2021 میں، فرانسیسی جائیداد میں سرمایہ کاری کرنے میں بہت دلچسپی رکھتے تھے: تقریباً 6 میں سے 1 فرانسیسی لوگوں نے کہا کہ ان کے پاس 12 ماہ کے اندر ایک رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ ہے۔ اس کی دو وجوہات ہیں: پہلی، یہ ثقافتی ہے۔ مقابلے کے لحاظ سے، کینیڈا میں 2021 میں، تقریباً 600,000 رئیل اسٹیٹ کے لین دین ہوئے جبکہ اسی سال فرانس میں 1.17 ملین کے مقابلے ہوئے۔ دوسری وجہ سادگی ہے: آپ خریدتے ہیں، آپ کی ملکیت ہے۔ اور آخر میں، کیک پر آئیکنگ: رئیل اسٹیٹ وہ واحد سرمایہ کاری ہے جس کا دوگنا فائدہ ہوتا ہے، کیونکہ آپ جو کچھ خریدتے ہیں اور جو قرض لیتے ہیں اس پر آپ کما سکتے ہیں (مثال کے طور پر جب قیمتیں کم ہوں)۔
لیکن رینٹل کی کامیاب سرمایہ کاری کرنے کے لیے، آپ کو اپنی پراپرٹی کو صحیح قیمت پر کرائے پر لینے کی ضرورت ہے! کسی پراپرٹی کے کرائے کی قیمت کا اندازہ کیسے لگایا جائے؟ گھبرائیں نہیں: آئیے دیکھتے ہیں کہ آپ کی کرائے کی سرمایہ کاری کو کیسے کامیاب بنایا جائے!
منافع کیا ہے؟
ہم خاص طور پر کسی پراپرٹی کے منافع کو دیکھ کر کرایہ کی قیمت کا اندازہ لگاتے ہیں۔ لیکن یہ بالکل کیا ہے؟ آئیے ایک مثال لیتے ہیں۔
آئیے تصور کریں کہ آپ نے 200 000€ میں ایک جائیداد حاصل کی ہے۔ آپ اس اپارٹمنٹ کو 900€ فی مہینہ کرائے پر لیتے ہیں، جو کہ 10 800€ سالانہ ہے۔ اسے ہم مجموعی پیداوار کہتے ہیں۔ پانچ سال بعد، آپ اس اپارٹمنٹ کو 5,000€، یا 205,000€ کے کیپیٹل گین کے ساتھ فروخت کرنے کا فیصلہ کرتے ہیں۔ اس کے بعد مجموعی واپسی آپ کی واپسی کی کل رقم ہے، یعنی پانچ سالوں کے لیے €10,800 فی سال، نیز دوبارہ فروخت پر کیپیٹل گین۔ آپریشن کے اختتام پر، آپ کی جائیداد کا منافع 59 000€ ہے!
خلاصہ کرنے کے لیے، واپسی وہ منافع ہے جو آپ اپنی سرمایہ کاری کی چیز سے حاصل کر سکیں گے، یعنی کرائے سے۔ یہ وہی ہے جو اس نے پیدا کیا۔ جبکہ منافع وہ ہے جو آپ آپریشن کے اختتام پر حاصل کریں گے، آخری سرمائے کے نفع اور حراست کی پوری مدت کے دوران حاصل ہونے والی واپسی کی بدولت۔
میری جائیداد کی خالص پیداوار کیسے جانیں؟
جیسا کہ آپ دیکھ سکتے ہیں، جب ہم کسی پراپرٹی کے کرایے کی قیمت جاننا چاہتے ہیں، تو ہمیں اس کی پیداوار میں دلچسپی ہوتی ہے۔ تاہم، محتاط رہیں: اپنی مجموعی پیداوار اور اپنی خالص پیداوار کے درمیان فرق کرنا یاد رکھیں۔ جیسا کہ ہم نے پہلے ذکر کیا ہے، مجموعی پیداوار وہ کرایہ ہے جو آپ کو ایک سال میں وصول ہوتا ہے۔ اگر کرائے کی جائیداد کا کرایہ 900€ ہے، تو یہ آپ کو 10 800€ فی سال لاتا ہے۔ لیکن جیسا کہ آپ تصور کر سکتے ہیں، یہ وہ صحیح رقم نہیں ہے جو آپ وصول کریں گے۔ اور یہ جاننے کے لیے کہ آپ بالکل کیا جمع کریں گے، آپ کو اپنی خالص واپسی کا حساب لگانا چاہیے۔
آپ کی جائیداد کی خالص پیداوار کرائے کی آمدنی ہے جو اس سے حاصل ہوتی ہے جس سے آپ کو جائیداد کے کرایے کی سرمایہ کاری سے متعلق مختلف چارجز کو منہا کرنا ہوگا۔ یہ مختلف چارجز پراپرٹی ٹیکس اور ردی کی ٹوکری کے ٹیکس، آپ کی انتظامی فیس، چاہے براہ راست، یعنی خود یا ایک پراپرٹی مینیجر، آپ کا انشورنس، آپ کا کام، آپ کے ٹیکس، سماجی تحفظ کے تعاون وغیرہ۔
اپنی سرمایہ کاری اور اس کے خالص منافع کا بہتر اندازہ حاصل کرنے کے لیے، اپنے ٹیکس کے بوجھ کا درست اندازہ لگانے میں ہچکچاہٹ محسوس نہ کریں: آپ کی ٹیکس کی سطح کیا ہے؟ کیا آپ کے اثاثے پراپرٹی ویلتھ ٹیکس کے تابع ہیں؟ کیا آپ کے اثاثے جائیداد یا BIC سے آمدنی پیدا کرتے ہیں ... ?
آپ اپنی مجموعی پیداوار سے منہا کرنے کے لیے اپنے اخراجات کی تشخیص میں جتنے زیادہ درست ہوں گے، اتنا ہی زیادہ آپ اپنے رینٹل انویسٹمنٹ آپریشن کے دوران اپنی مالی صورتحال کا اندازہ لگا سکیں گے۔
آئیے پہلے دی گئی مثال اور آپ کی کرائے کی جائیداد سے € 10,800 کی مجموعی آمدنی پر واپس جائیں۔ چارجز کٹوانے کے بعد، ہمارا اندازہ ہے کہ اس پراپرٹی کی خالص پیداوار € 4500 ہے۔ تو ایک حقیقی فرق ہے! ناخوشگوار حیرت سے بچنے کے لیے، اپنی خالص پیداوار کا حساب لگانا ہمیشہ بہتر ہوتا ہے۔
مزید برآں، پیداوار کو ہمیشہ اپ ڈیٹ شدہ پراپرٹی کی قیمت کے حوالے سے شمار کیا جاتا ہے، اس لیے تازہ ترین تشخیص کی اہمیت!
کسی پراپرٹی کے کرایے کی قیمت کا اندازہ کیسے لگایا جائے؟
جب آپ کسی پراپرٹی کے کرایے کی قیمت جاننا چاہتے ہیں، تو آپ کو پہلے خود جائیداد کی قیمت کو دیکھنا چاہیے۔ اور اس کے لیے، آپ مثال کے طور پر جغرافیائی شعبے اور اس کی ٹائپولوجی کو مدنظر رکھ کر اپنی بھلائی کا اندازہ لگا سکتے ہیں۔
کسی پراپرٹی کا تخمینہ لگانا، خاص طور پر کرائے کے لحاظ سے، مشکل ہو سکتا ہے، خاص طور پر پیرس جیسے بڑے شہروں میں۔ ایسا کرنے کے لیے، آپ کچھ ٹولز اور استعمال کر سکتے ہیں طریقوں، لیکن آپ اس میں بھی دلچسپی لے سکتے ہیں پیرس میں کرایہ کا کنٹرول۔
آپ کا تخمینہ مکمل ہونے کے بعد، یہ تعین کرنا ممکن ہو جائے گا کہ آپ کس قسم کا کرایہ اور کس قیمت پر پیش کر سکتے ہیں۔ مثال کے طور پر، اگر آپ کی پراپرٹی ایک T4 ہے جو کریوز کے ایک چھوٹے سے گاؤں میں واقع ہے، تو یہ آپ کے مستقبل کے کرایہ داروں کے لیے ایک فرنشڈ اپارٹمنٹ کی تجویز دینا مناسب نہیں ہوگا! اس کے برعکس، اگر آپ پیرس میں T2 کے مالک ہیں، تو فرنشڈ رہائش پر غور کرنے کا آپشن ہو سکتا ہے! آپ لیز کی مدت جسے آپ پیش کرنا چاہتے ہیں۔
میں فرنشڈ کرائے کے ساتھ اپنی پراپرٹی کے منافع کو کیسے بہتر بنا سکتا ہوں؟
فرنشڈ رینٹل کرایے کے سپر اسٹار ہیں! درحقیقت، 2020 کے صحت کے بحران کے بعد فرنشڈ رینٹل رینٹل انڈسٹری میں زبردست واپسی کر رہے ہیں۔
لیکن پہلے، آئیے اس بارے میں واضح کریں کہ "فرنشڈ ہاؤسنگ" سے کیا مراد ہے: یہ کم از کم حرکت پذیر خدمات پر مشتمل ایک مکان ہے جس میں کرایہ دار فوری طور پر منتقل ہو سکتا ہے۔ اس لیے آپ اپنے کرایہ دار کو سونے کے لیے کم از کم ضروری اشیاء (بستر، کمفرٹر یا کمبل)، کھانا پکانے اور کھانے (ہاٹ پلیٹس، اوون یا مائکروویو اوون، ریفریجریٹر، فریزر، باورچی خانے کے برتن اور برتن، میز اور کرسیاں) یا یہاں تک کہ صاف کرنے کا عہد کرتے ہیں۔ (صفائی کا سامان) آپ بیڈ رومز، لائٹ فکسچر اور اسٹوریج شیلف میں رفلز یا پردے پیش کرکے آرام دہ رہنے کے کوارٹر بھی فراہم کریں۔ اگر آپ مزید جاننا چاہتے ہیں، تو آپ عوامی خدمت کی ویب سائٹ پر فرنشڈ پراپرٹی کے لیے سامان کی مکمل فہرست آسانی سے حاصل کر سکتے ہیں۔
جہاں تک مینجمنٹ کا تعلق ہے، فرنشڈ کرائے کی دو قسمیں ہیں: کلاسک فرنشڈ کرائے، جہاں آپ، مالک، مینیجر اور آپریٹر ہیں۔ اور تجارتی لیز کے ساتھ فرنشڈ کرائے، جس کا مطلب ہے کہ آپ کی پراپرٹی کا انتظام اور آپریشن ایک بیرونی آپریٹر کے سپرد ہے۔
اپنی کرایے کی سرمایہ کاری کے منافع کو بہتر بنانے کے لیے، آپ اپنی پراپرٹی کی توانائی کی تشخیص میں دلچسپی لے سکتے ہیں۔ نافذ معیارات پر توجہ دیں۔ وہ باقاعدگی سے تیار ہوتے ہیں اور سخت ہوتے جاتے ہیں۔ مثال کے طور پر، آپ کے پاس 1 جنوری 2028 تک کا وقت ہے کہ آپ اپنی پراپرٹی کو معیار پر لانے کے لیے کام کریں اگر اس کی توانائی کی کارکردگی F سے کم ہے۔ اور یہ کوئی سفارش نہیں ہے، بلکہ ایک قانون ہے جس کا آپ کو احترام کرنا چاہیے!
اختتام میں
آپ کی جائیداد کے کرایے کی قیمت کا اندازہ اس لیے ضروری ہے! یہ آپ کو اپنی سرمایہ کاری کی حکمت عملی کی وضاحت کرنے کی اجازت دے گا تاکہ اس کے منافع کو بہتر بنایا جا سکے۔ باخبر سرمایہ کاری کی حکمت عملی کی وضاحت کرتے ہوئے، جو آپ کے سرمایہ کاری کے مقاصد بلکہ آپ کی صورتحال اور آپ کی جائیداد کی صورت حال کو بھی مدنظر رکھتی ہے، ایک "اچھی" سرمایہ کاری کرنا ضروری ہے۔
نصیحت کا ایک آخری حصہ: معلومات حاصل کرنے میں ہچکچاہٹ نہ کریں اور اپنے آپ کو موجودہ قانون سازی کرایہ کے حوالے سے۔ یہ آپ کو اپنی پسند کا انتخاب کرنے کی اجازت دے گا بلکہ خاص طور پر اپنی سرمایہ کاری کو محفوظ بنانے کے لیے!