Przewodnik po przepisach krajowych i regionalnych przy wynajmie krótkoterminowym w Rzymie, Włochy
Turystyka we Włoszech znacznie wzrosła w ciągu ostatnich lat, a wraz z nią wzrosła ilość inwestycji na rynku nieruchomości w całym kraju. Zakup każdego możliwego typu nieruchomości turystycznej zapewnił aktywny rynek nie tylko dla Włochów, ale także dla międzynarodowych inwestorów.
Niezależnie od tego, czy szukają oni wysokiej klasy willi na wsi, zabytkowych kamienic czy nowoczesnych apartamentów w centrach miast, inteligentny inwestor wykorzystuje włoski rynek nieruchomości, aby uzyskać opłacalny zwrot z inwestycji.
Zasady i przepisy różnią się w zależności od regionu. Zawsze zalecamy, aby każdy, kto rozważa inwestowanie we włoskie nieruchomości lub potencjalni właściciele dodający do swoich portfeli, dokładnie zbadał warunki wybranego przez siebie regionu lub miasta. Informacje, które podajemy w tym i w każdym innym naszym przewodniku, mają charakter wyłącznie informacyjny. W celu uzyskania pełnych przepisów prawnych i indywidualnych wymagań dotyczących Państwa sytuacji, zalecamy skorzystanie z profesjonalnej porady dotyczącej wynajmu i opodatkowania. Również o różnych procesach, których musisz przestrzegać, aby móc dostarczyć legalne zakwaterowanie.
Oferowanie więcej niż jednej nieruchomości do wynajęcia nie jest postrzegane jako działalność gospodarcza we Włoszech
Magiczna liczba, dla inwestora, aby pozostać tylko tym i nie być postrzeganym jako biznes we Włoszech, to 4 nieruchomości. Jeden właściciel może zapewnić zakwaterowanie w każdej ze swoich 4 nieruchomości bez zezwolenia władz. Jednakże, są one nadal związane z mnóstwem zasad i przepisów (i podatków).
Musisz dostarczyć pisemną umowę dla wynajmu krótkoterminowego
W przypadku wynajmu na okres krótszy niż 30 dni, gospodarz (lub właściciel) musi dostarczyć pisemną umowę, choć nie będzie ona wymagana do przedstawienia w urzędzie skarbowym lub władzom lokalnym. W przypadku wynajmu długoterminowego, umowy muszą być zarejestrowane we Włoskiej Agencji Podatkowej. Podatek od wynajmu długoterminowego wynosi 2% całkowitego czynszu. Rezerwacje dokonywane za pośrednictwem platform wynajmu krótkoterminowego, takich jak Airbnb, HomeAway czy Booking.com, zawierają pewną formę umowy z portalem, ale nie jest to to samo, co umowa wymagana do wypełnienia między gośćmi a gospodarzami, wymagana przez władze włoskie. Jeśli pobyt jest na dłużej niż 30 dni, to umowa będzie musiała być przedstawiona do rejestracji w urzędzie skarbowym. To również sprawia, że gospodarz staje się przedsiębiorcą, w przeciwieństwie do wynajmu krótkoterminowego. Umowy najmu krótkoterminowego są konieczne tylko w przypadku umeblowanych apartamentów turystycznych. Jeśli Twoja nieruchomość należy do innej kategorii, wtedy pisemna umowa nie jest wymagana.
Istnieją 2 opcje opodatkowania najmu krótkoterminowego we Włoszech
Krajowe systemy podatkowe są dość skomplikowane, ale aby pokryć podstawy, istnieją 2 opcje, między którymi gospodarze mogą wybierać.
Standardowy program IRPEF
Stawki podatku dochodowego od osób fizycznych we Włoszech wynoszą od 23% do 43%. W zależności od sytuacji gospodarza, dodanie dochodu z wynajmu nieruchomości i skompensowanie związanych z tym wydatków może być najbardziej ekonomiczną opcją. Koszty te mogą obejmować wszelkie prace związane z utrzymaniem, konserwacją lub ulepszeniem nieruchomości, koszty reklamy i marketingu, a także opłaty za zarządzanie pobierane za usługi świadczone przez agencję zewnętrzną. Aby uzyskać pełne zestawienie tego, co można, a czego nie można odliczyć od standardowego podatku dochodowego przy wynajmie nieruchomości, należy skonsultować się ze specjalistą podatkowym, który jest w pełni zaznajomiony z prawem włoskim. Jednakże, Włochy oferują również specjalną niższą stawkę podatkową wyłącznie dla dochodów generowanych przez nieprofesjonalny wynajem.
System podatkowy Cedolare Secca
System podatkowy Cedolare Secca jest alternatywą dla standardowego podatku dochodowego, w szczególności dla dochodów generowanych przez leasing i oferuje preferowaną niższą stawkę ryczałtową w wysokości 21%.System ten jest dostępny tylko dla podmiotów nieprofesjonalnych i nie może być wykorzystywany przez firmy lub menedżerów biznesowych. Wadą tego rozwiązania jest to, że ryczałt dotyczy całego dochodu i nie pozwala na odliczenie jakichkolwiek wydatków.
Musisz zgłosić każdą osobę odwiedzającą włoską policję
Gdziekolwiek zdecydujesz się prowadzić swój krótkoterminowy wynajem we Włoszech, musisz poinformować policję o każdym gościu, który przebywa w twoim zakwaterowaniu na pobyt krótszy niż 30 dni.
Usługa ta jest dostępna online, ale będziesz musiał odwiedzić lokalną komendę policji, aby założyć konto i poprosić o dostęp do portalu Allogiati Web. Oprócz wypełnienia przez gości pisemnej umowy, jak opisano wcześniej, jesteś również zobowiązany do dostarczenia fotograficznego dowodu tożsamości. Powinien to być paszport lub krajowy dowód osobisty lub certyfikat; powinieneś przeprowadzić tę operację w momencie zameldowania. Po zebraniu wszystkich wymaganych informacji, należy je od razu dostarczyć na policję.
Zasady hostingu specyficzne dla Rzymu
Pierwszą różnicą, jaką wprowadza Rzym, jest liczba nieruchomości, które gospodarz może obsługiwać, która spada z 4 do 3. Gospodarzenie więcej niż 3 nieruchomości stanowi działalność gospodarczą i dlatego będzie wymagane zarejestrowanie SCIA (Segnalazione di Inizio Attività) i złożenie podatku od działalności gospodarczej. Jeśli gospodarz oferuje jakiekolwiek dodatkowe usługi poza wynajmem umeblowanej nieruchomości, jest to również postrzegane jako działalność gospodarcza. Może to być coś tak prostego jak zorganizowanie taksówki dla gości lub zapewnienie jedzenia i picia. Sprzątanie nieruchomości i zapewnienie świeżej pościeli jest jednak zawarte w kategorii świadczenia umeblowanego apartamentu turystycznego.
Podstawowe kroki w dostarczaniu nieruchomości jako umeblowany apartament turystyczny w Rzymie są następujące:
Najpierw zarejestruj swój wynajem turystyczny
Zanim będziesz mógł zaoferować wynajem krótkoterminowy w Rzymie, musisz zarejestrować nieruchomość w SUAR (Single Desk for Receptive Activities of the Tourism, Professional Training and Work Department).
Po drugie, zabezpiecz swój kod CIR
Otrzymasz kod identyfikacyjny, aby określić swój status jako niehotelowe zakwaterowanie turystyczne. Można to zrobić online, podając kilka danych osobowych.
Na koniec zarejestruj swoją działalność turystyczną
Po uzyskaniu kodu CIR należy przesłać go do regionalnych służb turystycznych. Dzięki temu zostaniesz wpisany do rejestru jako obiekt zakwaterowania turystycznego.
Podatek turystyczny w Rzymie
W Rzymie obowiązuje podatek turystyczny w wysokości 3,50 euro za osobę za noc. Dzieci poniżej 10 roku życia mają wolne, wszyscy inni muszą zapłacić. Goście muszą płacić tylko za maksymalnie 10 nocy. Kwota ta jest płacona za pośrednictwem strony internetowej miasta przez zarejestrowanych użytkowników. Zbieranie i płacenie podatku turystycznego należy do gospodarza. Każdy gospodarz musi złożyć swoje łączne płatności podatku turystycznego kwartalnie.