Pisanie listu o zakończeniu najmu dla nieruchomości w Rzymie
Prawo pozwala na dużą ochronę najemców w Rzymie i we Włoszech. Niniejszy przewodnik zawiera informacje o rodzajach umów najmu, procesie rejestracji oraz o tym, jak właściciel lub najemca może zakończyć umowę.
Istnieją 4 główne rodzaje umów najmu we Włoszech. To, którą z nich zawrzesz, będzie zależało od powodów i czasu, dla którego spodziewasz się tam przebywać. Sposób zakończenia każdej z nich ma jednak podobne wytyczne i wymaga ważnych powodów do wypowiedzenia. Będziemy również mówić o tym, co może zawierać list rezygnacji z najmu dla nieruchomości w Rzymie.
Rodzaje umów najmu w Rzymie, i we Włoszech
Istnieją 4 akceptowane rodzaje umowy najmu w Rzymie. Jednak luksusowe apartamenty (di lusso), apartamenty turystyczne i mieszkania publiczne są zwolnione z najemców wymagających umowy na wolnym rynku.
1. Umowa na wolnym rynku / wolna dzierżawa / contratto a libero mercato
Typowa umowa rynkowa w Rzymie, i w całych Włoszech, ma minimalny okres najmu 4 lata z możliwością automatycznego odnowienia na kolejne 4-letnie okresy. Przy odnowieniu, czynsz nie może być zwiększony o więcej niż 75% kosztów utrzymania. Czynsz i warunki są negocjowane przez obie strony przed sporządzeniem umowy, z bardzo małym marginesem na korektę po rozpoczęciu najmu.
2. Umowa konwencyjna / uzgodniony najem / contratto convenzionati
Umowa konwencyjna to krótsza, 3-letnia umowa najmu z możliwością przedłużenia na kolejne 2 lata. Umowa ta ma zazwyczaj niższą stawkę czynszu, ale wiąże się z dodatkowymi ulgami podatkowymi dla wynajmującego. Umowa ta posiada również opcję 5-letniego okresu bez możliwości przedłużenia.
3. Umowy przejściowe
Umowy te rzadko mają klauzulę przedłużenia i trwają od 1 do 18 miesięcy. Ten rodzaj umowy ma na celu zapewnienie legalnego najmu dla studentów lub pracowników, którzy potrzebują tymczasowego zakwaterowania na czas trwania krótkoterminowej umowy o pracę, studiów, staży lub podobnych.
4. Umowy studenckie
Kolejnym wyjątkiem od bardziej tradycyjnych opcji najmu jest najem studencki. Umowa studencka obowiązuje od 6 miesięcy do 3 lat, z automatycznym przedłużeniem, chyba że zostanie wypowiedziana przez najemcę (studenta).
Rejestracja najmu
Wszystkie umowy muszą być sporządzone w formie pisemnej. Umowy powinny być wypełnione w trzech egzemplarzach, z kopią umowy zarejestrowaną w lokalnym Urzędzie Stanu Cywilnego. Jeśli umowa nie jest oficjalnie zarejestrowana, nie będzie prawnie egzekwowana, a zatem będzie mało przydatna dla każdej ze stron w przypadku sporu.
Wypowiedzenie umowy najmu
Wypowiedzenie umowy najmu musi nastąpić w formie pisemnego i poleconego listu - disdetta. List będzie musiał zawierać 6-miesięczne wypowiedzenie i prawie zawsze z ważnym powodem. Przykładowy list wypowiadający umowę najmu w Rzymie, czyli disdetta, można znaleźć u włoskich adwokatów nieruchomości lub na ich stronach internetowych.
Wynajmujący rozwiązuje umowę najmu dla Rzymu.
Wynajmujący może doręczyć disdetta tylko po zakończeniu pierwszych 4 lat najmu na wolnym rynku (3 lata dla umów konwencyjnych). Działa to jako list wypowiedzenia najmu domu lub mieszkania, w Rzymie.
Jak dać najemcy list z wypowiedzeniem w Rzymie
Jeśli wynajmujący chce odzyskać nieruchomość po zakończeniu umowy, musi wystąpić o to na piśmie na 6 miesięcy przed zakończeniem umowy.
Jeśli wypowiedzenie jest wymagane przed upływem początkowego okresu 4 lat, musi mieć jeden z następujących "ważnych" powodów:
· Aby sprzedać nieruchomość Wynajmujący nie może posiadać innych mieszkań lub nieruchomości poza miejscem zamieszkania. Pierwsza możliwość zakupu musi być zaoferowana najemcy.
· Dla osobistego użytku wynajmującego lub jego rodziny Obejmuje to ich dzieci, dzieci wychodzące za mąż lub zakwaterowanie starszego rodzica lub teścia.
· Aby wyremontować nieruchomość z powodu uszkodzeń strukturalnych lub przygotować ją do sprzedaży.
· Jeśli najemca jest właścicielem innego mieszkania lub nieruchomości w tej samej dzielnicy miejskiej
· Aby wykorzystać nieruchomość do celów publicznych, religijnych lub kulturalnych
W tym przypadku wynajmujący musi zaoferować najemcy inne mieszkanie.
· Jeśli najemca nie mieszka w mieszkaniu/nieruchomości na stałe
However, if the tenant is removed and the property hasn’t been utilised for the given reason within a year, the landlord must reinstate the original contract with the tenant or pay the tenant 3-years’ rent as compensation.
Informacje, które można znaleźć w przykładowym liście wypowiedzenia dla najemcy do wyprowadzki, w Rzymie, powinny zawierać:
· Nazwa i adres wynajmującego
· Imię i nazwisko najemcy
· Adres nieruchomości
· Daty zarówno disdetta registered delivery jak i wypowiedzenia umowy najmu
· Powody wypowiedzenia, jeśli są wymagane
Najemca wypowiada umowę najmu
Najemca może wypowiedzieć umowę przed jej zakończeniem z ważnego powodu, na przykład przeprowadzki do innego kraju lub miasta w związku z pracą lub poważnymi sprawami i problemami rodzinnymi. W tym przypadku najemca musi dostarczyć list polecony disdetta z co najmniej 6-miesięcznym wyprzedzeniem. Jeśli disdetta zostanie dostarczona na 6 miesięcy przed zakończeniem umowy, wówczas najemca nie musi podawać powodu odejścia.
Informacje, których można by się spodziewać w każdym przykładowym piśmie o rozwiązaniu umowy najmu przez najemcę, powinny zawierać:
· Imię i nazwisko najemcy
· Adres nieruchomości
· Nazwa i adres wynajmującego
· Daty zarówno dostarczenia disdetta, jak i rozwiązania umowy najmu
· Powody wypowiedzenia, jeśli są wymagane
Eksmisja lokatora na mocy wyroku sądowego
Eksmisja za zaległości czynszowe lub naruszenie umowy jest we Włoszech procesem długotrwałym i może trwać nawet do 2 lat. Sprawy często są zawieszane na okres 6 miesięcy lub 18, jeśli najemca jest bezrobotny, ma więcej niż 65 lat lub ma więcej niż 5 dzieci.
Jeśli kiedykolwiek nie jesteś pewien, poszukaj odpowiedniego profesjonalnego doradztwa
Istnieje wiele dróg, którymi możesz podążać, aby upewnić się, że postępujesz zgodnie z prawidłowym protokołem prawnym podczas kończenia umowy najmu w Rzymie. Włoski adwokat będzie w stanie przeprowadzić Cię przez najdrobniejsze szczegóły procesu - w tym wszystkie działania i korespondencję prawną (w tym wszelkie listy od właściciela do najemcy kończące najem w Rzymie). System prawny może być skomplikowany i rozciągnięty w odniesieniu do włoskich nieruchomości, więc jeśli nie masz niezbędnego doświadczenia, zawsze radzimy szukać odpowiedniego przedstawiciela prawnego.