Enquanto a habitação estiver localizada numa área tensa, o aumento dos aluguéis permanecerá estritamente regulamentado pela legislação. Portanto, você deve levar isso em consideração, o que não acontece fora dessas áreas tensas.
Como funciona o aumento do aluguel quando um imóvel está localizado em uma área tensa?
Você é proprietário de um imóvel localizado em uma área tensa. O seu atual inquilino avisou-o e você acaba de encontrar outra pessoa interessada em alugar o seu imóvel. De sua parte, você está procurando a melhor rentabilidade e está considerando a possibilidade de aumentar o aluguel. No entanto, não poderá agir como deseja, porque a fixação de uma renda exige ter em conta um conjunto de elementos. Como parte de um imóvel na capital francesa, você inclui o aluguel de referência em Paris.
Com base neste elemento, você conhece o preço do aluguel do seu apartamento para cumprimento da legislação, assumindo que o aluguel é estabelecido em uma base superior ao valor do aluguel do inquilino anterior. . Porém, lembre-se de levar em consideração o índice de referência de aluguel, mas apenas quando não houver aumento nos últimos 12 meses. Caso contrário, você leva em consideração o último índice publicado pela prefeitura de Île-de-France e, geralmente, pela prefeitura da qual depende sua propriedade.
No entanto, observe que você não é afetado por essas medidas restritivas, porque controle de aluguel não será aplicado fora de áreas tensas. Não se esqueça de respeitar as regras específicas de aluguer, indicando com precisão o valor da renda anterior que aplicou ao seu último inquilino.
Há alguma exceção?
De modo geral, é impossível contornar controle de aluguel. No entanto, a legislação incorpora vários casos muito específicos. Por exemplo, você realizou um trabalho significativo para adequar sua propriedade ou como parte de uma melhoria. A obra foi realizada entre a assinatura do contrato de arrendamento do anterior inquilino e do novo. O valor empenhado corresponde a um mínimo de 50% do valor total das rendas cobradas durante o ano civil. Nesse caso, é possível um aumento no valor correspondente a 15% do custo da obra.
Nas mesmas condições, você realizou trabalho, mas desta vez com valor equivalente a um ano inteiro de aluguel nos últimos seis meses. Como resultado, beneficia de um aumento gratuito, desde que tenha em conta o aumento da renda de referência quando a cidade for afetada por esta medida legislativa.
No âmbito de uma renda subvalorizada, está também prevista na legislação uma reavaliação, no limite de 50% da diferença entre a média de alojamentos semelhantes e a última renda. Por fim, é adicionada uma nova regra para levar em conta o consumo de energia primária do imóvel. Quando este último não ultrapassa o limite máximo de 331 kWh por metro quadrado por ano, o aumento é então possível.
Como calcular o novo aluguel?
Para combater o aumento dos aluguéis, foram implementados controles de aluguel. Por sua vez, você trabalha com um novo inquilino e, portanto, estabelece um novo contrato de aluguel. Conforme explicado anteriormente, o valor da nova renda não pode exceder o valor da última renda paga pelo inquilino anterior. A revisão é sempre realizada conforme indexação. Mas este processo nem sempre é possível quando a revisão da renda foi realizada durante os últimos 12 meses anteriores à implementação do novo contrato de arrendamento.
Para evitar confusão, aplique exatamente o mesmo aluguel de antes. No âmbito de um contrato de arrendamento assinado em 1 de junho de 2022. Nessa altura, a renda era de 1.000€ e o imóvel está localizado numa zona tensa. O inquilino decidiu sair no final deste mesmo ano, ou seja, em dezembro de 2022. O proprietário procede imediatamente ao arrendamento do imóvel e celebra o contrato na data de 1 de agosto de 2023. Obviamente, o preço do aluguel não é feito de forma aleatória, mas conforme indexação, da ordem de 3,5%. Uma regra específica, pois o imóvel não foi indexado nos últimos 12 meses. Como resultado, o valor da nova renda será de 1.035€.
Como determinar o valor do aluguel quando ele está subvalorizado?
Com base nas referências do bairro, o proprietário deverá apresentar a necessária comprovação de que o valor do aluguel não está condizente com a realidade do mercado. Se for este o caso, é possível um aumento entre o anterior e o novo inquilino. No entanto, continua regulamentado e determinado em 50% da diferença entre as duas rendas.
Trata-se de uma regulamentação teórica, porque na realidade continua a ser particularmente complexa. Imaginemos que o valor da renda anterior estava fixado em 1.000€. O proprietário consegue provar que este valor não é realista, porque o bairro aluga por 1.200€. Como resultado, vê-se uma diferença de 200€ com a aplicação da legislação, o que dá um acréscimo de 100€. Assim, o valor da nova renda será de 1.100€.
Como proprietário, você pode ficar confuso com as muitas regras que regem o aluguel. Mesmo que você fique tentado a aumentá-lo após a saída do inquilino, você não poderá fazer o que deseja. Em vez de cometer um erro ao se expor a uma multa particularmente substancial, considere a possibilidade de trabalhar com um profissional experiente. É uma forma de receber bons conselhos e avançar com mais tranquilidade no seu projeto imobiliário.