Kontrola czynszu w Paryżu jest elementem, który należy wziąć pod uwagę, gdy chcemy rozpocząć sezonowy wynajem nieruchomości. Dodatkowo warto wiedzieć, że kontrola czynszu za wynajem umeblowany musi uwzględniać nową zasadę, ponieważ aglomeracja paryska należy do strefy napiętej. W związku z tym czynsz za dowolne zakwaterowanie będzie ustalany według limitu podwyższonego czynszu referencyjnego.
Kilka dodatkowych informacji o kontroli czynszu i jego obliczaniu
Zrobiłeś krok i zarejestrowałeś się na platformie Airbnb. Ale nie można zignorować ustawy o kontroli czynszu, jeśli masz nieruchomość w mieście Paryż.
Prawo skupiające się na umeblowanym wynajmie działa od 1 lipca 2019 roku i ważne jest, aby wziąć je pod uwagę w kontekście podwójnego limitu. To znaczy w odniesieniu do czynszu, który był wcześniej płacony przez najemcę, ale także przez prawo capped rent. Ten ostatni jest wówczas liczony według liczby metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej zgodnie z zarządzeniem prefekta. Jest to bardzo specyficzny system kontroli czynszu, który dotyczy tylko miasta Paryża. Dlatego kontrola czynszu w Paryżu nie jest taka sama jak kontrola czynszu w Marsylii czy kontrola czynszu w Nantes.
Tak więc, gdy kupujesz nieruchomość, by wystawić ją na wynajem na platformie Airbnb.fr, musisz wziąć pod uwagę strefę kontroli czynszów. Nawet jeśli Twoja nieruchomość nigdy wcześniej nie była wynajmowana, powinieneś wiedzieć, że ustalony czynsz nie może nigdy przekroczyć podwyższonego czynszu referencyjnego. Ta ostatnia jest określana przez dekret prefektury i kiedy ponownie wynajmujesz, nowy czynsz będzie równy czynszowi pobieranemu od poprzedniego najemcy, o ile nie przekroczy podwyższonego czynszu referencyjnego.
Jak ustalić podwyższony czynsz referencyjny
Strefa objęta kontrolą czynszów będzie podlegała kontroli czynszów w stosunku do tej samej dzielnicy. Co roku określanych jest wówczas kilka kryteriów, a także kwota. Najnowszy z nich został opublikowany 2 czerwca 2022 roku. Dlatego dekret dotyczy tylko umów najmu, które mogły być podpisane między 1 lipca 2022 a 30 czerwca 2023.
Aby dowiedzieć się, jaki dokładnie jest podwyższony czynsz referencyjny, wystarczy przejść bezpośrednio do interaktywnej mapy, która została stworzona przez prefekturę Île-de-France.
Na przykładzie stolicy Francji, czynsz referencyjny w Paryżu jest ustalany nie według 20 arrondissements, ale według 80 dzielnic. Każda dzielnica ma wtedy swoją własną stawkę referencyjną za metr kwadratowy miesięcznie według następujących kryteriów:
Przede wszystkim ilość pokoi w mieszkaniu. Po pierwsze, liczba pokoi w mieszkaniu. Należy pamiętać, że nie uwzględnia to korytarzy, łazienek czy kuchni.
Drugim kryterium jest okres budowy, tzn. czy budynek powstał przed 1946 r., między tą datą a 1970 r., między 1971 a 1990 r. czy po.
Kolejnym kryterium jest rodzaj wynajmu, czyli czy jest on pusty czy umeblowany. W drugim przypadku jest to wynajem przez Airbnb.
Na koniec adres mieszkania według dzielnicy, w której się ono znajduje.
Kontrola czynszów w Paryżu i ich wyliczenia
Nie ma potrzeby używania symulatora do kontroli czynszu w Paryżu. Miesięczny czynsz jest obliczany przez proste pomnożenie kwoty czynszu referencyjnego powiększonego o liczbę metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej.
Oznacza to, że jeśli wynajmiesz nieumeblowane mieszkanie o powierzchni 40 m² zbudowane przed 1946 rokiem i składające się z dwóch pokoi w dzielnicy Necker, czynsz wyniesie 32,30 € za metr kwadratowy, co oznacza, że nie możesz pobrać więcej niż 1292 €.
Jeśli natomiast nieruchomość zostanie wynajęta jako umeblowane mieszkanie o tych samych kryteriach, można ją wynająć za 36,40 € za metr kwadratowy, czyli łącznie 1456 € miesięcznie.
Ale ważne jest, aby wiedzieć, że obliczenia dotyczą tylko czynszu. Dlatego, gdy trzeba określić miesięczny czynsz, nie będzie on uwzględniał opłat. Te ostatnie są w każdym razie określone według kwoty tymczasowej i dlatego zostaną dodane do czynszu.
Czy można zażądać dodatkowego czynszu?
Na podstawie powyższych danych udało Ci się obliczyć maksymalny czynsz. Jednakże, jeśli mieszkanie posiada pewne cechy lub jeśli jest to wyjątkowy wynajem, może być możliwe uzyskanie dodatku do czynszu.
Jest to tak zwany dodatek do czynszu, ale po raz kolejny musi być uzasadniony. Ponadto powinieneś wiedzieć, że dodatek do czynszu dotyczy tylko wynajmów, które zostały podpisane od 18 sierpnia 2022 roku z etykietą energetyczną pomiędzy A i F.
W tym kontekście nie ma potrzeby szukania prawnej listy cech uzasadniających dodatek do czynszu. Istnieje jednak lista kryteriów, które uniemożliwiają wnioskowanie o dodatek do czynszu:
Jeśli twoja nieruchomość ma łazienkę na lądowaniu.
Jeśli są oznaki wilgoci w ścianach lub sufitach.
Jeśli charakterystyka energetyczna nieruchomości ma etykietę F lub G.
Jeśli nieruchomość posiada stolarkę o słabej izolacji.
Jeśli obecność vis-a-vis na mniej niż 10 m.
Jeśli powodzie lub infiltracje występują regularnie z powodu zjawiska poza budynkiem mieszkalnym.
Jeśli w ciągu ostatnich trzech miesięcy odnotowano problemy z ewakuacją wody.
Jeśli instalacja elektryczna nie spełnia standardów.
Jeśli główne pomieszczenie nie ma dobrej ekspozycji.
Dlaczego warto zaufać konsjerżowi przy wynajmie nieruchomości w Paryżu?
Usługa concierge musi być postrzegana jako agencja zarządzania wynajmem, gdy szukasz wynajmu sezonowego. Rzeczywiście, przyjmowanie lokatorów aż do ich wyjazdu wymaga pewnej czujności i sumiennego śledzenia.
Co więcej, nie możesz ignorować zasad obowiązujących na platformie Airbnb. Dlatego dla świętego spokoju delegujesz całe zarządzanie swoją nieruchomością poprzez konsjerża. Ten ostatni chętnie zajmie się całym zarządzaniem, pisząc ogłoszenie, zarządzając kontaktami i oczywiście czuwając nad utrzymaniem nieruchomości.
Ponadto, otrzymasz porady od zespołu ekspertów, którzy poinformują Cię o różnych ograniczeniach administracyjnych i podatkowych. Na przykład, kontrola czynszu w Paryżu lub zasada 90 dni.
Jakie są potencjalne kary za nieprzestrzeganie prawa kontroli czynszów w Paryżu?
W przypadku nieprzestrzegania ustawy o kontroli czynszu masz dwa miesiące na zwrot nadpłaty najemcy. Wymaga to również dostosowania umowy najmu w celu uwzględnienia podwyższonego czynszu referencyjnego.
Jeśli niestety nie zastosują się Państwo do tego dostosowania, może zostać nałożona grzywna w wysokości 5.000 €, jeśli wynajem jest dokonywany z umową najmu dołączoną do osoby fizycznej. Jeśli jest to osoba prawna, czyli platforma wynajmu lub agencja nieruchomości, grzywna może sięgnąć 15 000 €.
Czy najemca może prosić o obniżenie czynszu ?
Najemca ma prawo poprosić o obniżenie czynszu, ale tylko w ramach odnowienia umowy najmu. W tym celu musi złożyć wynajmującemu stosowną propozycję na pięć miesięcy przed końcem swojej umowy.
Dodatkowo trzeba uzasadnić to obniżenie czynszu, nalegając na fakt obniżenia czynszu referencyjnego zwiększonego o 20%.
Jak widać, zasady wynajmu w Paryżu są bardzo surowe. Aby uniknąć wejścia na rynek, którego nie kontrolujesz, deleguj zarządzanie wynajmem do firmy concierge, takiej jak UpperKey. Możesz mieć pewność, że współpracujesz z profesjonalistami, którzy w najwyższym stopniu zadbają o Twoją nieruchomość.