フィッツロビアは、ロンドンのウエストエンドにある重要なサブマーケットで、最近多くの変化があり、投資家にとって非常に有益な市場となっています。 メリルボーン、ソーホー、メイフェアといった他の市場からの圧迫はあるものの、フィッツロビアの魅力はまだまだあります。 多くの企業や大企業がオフィスを構えており、フィッツロビアの不動産に投資する人にとっては、多くのテナントが入ることになります。 他の賃貸投資と同様、フィッツロビアの不動産を所有する投資家は、常に高い賃貸利回りを確保する方法を模索する必要があります。 ここでは、その方法をご紹介します。
課税所得からすべての経費を控除すること
多くの大家さんは、家賃収入から許容されるすべての経費を控除しているわけではありません。 全く経費を差し引かない人もいます。 税引前の所得から許容されるすべての経費を控除することで、全体の税額を減らすことができ、その結果、家賃収入を増やすことができます。
家主が控除できる経費には、物件を貸し出す際に発生するすべての経費が含まれます。 これらの費用には、許容される費用として分類される最大限の営業費用が含まれます。 政府のガイドラインによると、これらの費用の一部には、:
住宅改修を除く、一般的な修理・メンテナンス。
市税、公共料金の請求書
保険です。
サービス料 - ガス安全検査員、庭師、清掃員の給与など。
会計士報酬
サービス料および地代家賃。
弁護士費用 - 12ヶ月未満のリースと50年以下の更新に適用されます。
物件を売りに出すタイミングを見極める
どんな投資でもそうですが、賃貸物件のマーケティングはタイミングが重要です。 フィッツロビアの物件は年間を通じて安定した需要がありますが、この需要と物件の供給は変動することがあります。
これは、年間を通じて、あるいは一定期間を通じて、賃貸料が一定でないことを意味します。 家賃の変動は、フィッツロビアの需給だけでなく、他の地域の需給にも左右される。
また、家主は自分の物件がいつ空室になるかをコントロールできるため、家賃収入に大きな影響を与えることができる。 需要が高いときに賃貸物件が空室のままでは困りますから、新しいテナントのために家賃を少し上げることができます。
また、夏だからといってすぐに賃貸物件の需要が高まるわけではなく、特に物件のタイプ別に見た場合、その傾向が強いことも覚えておきましょう。
このことを知った上で、地域の住宅市場を理解し、いつ物件を売りに出すか、どれくらいの期間入居させるかを知ることが重要です。 そのような市場の見極めがわからない場合は、不動産管理サービスを提供するUpperKeyと連携することも可能です。 物件を丸ごと貸し出し、季節によって家賃収入が左右されないようにし、物件を貸し出し、契約終了まですべて面倒を見てくれる。 このように、フィッツロビアの不動産管理は、家賃収入を保証しながら、安心感を与えることができます。
物件のリファイナンス
賃貸物件でより良いリターンを得るためには、できるだけコストを抑える必要があります。 重要なコストのひとつに、住宅ローンの返済があります。 固定金利の住宅ローンが終了する場合、より低くお得な金利での住宅ローンの借り換えを検討するのがよいでしょう。
ほとんどの住宅ローンには固定金利期間があり、一定期間金利が変わりません。 この期間が終了すると、住宅ローンは標準的な変動金利条件に戻りますが、通常、固定金利条件よりも高い金利が設定されています。
乗り換える前に、現在の金融機関または新しい金融機関で、より良い条件を得るために不動産の再抵当権を設定することができます。 そうすることで、より高い変動金利の期間を避けながら、より低い新規固定金利を一定期間得ることができます。
特に、これまでのように24条による減税を申請できない場合、借り換えは経費削減のための有力な選択肢となります。
プロパティマネージャーを雇う
プロパティマネージャーを雇うことは、賃貸物件の収益と投資対効果を高めるための最良の方法のひとつです。 プロパティマネージャーは、単に物件を管理するだけでなく、お客様の投資を育て、投資対効果を確実にする役割を担っています。
テナントの審査、必要な修理、さまざまな料金の請求、メンテナンスと景観の管理、新しい技術的なソリューションの提供など、さまざまなことが可能です。
賃貸物件のオーナーは、物件管理の引き継ぎをしたい場合、アッパーキーのような会社に依頼し、メインテナントとなり、家賃収入を保証してもらうことができます。 常に最大限の稼働率を確保できるよう努力し、物件の管理・手入れが必要なものすべてに対応します。
このプロパティマネジメント・フィッツロビアのアレンジメントの良いところは、日々の物件運営を気にすることなく、前払い家賃を受け取ることができることです。
テナント間のメンテナンスとアップグレード
すべての特性は、通常の引き裂きや使用による磨耗により、経年劣化します。 多少の損耗は、空き物件の新しいテナント探しに大きく影響するものではありませんが、ある意味では役に立つこともあります。 新しいテナントと交渉する際にも、手直しをしておくと交渉力がアップし、ベストな条件で物件を手に入れることができます。
入居者が物件を選ぶ際に、インターネットで物件の写真を見ることが多くなっています。 彼らは、自分の価格帯の物件をいろいろと見てから選択することになります。 あなたの物件を最高の状態で見せることで、より多くの人に玄関から入ってもらい、競合他社よりも優位に立つことができます。
これは当たり前のことのように思えますが、大家さんは特に忙しい人や多くの物件を所有している場合、細かな点を見落としてしまうことがあります。 自分ではなかなか気づかないような小さな問題でも、熱心なテナントであればきちんと対処することが大切です。
このように、入居者をイライラさせることが多い問題には、次のようなものがあります:
ドアハンドルの不具合
水栓の水漏れ
塗装の剥がれ
壁や床のひび割れ
壊れたブラインド
風通しの悪い窓やドア
これらの一見小さな修理は、直すのにお金がかかりますが、あなたが世話をしなかったために、物件が数ヶ月間空き家になってしまった場合の潜在的な機会費用を考えてみてください。 このような小さな問題にも気を配ることで、あなたが物件と入居者の生活体験を大切にしていることを示すことができます。
また、これらの修理が完了したら、すべての物件リストの写真を変更することを忘れないでください。 質の高い写真や説得力のあるコピーも、物件に対する十分な需要を喚起するのに役立ちます。
家具の追加を検討する
ここ数年、リモートワーカーの増加に伴い、ライフスタイルが変化しています。 ロンドンには非常に多くのリモートワーカーがおり、その一部はフィッツロビアのような地域にも波及していくでしょう。
テナントの一部として提供する家具を見直し、リモートワーカーにとって必要かつ便利なアイテムを追加することで、物件をより快適に見せることができます。 簡単にできることとしては、寝室に机と椅子を置いて、ホームオフィスとして兼用することがよくあります。
また、リモートワーカーを目指すかどうかに関わらず、収納スペースを増やすのも良いアイデアです。 すべてのベッドルームにワードローブを設置し、シェルフユニット、食器棚、引き出しを設置することで、より広いスペースを確保することができます。
追加設備・機器の追加
また、通常の賃貸アパートにはないような設備や電化製品を追加することで、物件の価値や需要を高めることができます。 これらのことが、入居者の生活をより快適なものにしてくれるはずです。
スピーカー、スマートテレビ、食器洗い機、コーヒーメーカー、洗濯乾燥機など、検討すべき電子機器・デバイスがあります。 これらの設備は、あなたの不動産に対する高い需要を生み出すことで、より高いリターンを生み出します。 また、希望価格を高く設定することも可能です。
また、スマートホームテクノロジーを追加することで、物件のアップデートに投資することもできます。 スマートロック、スマートメーター、スマートヒーター、スマートセキュリティなどの技術があります。 現実的でないため、ほとんどの賃貸住宅では持参することは考えにくく、重要な付加価値と考えるだろう。
ペットの飼育を考慮する
ペット可物件の需給バランスが崩れている。 ペット可の物件は少ないため、ペットを飼っている入居者は通常より長く滞在し、物件の手入れをよくしてくれます。
ペットを飼っているテナントがいるため、提示価格が高くなるのは仕方ないとしても、オフシーズンでも収入は多かれ少なかれ保証されているのです。 このようなアイドル期間は、企業にとって非常に大きなコストになりますが、ペットを飼うことでそれを回避することができます。
ペットを飼っている人の中には、ペット可の物件に高いお金を払っても構わないという人もいます。 このような物件に住むには特別な配慮が必要な場合があることを理解し、その配慮やペットがもたらす不便さに対して対価を支払うことを望んでいるのです。
オーナーなら誰でも、投資に対して最高のリターンを得たいと思うものです。 賃貸利回りを上げるということは、コストをできるだけ抑えながら、より多くの利益を得る方法を見つけるということです。 様々な方法がありますが、これらの問題をすべて処理したくない大家さんは、プロパティ・マネジメント・パートナーと一緒に仕事をすることを選択することができます。