売買物件から利益を上げることができる立場にありますか?
不動産の購入から賃貸への利益の転換について理解すべきことはこれまで以上に多くあります。近年の市場の変化は、潜在的な家主のポケットにこれまで以上に大きな打撃を与えています。 ルールも変わりつつあり、投資家の生活はさらに困難になっています。利益を上げるために必要な時間と労力を費やす価値はありますか?それとも、同じ金融投資でより高い収益を得る簡単な方法はありますか? 低金利にもかかわらず、一見すると賃貸購入は魅力的に見えますが、印紙税の上昇や住宅ローンの利子税控除の喪失など、まったく別の話があります。
アマチュア家主は今衰退している
市場はずっと前から 2 つに分かれています。賃貸物件を購入することは、アマチュア家主にとって少し余分なお金があれば、気の利いた投資と考えられていました。現在の市場がもたらす複雑さは、アマチュアの家主が手を引いて別の選択肢に向かうことを意味します。 この傾向は、プロの家主にとって市場を大きく開いたままにしています。結局のところ、彼らはそれを機能させるための理解と経験を持っている人たちです.
不動産をあなたのために働かせるために購入する方法
以下の情報が、購入から賃貸への投資のすべきこととすべきでないこと、実際に考慮すべきこと、およびいくつかの落とし穴についての洞察を提供することを願っています.
現実的で正確な予算を立てる
支出できる金額だけを見積もっている場合は、問題が発生しています。購入から賃貸へのプロジェクトの資金調達に関しては、考慮すべきことがたくさんあります。今、これまで以上に。 この市場でまだあまり経験がない場合は、調査を行う価値があります。不動産や賃貸の経験者からアドバイスをもらうことができます。または、すべての不測の事態をカバーする包括的なチェックリストを作成することもできます。現在の状況で市場から真の利益を上げることができるかどうかについて、教育を受けた計画を立てる必要があります。 多額の費用がかかるのは物件の取得だけではありません。すべての建物には、常に注意とメンテナンスが必要です。家主として、多くの場合、それはあなたの責任であり、テナントの責任ではありません. 適切な秘密資金を保持することが不可欠です。どんなにうまく計画しても、水晶玉はありません。あなたのネットをすり抜ける問題が常にあります。
· 物件を貸与するのにどのくらいかかりますか？
· 支払いの悪いテナントに対して何ができますか?
· 事故や不測の事態にどのように対処しますか?
市場をどれだけよく調査しても、保証はありません。そのため、すべての不測の事態に備えるようにしてください。
すべての費用をカバーしていることを確認してください
利益を上げるというあなたの夢を台無しにする重要なステップを逃すのはあまりにも簡単です。新しい投資家は、譲渡弁護士または認可された譲渡人に相談することを常にお勧めします。彼らは、不動産の購入と賃貸の法的側面を説明するのに理想的な場所にあります。 また、会計士に相談して、多くの税金への影響について知らされていることを確認する必要があります。
住宅ローンを借りるために購入
現在、Buy-to-Let の金利は低いですが、それが永遠に続くわけではありません。可能性のある変更と高い紹介料、およびそれらが総利益にどのように影響するかを考慮する必要があります。
印紙税
セカンドハウスの印紙税に関して、2016年に法律が変わりました。印紙税は政府税であり、しきい値と率は場所と資産価値によって異なります。 印紙税のしきい値は、イングランドで 12 万 5,000 ポンド、スコットランドで 14 万 5,000 ポンド、ウェールズで 18 万ポンドです。最初のプロパティのレートは、プロパティの価格に応じて 2 ～ 12% の範囲で調整されます。 セカンド物件のレートは3～15%です。これは、最初の不動産購入の料金に加えて 3% の追加料金を簡単に見つけることができます。
仲介手数料
自分でテナントを管理しない場合は、エージェントのコストも考慮する必要があります。各エージェントは、テナントの検索、家賃の徴収、預金の保持、および典型的な日常の問題への対処に関して、独自の料金を設定します。 いつものように、あなたの状況に最適なオプションを見つけるためにいろいろ調べてみてください。そして、それを必ず予想利益率に織り込んでください。
キャピタルゲイン税
多くの購入して賃貸する投資家は、元の投資の費用をカバーするために、最終的には不動産を売却することを計画して、利息のみの住宅ローンを利用しています。 ただし、セカンドプロパティにはキャピタルゲイン税を支払う必要があるため、これに備えて予算に組み込む必要があります. 不動産の CGT 率は、所得税率に応じて 18 ～ 28% の範囲です。税金は、不動産の売却価格ではなく、利益に基づいています。 不動産の売買に含まれるすべての正当な費用に対して請求することができます。たとえば、手数料、印紙税、および所有中に行った改良を相殺することができます。また、請求できる免税手当もあります。
利益よりも利回り？
賃貸用に購入する投資家は、可能な限り最高の賃貸利回りを求めます。 利回りは、不動産価値に対する家賃の割合ですが、注意が必要です。売り手と合意した物件の価格は、関連する多くの手数料の合計を考慮した後に支払う総額ではありません。 妥当な利回りは 5% 以上である必要があります。 7 ～ 8% 以上を達成できれば、明らかに宿題を終えたことになります。 何らかの理由で（多くの場合がありますが）、リターンが必要な目標に到達できないところまで利回りが低下した場合、最善の希望は資本の成長です。物件の中長期的な価値の上昇であり、得られる利益です。
住宅ローンを借りるために買い物をする
金利と手数料は、貸し手によって異なります。ただし、低金利が常に最良の選択肢であるとは限りません。 各住宅ローンの種類の長所と短所を考慮し、追加のセットアップ料金を考慮する必要があります。高い手数料は、魅力的な低金利がより悪い取引を意味することを意味する可能性があります. 今後のガイドでは、物件を購入して賃貸する方法についてさらに詳しく見ていきます。
保険に加入していることを確認してください
あなたの保険は、典型的な建物の保険契約よりもはるかに多くをカバーする必要があります.賃貸の運用方法に応じて、ある程度のコンテンツ保険に対応する必要があり、もちろん、家主保険の専門家によるカバーが必要です。 また、賃借人が家賃を滞納した場合や、問題のある賃借人を退去させるための費用をカバーする保険も検討する必要があります。これらの多額の費用を自分でカバーまたは支払うことを余儀なくされた場合、ラクダの背中を壊すのはわらになる可能性があります.
すべてを合法的に保つ
テナントの保証金を保持することが法律で義務付けられています。政府が支援する預金保護スキームには、保険とカストディアルの 2 つがあります。 賃貸を管理するためにエージェントを雇う場合は、エージェントが問題を処理する必要があります。そうでない場合は、法的契約と施設を提供するのはあなた次第です。
市場とテナントを調査する
不動産に入居するテナントの選択は、購入する予定の不動産の種類によって異なります。予算、テナントの可能性、必要な利回りに適した物件を購入できる物件を見つける方法は、それ自体が複雑な課題になる可能性があります。 専門家の若いカップル、家族、または学生でいっぱいの家のニーズはすべて非常に異なります.彼らは皆、物件や場所からさまざまな機能を探しています。これらは、投資に適した不動産を選択する際の考慮事項と同じです。 結局のところ、最も素敵な近所にある最も望ましい家が常に最大の利益をもたらすとは限りません。 あなたの利回りは、家族の家よりも学生の家の方がはるかに高いかもしれません.集合住宅 (HMO) は、郊外の家ほど魅力的ではないかもしれませんが、はるかに優れた投資になる可能性があります。 投資の種類や個人的な状況に応じて、家主が不動産を購入して賃貸できるか、または代理店手数料に関する新しい法律についてアドバイスを受ける必要がある場合があります。 HMOは、累積レント数により、高い利回りを達成できます。 HMO には少なくとも 3 つのテナントがあり、バスルーム、キッチン、トイレ設備を共有します。多くの場合、大学やカレッジの近くに位置し、プレゼンテーションは基本的なもので十分であり、より高価でより良い位置にある物件よりもメンテナンスや維持費が少なくて済みます。
UpperKeyによるBuy-to-Letの長所と短所
長所
· 長期の不動産投資は着実に行われており、投資家にとって安全な賭けであると期待されています。
· 多くの郵便番号では、賃貸料と販売額が依然として高い伸びを示しています。経験豊富な投資家は、ブームになりつつある場所を監視し、最高のリターンを保証するために早期に動きます。
· 賃料は上昇し、賃貸市場は成長を続けます。自分の不動産を購入できる人はこれまでになく少なく、その結果、賃貸市場は堅調です。
短所
· 投資家がそのプロセスに織り込まなければならないコスト、税金、および法律は、ここ数年よりも厳しくなっています。
· 新しい家主は、より多くの税金を支払う必要があります。印紙税の 3% 負担は、以前の課税レベルに大きな影響を与えるように設定されています。