家主が、家賃を滞納しているテナントに不満がある場合、当該物件を売却したい場合、あるいは自分たちが再び入居したい場合、テナントに通知書を送達する必要があります。このような通知書は、関係国の法律に準拠していることを確認する必要があります。これは、その書簡が有効であることを保証するためです。ここでは、ドバイで借主に通知するために必要なことを見ていきます。
テナントへの通知は、他の国でも同じか異なるか？
ドバイでのテナントへの通知と、フランス、ローマ、パリなど他の国での通知とでは、UpperKeyがアドバイスし概略を説明するように、全く異なる働きをすることがあります。重要なことは、常にその国の法律に従ってテナント通知を行うことです。
しかし、Upper Key が指摘した相違点にもかかわらず、すべての通知には一定の共通要素が含まれる。それらは、通知期間、通知の形式（例：正式な手紙）、通知が許される理由（例：家賃の不払）である。通知には、両当事者の詳細と関連する日付が記載されます。また、特定の方法で渡さなければならない場合もあります。
ここでは、ドバイにおけるテナントへの通知について具体的に説明します。
法的根拠
ドバイにおける貸主と借主の関係は、借家契約に関する規則によって管理されています。この規則には、各当事者の義務および法律上の権利が明記されています。これらの契約を規制する機関は、ドバイの不動産規制庁（Real Estate Regulatory Agency：RERA）です。
RERAが規制の根拠とする法律がいくつか存在する。その中で最も重要なのは、2007年法律第26号である。この法律は、ドバイの借主と貸主の関係を規定するものです。もう一つの法律は、2008年法律第33号とほぼ同じ内容である。この法律には、以前の法律のいくつかの条項の修正も含まれています。
家賃の値上げについては、2013年の法令第43号でカバーされています。家賃の紛争に対処するために、RDSC（Rent Disputes Settlement Centre）が設立されました。
賃貸契約の終了を語る2つの重要な条項
借主と貸主の契約が満了し、借主が物件に留まり、貸主が書面で何も述べない場合、借主はリース期間と同じか1年のどちらか短い方の期間、家を借り続ける権利を有します。これは、2007年法律第26号の第6条でカバーされています。
つまり、RERAの規則で認められている理由を除き、家主はこの間、家賃を値上げしたり、借主を追い出したりすることができません。
同法第28条は、不動産が売却されて新しい所有者に譲渡された場合、賃借人の賃借権継続を覆すことはできないと定めています。
この条文に基づき、新しい所有者は、当初の賃貸期間中に賃借人を立ち退かせたり、支払わなければならない賃貸料を増額したりすることはできません。新家主は、旧家主と同様に、法律に従ってテナントに通知する必要があります。従って、同じ条件が適用されます。
ドバイにおける賃借人による賃貸借契約の終了
借主も貸主も、有効な賃貸借契約を勝手に変更することはできません。変更は、両当事者の合意によるものでなければなりません。これは、2007年法律第26号の第7条でRERAにより規定されています。
2007 年法律第 26 号の第 27 条では、貸主または借主が死亡しても賃貸契約は無効とならないと定めています。当初、契約はそのまま、死亡した当事者の相続人を拘束する契約となります。しかし、この相続人は、相手方に対して契約を終了させる旨の通知をすることが認められています。この有効な通知期間は、契約が自然に終了するまでの残り日数、または30日のいずれか早い方を基準としています。
RERAが定めるドバイの法律では、借主が契約満了日より早く契約を終了する方法については言及されていません。契約書に早期解約の条項がある場合は、これに従わなければなりません。それ以外の場合、テナントは契約期間中の家賃を負担する可能性があります。
契約期間満了前の立ち退き通知
賃貸契約の終了前に、貸主が借主を立ち退かせることができる特定の場合があります。2007年法律第26号第25条に規定されている事由です。
商業施設の賃貸に関しては、テナントの事業が連続90日間または連続30日間運営されていない場合、正当な理由が貸主に通知されない限り、テナントは立ち退くことができます。
政府が首長国の都市開発を決定し、賃貸物件の取り壊しが必要になることがあります。この場合、家主は、契約終了前に立ち退きを要求することができます。
借主は、法律に従わない、あるいは賃貸契約の条件を守らないという理由で、立ち退きを要求されることがあります。家主は、30日以内に建物から退去するよう、借主に書面で通知する必要があります。例えば、借主または借主が敷地内で行為を許可した者が、違法または不道徳な行為に及んだ場合などです。
これらの場合、通知期間は30日です。さらに立ち退きの理由としては
例えば、住居用として貸与された住宅で事業を営んでいるなど、取得した目的とは異なる用途で使用されている場合。
賃借人、または賃借人が許可した者が、物件を危険な状態にするような改造や損傷を行った場合。
貸主の書面による承諾を得ずに転貸した場合。
家賃が支払われていない。
契約が終了すると、RERA は、家主がテナントに立ち退き通知を送ることを許可する特別な状況があります。このような特別な場合、12ヶ月の通知期間が必要となります。この通知は、公証人による交付か、書留郵便で送られなければなりません。以下はその例です。
家主が個人的にこの物件に戻ることを決定した場合。
家主が一親等の親族をその物件に住まわせることを希望している。
貸主がその物件を売却することにした
人が住んでいる間はできない大規模な改修やメンテナンスが必要である。
その物件を全面的に取り壊し、または改築する場合。
借主に通知するすべてのケースで、RERA の認可が必要です。RERAは、家主と借主の権利を確実に保護するものです。ドバイの明確な法律は従いやすいので、双方が細かい文字を読むことを忘れずに、安心して契約することができます。