Em 2021, os franceses estavam muito interessados em investir na propriedade: quase 1 em cada 6 franceses disse ter um projecto imobiliário no prazo de 12 meses. Há duas razões para isto: primeiro, é cultural. Em comparação, em 2021, no Canadá, houve aproximadamente 600.000 transacções imobiliárias em comparação com 1,17 milhões em França, no mesmo ano. A segunda razão é a simplicidade: compra-se, possui-se. E finalmente, a cereja no bolo: o imobiliário é o único investimento que tem um duplo efeito de alavanca, uma vez que se pode ganhar com o que se compra e com o que se pede emprestado (quando as taxas são baixas, por exemplo).
Mas para fazer um investimento de aluguer bem sucedido, precisa de alugar a sua propriedade ao preço certo! Como estimar o valor de aluguer de um imóvel? Não entre em pânico: vamos ver como fazer do seu investimento de aluguer um sucesso!
O que é a rentabilidade?
Estimamos o valor de aluguer de um imóvel em particular, analisando a sua rentabilidade. Mas o que é exactamente? Tomemos um exemplo.
Imaginemos que tem um imóvel adquirido por 200 000 euros. Aluga-se este apartamento por 900 euros por mês bruto, ou seja, 10 800 euros por ano. Isto é o que chamamos o rendimento bruto. Cinco anos mais tarde, decide vender este apartamento com um ganho de capital de 5.000 euros, ou seja 205.000 euros. O rendimento bruto é então o montante total do seu rendimento, ou seja, 10.800 euros por ano durante cinco anos, mais o ganho de capital na revenda. No final da operação, a rentabilidade do seu imóvel é portanto de 59.000 euros!
Em resumo, o retorno é o lucro que poderá obter do seu objecto de investimento, ou seja, das rendas. É o que produziu. Enquanto a rentabilidade é o que ganhará no final da operação, graças ao ganho de capital final e ao retorno gerado durante todo o período de detenção.
Como conhecer o rendimento líquido da minha propriedade ?
Como pode ver, quando queremos saber o valor de aluguer de um imóvel, estamos interessados no seu rendimento. Tenha cuidado, contudo: lembre-se de fazer uma distinção entre o seu rendimento bruto e o seu rendimento líquido. Como mencionámos anteriormente, o rendimento bruto é a renda que recebe ao longo de um ano. Se a renda do imóvel alugado for de 900 euros, então traz-lhe 10 800 euros por ano. Mas, como pode imaginar, este não é o montante exacto que receberá. E para saber exactamente o que vai receber, deve calcular o seu rendimento líquido.
O rendimento líquido do seu imóvel é o rendimento de aluguer que produz, do qual deve subtrair os vários encargos relacionados com o investimento de aluguer do imóvel. Estes diferentes encargos podem ser o imposto sobre a propriedade e o imposto sobre o lixo, as suas taxas de gestão, quer directamente, ou seja, você mesmo ou através de um gestor de propriedade, o seu seguro, o seu trabalho, os seus impostos, as suas contribuições para a segurança social, etc.
A fim de ter uma melhor ideia do seu investimento e do seu retorno líquido, não hesite em fazer uma avaliação precisa da sua carga fiscal: qual é o seu nível de imposto? O seu património está sujeito ao imposto sobre o património imobiliário? Os seus bens geram rendimentos de propriedade ou BIC ... ?
Quanto mais preciso for na avaliação das suas despesas a subtrair do seu rendimento bruto, mais poderá apreender a sua situação financeira durante a sua operação de investimento de arrendamento.
Voltemos ao exemplo dado anteriormente e aos 10.800 euros de rendimento bruto do seu imóvel alugado. Uma vez deduzidos os encargos, estimamos que o rendimento líquido deste imóvel é de 4500 euros. Portanto, existe uma diferença real! Para evitar surpresas desagradáveis, é sempre melhor calcular o seu rendimento líquido.
Além disso, o rendimento é sempre calculado com respeito ao preço do imóvel actualizado, daí a importância de ter uma avaliação actualizada!
Como avaliar o valor de aluguer de um imóvel ?
Quando se quer saber o valor de aluguer de um imóvel, é preciso primeiro olhar para o valor do próprio imóvel. E para isso, pode, por exemplo, fazer uma estimativa do seu bem tendo em conta o sector geográfico e a sua tipologia.
A estimativa de um imóvel, especialmente em termos de renda, pode ser difícil, especialmente em grandes cidades como Paris. Para o fazer, pode utilizar certos instrumentos e métodos, mas também pode interessar-se pelo controlo do arrendamento em Paris.
Uma vez feita a sua estimativa, será possível determinar que tipo de aluguer pode oferecer e a que preço. Por exemplo, se o seu imóvel for um T4 localizado numa pequena aldeia na Creuse, não será relevante propor um apartamento mobilado aos seus futuros inquilinos! Pelo contrário, se for proprietário de um T2 em Paris, o alojamento mobilado pode ser uma opção a considerar! Pode também decidir sobre a duração do arrendamento que deseja oferecer.
Como posso optimizar a rentabilidade do meu imóvel com um aluguer mobilado?
Os alugueres mobiliados são A super estrela dos alugueres! De facto, os alugueres mobiliados estão a fazer um tremendo regresso na indústria do aluguer após a crise de saúde de 2020.
Mas primeiro, sejamos claros sobre o que se entende por "habitação mobilada": é uma habitação composta por um mínimo de serviços móveis em que o inquilino pode mudar-se imediatamente. Por conseguinte, compromete-se a fornecer pelo menos o essencial para o seu inquilino dormir (roupa de cama, edredão ou cobertor), cozinhar e comer (placas de aquecimento, forno ou microondas, frigorífico, congelador, utensílios e pratos de cozinha, mesa e cadeiras), ou mesmo limpar (equipamento de limpeza). Deve também providenciar acomodações confortáveis, oferecendo rufos ou cortinas nos quartos, luminárias e prateleiras de arrumação. Se quiser saber mais, pode facilmente encontrar a lista exaustiva de equipamento para um bem mobilado no website de serviço público.
No que diz respeito à gestão, existem dois tipos de arrendamento mobilado: o arrendamento mobilado clássico, em que você, o proprietário, é o gerente e o operador; e o arrendamento mobilado com um arrendamento comercial, o que significa que a gestão e operação do seu imóvel são confiadas a um operador externo.
Para optimizar a rentabilidade do seu investimento de aluguer, pode interessar-se pelo diagnóstico energético do seu imóvel. Preste atenção às normas em vigor. Estas evoluem regularmente e tendem a tornar-se mais estritas. Por exemplo, tem até 1 de Janeiro de 2028 para realizar trabalhos de normalização do seu imóvel se o seu desempenho energético for inferior a F. E isto não é uma recomendação, mas uma lei que deve respeitar!
Em conclusão
A estimativa do valor de aluguer do seu imóvel é, portanto, essencial! Ela permitir-lhe-á definir a sua estratégia de investimento para optimizar a sua rentabilidade. Ao definir uma estratégia de investimento informada, que tenha em consideração os seus objectivos de investimento mas também a sua situação e a situação do seu imóvel, é essencial fazer um "bom" investimento.
Um último conselho: não hesite em obter informações e manter-se informado sobre a legislação em vigor em matéria de arrendamento. Isto permitir-lhe-á fazer a sua escolha, mas também e especialmente para garantir o seu investimento!