1. Jak samodzielnie zarządzać nieruchomością na wynajem?
Jeśli myślisz o zarządzaniu własnym wynajmem, oto kilka rzeczy, które powinieneś wziąć pod uwagę.
Osobowość i dystans zawodowy.
Prawo i ustawodawstwo.
Pobieranie czynszu.
Wynajem nieruchomości (reklama, otrzymywanie zapytań, sprawdzanie najemców, akceptacja wniosków)
Inspekcje
Ocena czynszu i podwyżki czynszu
Naprawy i konserwacja
Dostępność i czas
Technologia, podatki i prowadzenie dokumentacji
Koszty
Jakie dokumenty są wymagane?
Niezależnie od tego, czy zarządzasz samodzielnie, czy też powołujesz zarządcę nieruchomości, generalnie wymagane będą następujące dokumenty:
1. Jakikolwiek rodzaj "przewodnika po wynajmie", który musi być podany najemcom przed podpisaniem umowy najmu, w którym wyjaśnia prawa najemców zgodnie z wymogami ustawodawstwa stanowego np. w NSW jest to "Przewodnik po wynajmie".
2. Umowa najmu
3. Raport o warunkach nieruchomości
4. Formularz zgłoszeniowy obligacji
Dokumenty te można uzyskać w różnych punktach, w tym w odpowiednim urzędzie ds. wynajmu w danym stanie, instytutach nieruchomości, większych agencjach informacyjnych, wydziałach spraw konsumenckich i niektórych firmach zajmujących się dostawą materiałów piśmienniczych.
Obowiązki wynajmującego
Niezależnie od tego, czy czynność ta jest wykonywana bezpośrednio, czy za pośrednictwem zarządcy nieruchomości, na początku i w trakcie trwania najmu należy wykonać za najemcę następujące podstawowe czynności i warunki:
1. Podpisany egzemplarz umowy najmu przekazany najemcy.
2. Podpisany egzemplarz Raportu o warunkach nieruchomości przekazany najemcy
3. Formularz złożenia obligacji podpisany i złożony w Państwa imieniu do Rady ds. obligacji czynszowych lub funduszu powierniczego
4. Zapewnienie czystej, bezpiecznej i zabezpieczonej nieruchomości gotowej do natychmiastowego zajęcia
5. Zapewnienie jednego zestawu wszystkich kluczy do każdego najemcy na wynajem
6. Regularne serwisowanie i konserwacja wszystkich stałych urządzeń, takich jak podgrzewacze wody i gazu
7. Uiszczanie opłat za wodę i kanalizację
8. Wydawanie szczegółowych pokwitowań wpłat czynszu na rzecz najemcy
9. Gotowość finansowa i zasobowa do przeprowadzenia niezbędnych i pilnych napraw w razie potrzeby
10. Poszanowanie prawa najemcy do spokojnego korzystania z lokalu, przestrzeganie zasad dotyczących zawiadomień o kontroli i dostępu.
You should consider hiring a property management company if:
Nie mieszkasz w pobliżu swojej nieruchomości do wynajęcia. Jeśli twoja nieruchomość do wynajęcia znajduje się daleko od miejsca zamieszkania, wynajęcie firmy zarządzającej nieruchomościami może być nieocenione w radzeniu sobie z wieloma kwestiami, których nie będziesz w stanie obsłużyć z daleka.
Twój czas jest ograniczony. Nawet jeśli podoba Ci się praktyczne zarządzanie, możesz nie mieć zbyt wiele czasu na poświęcenie się swojemu biznesowi, zwłaszcza jeśli wynajmowanie nieruchomości nie jest Twoją codzienną pracą. A jeśli wolisz spędzać czas na rozwijaniu swojego biznesu, w tym na poszukiwaniu nowych nieruchomości, organizowaniu finansowania remontów lub zmianie struktury biznesowej, to firma zarządzająca może być dobrym sposobem na wydanie pieniędzy.
Masz wiele nieruchomości lub jednostek wynajmu. Im więcej nieruchomości do wynajęcia posiadasz i im więcej jednostek zawierają, tym więcej prawdopodobnie skorzystasz z firmy zarządzającej.
Możesz sobie pozwolić na koszty. Zatrudnienie firmy zarządzającej nieruchomościami jest atrakcyjną opcją, jeśli możesz sobie pozwolić na opłaty. Podczas rozmowy z firmami, spodziewaj się usłyszeć oferty w zakresie od 5% do 10% tego, co zbierasz w przychodach z czynszu. Jeśli jest to rynek w dół i jesteś w stanie zarządzać rzeczy samodzielnie (lub z pomocą menedżera rezydenta lub innych pracowników), może chcesz zachować to zrobić, dopóki rynek nie odwróci.
Nie jesteś zainteresowany zarządzaniem przez ręce. Wielu właścicieli cieszy się na wyzwanie, jakim jest znalezienie dobrych najemców i nagrody za samodzielne utrzymanie bezpiecznej i atrakcyjnej nieruchomości. Ale jeśli postrzegasz posiadanie nieruchomości na wynajem wyłącznie jako inwestycję i chcesz mieć niewiele lub nic wspólnego z codziennym zarządzaniem swoimi nieruchomościami, rozważ wynajęcie pomocy do zarządzania swoją nieruchomością.
2. Czy nieruchomości to dobra inwestycja?
Nieruchomość jest generalnie świetną opcją inwestycyjną. Może generować ciągły dochód pasywny i może być dobrą inwestycją długoterminową, jeśli wartość rośnie w czasie. Możesz nawet użyć go jako części swojej ogólnej strategii, aby rozpocząć budowanie bogactwa.
Najpierw poznaj swoje cele finansowe.
Przeanalizuj przepływy pieniężne przed oczekiwaniami dotyczącymi wzrostu kapitału.
Spójrz na kluczowe wskaźniki w danym obszarze.
Upewnij się, że nie płacisz zbyt wiele za tę nieruchomość z góry.
W rzeczywistości spraw, aby była to dobra inwestycja.
Czy domy są dobrą inwestycją?
Średnia stopa zwrotu, jakiej należy się spodziewać po posiadaniu domu, wynosi 8,6% - 10,0% rocznie. Dom może być mądrą inwestycją, ale przeciętnie oczekiwany zwrot z niego jest mniej więcej taki sam jak z inwestycji w akcje. Oczekiwane zwroty różnią się znacznie w zależności od miasta i są w dużym stopniu uzależnione od stosunku ceny domu do czynszu w danym mieście.
Jak duży powinien być zysk z wynajmu nieruchomości?
Musisz pobierać wystarczająco wysoki czynsz, aby pokryć swoje wydatki i mieć zysk. Z płatności hipotecznych do zmagania się z i trudnej konkurencji, może być w stanie zyskać tylko $ 200 do $ 400 miesięcznie na nieruchomości.
Czy wynajem to naprawdę strata pieniędzy?
Każdy może zmarnować pieniądze, podejmując złe decyzje dotyczące wydatków i polegając zbytnio na kredytach. Ale na własną rękę, wynajem jest rzeczywiście mądry i elastyczny wybór finansowy! ... Jasne, ludzie, którzy wynajmują więcej przestrzeni niż potrzebują lub którzy mieszkają w gorącej części miasta i płacą absurdalnie wysoki czynsz, marnują swoje pieniądze.
Czy lepiej posiadać na własność czy wynajmować?
To mniej kosztowne
Niektórzy eksperci finansowi powiedzą Ci, że wynajem jest droższy niż zakup, nawet po uwzględnieniu kosztów utrzymania, napraw i opłat HOA. Inni będą nalegać, że wynajem jest tańszą decyzją i tylko zdeklarowani nabywcy domów powinni rozważyć uzyskanie kredytu hipotecznego. Prawda leży gdzieś pośrodku.
Czy lepiej kupić czy wynająć?
Ogólnie rzecz biorąc, jeśli stosunek ceny do czynszu jest mniejszy niż 20, kupno może być lepszą opcją. Z drugiej strony, jeśli stosunek ten jest większy niż 20, wynajem może być lepszym rozwiązaniem. Nie trzeba dodawać, że każdy stosunek lub porównanie jest znaczące tylko wtedy, gdy porównuje się podobne nieruchomości.
3. Czy najlepiej inwestować w nieruchomości czy akcje?
Plusy i minusy inwestowania w akcje
Plusy:
Płynność: Inwestycje w akcje są zazwyczaj bardziej płynne, więc Twoja gotówka nie jest związana na dłuższy czas.
Własność: Można posiadać część firmy bez udziału w jej codziennej działalności. Mogą Państwo brać udział w zgromadzeniach akcjonariuszy.
Pomoc: Maklerzy z pełną obsługą, fundusze inwestycyjne i inne podmioty ułatwiające inwestowanie mogą sprawić, że inwestowanie w akcje będzie stosunkowo łatwe i proste.
Wzrost kapitału: Mądrze zainwestowane akcje mają potencjał do osiągania zysków kapitałowych w szybszym tempie niż w przypadku typowych nieruchomości.
Dywidendy: Możesz otrzymywać regularne dywidendy jako dochód lub do ponownego zainwestowania. Jeśli dywidendy są niższe niż odsetki od kredytu wykorzystanego do sfinansowania inwestycji, możesz być w stanie czerpać korzyści podatkowe (negative gearing).
Przystępność: Możesz być w stanie kupić akcje z niższym kapitałem początkowym niż byłby potrzebny na nieruchomość.
Cons:
● Zmienność: Ceny akcji mogą się wahać w krótkim okresie, co może być niepokojące dla inwestorów i sprawić, że upłynnienie będzie mniej atrakcyjne.
Strata kapitałowa: Możesz ponieść stratę kapitałową i przestać otrzymywać dywidendy, jeśli spółka, w której posiadasz akcje, wejdzie pod zarząd komisaryczny.
● Dyscyplina: Inwestowanie w akcje może być bardzo emocjonalne ze względu na szczyty i przełomy w cenach akcji, dlatego często wymaga ścisłej dyscypliny.
Plusy nieruchomości inwestycyjnych:
● Korzyści podatkowe: Dostępne są negatywne przekładnie i znaczne ulgi w zyskach kapitałowych.
● Bezpieczeństwo: Ponieważ kupujesz aktywa materialne, często łatwiej jest czuć się bezpiecznie w swoim investment. There is less risk of being defrauded as you can physically assess the property.
● Kapitał własny: Możesz wykorzystać kapitał własny w nieruchomości znacznie bezpieczniej niż w przypadku pożyczki pod zastaw istniejących akcji.
● Drabina nieruchomości: Rentvesting może być atrakcyjną opcją, która pomoże Ci wejść na drabinę nieruchomości i posiadać swój pierwszy dom.
Wady nieruchomości inwestycyjnych: ● Większe zaangażowanie: Bycie właścicielem nieruchomości wymaga zazwyczaj większego zaangażowania. Zarządcy nieruchomości mogą zmniejszyć Twoje obciążenie pracą, ale wiąże się to z kosztami.
● Kosztowne: Nieruchomości często wymagają znacznego kapitału do zakupu. Oznacza to również, że Twoje pieniądze są skoncentrowane w jednym składniku aktywów, zamiast być zdywersyfikowane.
● Wysokie koszty utrzymania: Generalnie musisz utrzymywać nieruchomość wynajętą, aby pokryć stawki, ubezpieczenie i utrzymanie. W przeciwnym razie możesz stracić pieniądze.
● Krach na rynku nieruchomości: Presja na rynek nieruchomości może potencjalnie doprowadzić do krachu, co spowoduje gwałtowny spadek cen domów i wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych.
4. Jak znaleźć klientów dla firmy zarządzającej nieruchomościami?
Twoja strona internetowa (projekt strony internetowej)
Szukaj engine optimization (SEO), zwłaszcza lokalnego SEO.
Marketing treści.
Zapłać za click advertising (PPC)
Email marketing (i remarketing)
Wideo marketing.
Społeczny marketing medialny.
Meetup wydarzenia
Pomyśl poza schematami
Wielu zarządców nieruchomości koncentruje swoje wysiłki marketingowe na tych samych starych, zmęczonych zasobach, takich jak właściciele domów, którzy już chcą wynająć i mogą potrzebować pomocy profesjonalisty. A co z tymi, którzy planowali sprzedaż, ale nie mieli zbyt wiele szczęścia? Mogą być otwarci na pomysł wynajmu i zatrudniania zarządcy nieruchomości zamiast, i są szanse, że nie zostały jeszcze zwrócone przez konkurencję. Czasami trzeba myśleć poza schematami, aby znaleźć dobrych kandydatów na rynku, ale kiedy to zrobisz, możesz skończyć uderzając w dziesiątkę.
Zawsze kontynuuj działania
Ludzie, do których kierujesz swoje usługi są zajęci. W przeciwnym razie nie byłoby rozważa wynajęcie profesjonalnego do zarządzania ich właściwości. Oznacza to, że mogli nie mieć czasu, aby przeczytać swoją pocztówkę lub e-mail. Bądź wytrwały i kontynuuj. Spróbuj wysłać e-maile lub wykonać połączenia w różnych porach dnia, które mogą być lepsze dla Twojej publiczności. Uważaj tylko, żeby nie przesadzić. Nie chcesz, aby wszystkie twoje wysiłki były na nic, jeśli zostaniesz oznaczony jako spamer.
Zaangażuj się w społeczności
Jeśli szukasz lokalnych właścicieli nieruchomości, najlepszym miejscem do ich znalezienia jest ich własna społeczność. Zaangażuj się w lokalne wydarzenia, sponsoruj organizacje charytatywne, dołącz do lokalnej Izby Handlowej lub innej organizacji zawodowej, organizuj spotkania i spotkania towarzyskie. Im więcej osób w Twoim obszarze docelowym pozna Cię, tym bardziej prawdopodobne będzie, że albo sami zdecydują się na współpracę z Tobą, albo polecą Twoje usługi komuś, kogo znają.