de água e esgoto
8. A emissão de recibos detalhados para o pagamento do aluguel ao locatário
9. A preparação financeira e de recursos para realizar reparos necessários e urgentes, quando necessário
10. Respeitar o direito do locatário ao gozo pacífico e tranquilo das instalações, observando as regras de avisos para inspeções e acesso.
Você deve considerar a contratação de uma empresa de administração de imóveis se:
Você não mora perto de seu imóvel alugado. Se seu imóvel alugado estiver localizado longe de onde você mora, a contratação de uma empresa de administração de imóveis pode ser inestimável para lidar com as muitas questões que você não será capaz de lidar de longe.
Seu tempo é limitado. Mesmo que você goste de gerenciamento prático, pode não ter muito tempo para dedicar a seus negócios, especialmente se o proprietário não for seu trabalho diário. E se você preferir passar seu tempo fazendo crescer seu negócio, inclusive procurando novas propriedades, arranjando financiamento para reformas ou mudando sua estrutura comercial, então uma empresa de administração pode ser uma boa maneira de gastar seu dinheiro.
Você tem muitos imóveis ou unidades de aluguel. Quanto mais imóveis para locação você possuir e quanto mais unidades eles contiverem, mais provavelmente você se beneficiará de uma empresa de administração.
Você pode arcar com o custo. A contratação de uma empresa de administração de imóveis é uma opção atraente se você puder arcar com as taxas. Ao entrevistar empresas, espere ouvir citações que variam entre 5% e 10% do que você recolhe em renda de aluguel. Se for um mercado em baixa e você for capaz de administrar as coisas por conta própria (ou com a ajuda de um gerente residente ou outros funcionários), talvez você queira continuar fazendo isso até que o mercado se inverta.
Você não está interessado na administração prática. Muitos proprietários anseiam pelo desafio de encontrar bons inquilinos e pelas recompensas de manter uma propriedade segura e atraente por conta própria. Mas se você vê a propriedade de um imóvel alugado estritamente como um investimento e quer pouco ou nada a ver com a administração diária de seus imóveis, considere a possibilidade de contratar ajuda para administrar seu imóvel.
2. A propriedade é um bom investimento?
O setor imobiliário é geralmente uma grande opção de investimento. Pode gerar renda passiva contínua e pode ser um bom investimento a longo prazo se o valor aumentar com o tempo. Você pode até usá-lo como parte de sua estratégia geral para começar a construir riqueza.
Conheça primeiro suas metas financeiras.
Analisar o fluxo de caixa antes das expectativas de crescimento de capital.
Veja os indicadores-chave na área.
Certifique-se de que você não paga muito por essa propriedade.
Na verdade, faça-o um bom investimento.
As casas são um bom investimento?
A taxa média de retorno que você deve esperar ao possuir uma casa está entre 8,6% - 10,0% por ano. Uma casa pode ser um investimento inteligente, mas, em média, seu retorno esperado é aproximadamente igual ao investimento em ações. O retorno esperado varia muito de cidade para cidade, e depende muito da relação preço/aluguel da casa de uma cidade.
Quanto lucro você deve obter com um imóvel alugado?
Você precisa cobrar um aluguel alto o suficiente para cobrir suas despesas e levar para casa um lucro. Com pagamentos de hipoteca para enfrentar e uma dura concorrência, você só poderá lucrar de $200 a $400 por mês em um imóvel.
Alugar um imóvel é realmente um desperdício de dinheiro?
Qualquer pessoa pode desperdiçar dinheiro tomando más decisões de gastos e confiando demais no crédito. Mas, por si só, o aluguel é na verdade uma escolha financeira inteligente e flexível! ... Claro, pessoas que alugam mais espaço do que precisam ou que vivem em uma parte quente da cidade e pagam aluguéis ridiculamente altos estão desperdiçando seu dinheiro.
É melhor possuir ou alugar?
É menos caro
Alguns especialistas financeiros lhe dirão que é mais caro alugar do que comprar, mesmo depois de incluir manutenção, reparos e taxas de HOA. Outros insistirão que o aluguel é a decisão mais barata e somente os compradores comprometidos com a casa devem considerar a possibilidade de conseguir uma hipoteca. A verdade está em algum lugar no meio.
É melhor comprar ou alugar?
Geralmente falando, se a relação preço/aluguel é inferior a 20, comprar pode ser uma opção melhor. Por outro lado, se a relação preço/aluguel for superior a 20, o aluguel pode ser melhor. É desnecessário dizer que qualquer relação ou comparação só é significativa se você estiver comparando propriedades similares.
3. É melhor investir em propriedades ou ações?
Prós e contras de investir em ações
Prós:
● Liquidez: Os investimentos em ações geralmente são mais líquidos, portanto, seu dinheiro não fica preso por longos períodos.
● Titularidade: Você pode possuir parte de um negócio sem contribuir para o seu dia-a-dia. Você pode estar envolvido em reuniões de acionistas.
● Assistência: Corretores de serviço completo, fundos mútuos e outros facilitadores de investimentos podem fazer com que os investimentos em ações sejam relativamente simples e diretos.
● Crescimento de capital: Ações bem investidas têm o potencial de fazer ganhos de capital a uma taxa mais rápida do que a propriedade normalmente faria.
● Dividendos: Você pode receber dividendos regulares como renda ou para reinvestir. Se os dividendos forem inferiores aos juros sobre o empréstimo utilizado para financiar seu investimento, você poderá colher benefícios fiscais (engrenagem negativa).
● Acessibilidade de preços: Você pode ser capaz de comprar ações com um capital inicial inferior ao que você precisaria para a propriedade.
Contras:
● Volatilidade: Os preços das ações podem flutuar no curto prazo, o que pode ser perturbador para os investidores e tornar a liquidação menos atraente.
● Perda de capital: Você pode fazer uma perda de capital e deixar de receber dividendos se uma empresa na qual você detém ações entrar em processo de liquidação.
● Disciplina: O investimento em ações pode ser muito emocional devido a picos e caleiras nos preços das ações, portanto, muitas vezes requer disciplina rigorosa.
Prós das propriedades de investimento:
● Benefícios fiscais: Estão disponíveis descontos de alavancagem negativa e ganhos de capital significativos.
● Segurança: Como você está comprando um ativo tangível, muitas vezes é mais fácil sentir-se seguro em seu investimento. Há menos risco de ser defraudado, pois você pode avaliar fisicamente a propriedade.
● Equidade: Você pode alavancar o patrimônio líquido de uma propriedade com muito mais segurança do que se você tomar emprestado contra ações existentes.
● Escada de propriedade: O aluguel de imóveis pode ser uma opção atraente para ajudá-lo a subir na escada do imóvel e ser dono de sua primeira casa.
Contras de propriedades de investimento:
● Maior envolvimento: Ser um locador normalmente requer mais envolvimento prático. Os administradores de propriedades podem reduzir sua carga de trabalho, mas isso tem um custo.
● Caro: Imóveis muitas vezes requerem capital significativo para serem comprados. Isto também significa que seu dinheiro está concentrado em um único ativo, em vez de ser diversificado.
● Alta manutenção: Você geralmente precisa manter sua propriedade arrendada para cobrir taxas, seguros e manutenção. Caso contrário, você pode perder dinheiro.
● Falha do mercado imobiliário: As pressões no mercado imobiliário podem potencialmente levar a um colapso, resultando na queda dos preços da casa e no aumento das taxas de juros hipotecárias.
4. Como encontrar clientes para empresa de administração de imóveis?
Seu website (design do website)
Otimização para mecanismos de busca (SEO), especialmente SEO local.
Marketing de conteúdo.
Publicidade paga por clique (PPC)
Marketing por e-mail (e remarketing)
Vídeo marketing.
Marketing em mídias sociais.
Eventos de Meetup
Pense Fora da Caixa
Muitos administradores de propriedades concentram seus esforços de marketing nos mesmos velhos e cansados recursos, como proprietários de casas que já estão procurando alugar e podem precisar da assistência de um profissional. E quanto àqueles que planejavam vender, mas não tiveram muita sorte? Eles podem estar abertos à idéia de alugar e contratar um gerente de propriedade em vez disso, e as chances são que ainda não tenham sido abordados por sua concorrência. Às vezes você precisa pensar fora da caixa para encontrar bons candidatos para comercializar, mas quando o faz, você pode acabar acertando o jackpot.
Sempre acompanhe
As pessoas para quem você está comercializando seus serviços estão ocupadas. Caso contrário, eles não estariam considerando contratar um profissional para administrar suas propriedades. Isso significa que eles podem não ter tido tempo para ler seu cartão postal ou e-mail. Seja persistente e faça o acompanhamento. Tente enviar e-mails ou fazer ligações em horários diferentes durante o dia que possam ser melhores para seu público. Apenas tenha cuidado para não exagerar. Você não quer que todos os seus esforços sejam em vão se você for rotulado como um spammer.
Envolva-se na Comunidade
Se você está procurando por proprietários locais, o melhor lugar para encontrá-los é em suas próprias comunidades. Participe de eventos locais, patrocine instituições de caridade, junte-se à Câmara de Comércio local ou outra organização profissional, realize encontros e organize encontros sociais. Quanto mais as pessoas em sua área alvo vierem a conhecê-lo, mais provável será que elas mesmas optem por trabalhar com você ou encaminhar seus serviços para alguém que conheçam.