Czy jesteś ustawiony, aby osiągnąć zysk z nieruchomości buy-to-let?
Jest więcej niż kiedykolwiek do zrozumienia w kwestii obracania zyskiem z nieruchomości typu buy to let. Zmiany na rynku w ostatnich latach uderzyły potencjalnego właściciela w jego kieszeń bardziej niż kiedykolwiek.
Zmieniają się również przepisy, co czyni życie inwestora jeszcze trudniejszym. Czy nadal warto poświęcać czas i wysiłek, aby osiągnąć zysk? Czy może istnieją łatwiejsze sposoby na uzyskanie wyższych zysków z tej samej inwestycji finansowej?
Pomimo niskich stóp procentowych, które sprawiają, że buy-to-let wydaje się atrakcyjny na pierwszy rzut oka, wzrost opłaty skarbowej i utrata ulgi podatkowej od odsetek hipotecznych, a także wiele innych, opowiadają zupełnie inną historię.
Właściciel amatorski jest obecnie w zaniku
Rynek od dawna dzieli się na dwie części. Buy-to-let był kiedyś uważany za mądrą inwestycję dla amatorskiego właściciela z odrobiną dodatkowych pieniędzy. Komplikacje, które przynosi obecny rynek oznaczają, że amatorski właściciel wycofuje się i kieruje w stronę alternatywnych opcji.
Ten trend pozostawia rynek szeroko otwarty dla profesjonalnych właścicieli. To właśnie oni mają zrozumienie i doświadczenie, aby sprawić, że będzie to działać, mimo wszystko, nawet z ciasnymi liczbami i sztywnymi przepisami.
Jak sprawić, by nieruchomość typu buy to let pracowała dla Ciebie
Mamy nadzieję, że poniższe informacje zapewniają mały wgląd w dos i don'ts inwestycji buy-to-let, co naprawdę należy rozważyć, i do niektórych pułapek.
Zaplanuj realistyczny i dokładny budżet
Jeśli jesteś tylko szacując, co można sobie pozwolić na wydatki, to zmierzasz do kłopotów. Istnieje wiele rozważań, aby dokonać, jeśli chodzi o finansowanie projektu buy-to-let; teraz, bardziej niż kiedykolwiek.
Jeśli nie masz dużo doświadczenia w tym rynku już, to opłaca się zrobić swoje badania. Możesz skorzystać z porad osób z doświadczeniem w zakresie nieruchomości i wynajmu. Alternatywnie, możesz stworzyć listę kontrolną, aby pokryć każdą ewentualność. Musisz zrobić edukacyjne plany, czy możesz zrobić prawdziwy zysk z rynku w swojej obecnej sytuacji.
Nie tylko nabycie nieruchomości wiąże się ze znacznymi kosztami. Wszystkie budynki wymagają stałej uwagi i konserwacji. Jako właściciel, częściej niż nie, będzie to twoja odpowiedzialność, a nie najemcy.
Konieczne jest posiadanie odpowiedniego funduszu na wypadek awarii. Niezależnie od tego, jak dobrze planujesz, nie masz kryształowej kuli; zawsze znajdą się sprawy, które wymkną się spod kontroli.
· Jak długo trwa wynajem nieruchomości?
· Co można zrobić ze słabo płacącymi lokatorami?
· Jak będziesz zarządzał wypadkami i nieprzewidzianymi zdarzeniami?
Nie ma żadnych gwarancji, niezależnie od tego, jak dobrze zbadałeś swój rynek, więc upewnij się, że planujesz na wszystkie ewentualności.
Upewnij się, że pokryłeś wszystkie koszty
Zbyt łatwo jest pominąć ten ważny krok, który może zatopić Twoje marzenia o osiągnięciu zysku. Zawsze sugerujemy, aby nowi inwestorzy rozmawiali z prawnikiem lub licencjonowanym przenośnikiem. Są oni idealnie usytuowani, aby wyjaśnić prawne aspekty zakupu nieruchomości i jej wynajmu.
Powinieneś również porozmawiać z księgowym, aby upewnić się, że jesteś poinformowany o wielu implikacjach podatkowych.
Kredyty hipoteczne na zakup nieruchomości
Stopy procentowe dla kredytów hipotecznych są obecnie niskie, ale nie będzie to trwało wiecznie. Musisz wziąć pod uwagę prawdopodobne zmiany i wysokie opłaty wstępne oraz to, jak wpłyną one na Twój całkowity zysk.
Opłata skarbowa
W 2016 roku zmieniło się prawo dotyczące opłaty skarbowej od drugich domów. Opłata skarbowa to podatek rządowy, którego progi i stawki zależą od lokalizacji i wartości nieruchomości.
Próg dla opłaty skarbowej w Anglii wynosi 125 tys. funtów, w Szkocji 145 tys. funtów, a w Walii 180 tys. funtów. Stawka dla pierwszych nieruchomości wynosi od 2 do 12% w zależności od ceny nieruchomości - od 125 tys. funtów do tych powyżej 1,5 mln funtów.
Stawka dla drugich nieruchomości waha się od 3-15%. Jest to prosta do zauważenia dopłata w wysokości 3% na szczycie stawek dla pierwszych zakupów nieruchomości.
Opłaty agenta
Jeśli nie zamierzasz zarządzać najmu siebie, to trzeba również rozważyć koszty agenta. Każdy agent będzie miał swoje własne stawki, jeśli chodzi o znalezienie lokatorów, zbieranie czynszu, depozytów i radzenia sobie z typowymi codziennymi sprawami.
Jak zawsze, rozejrzeć się, aby znaleźć najlepszą opcję dla swojej sytuacji. I pamiętaj, aby czynnik go do oczekiwanych marż zysku.
Podatek od zysków kapitałowych
Wielu inwestorów buy-to-let wykorzystuje oprocentowane kredyty hipoteczne, planując, ostatecznie, na sprzedaż nieruchomości w celu pokrycia kosztów pierwotnej inwestycji.
Jednakże, będziesz musiał zapłacić podatek od zysków kapitałowych od drugiej nieruchomości, więc musisz być na to przygotowany i uwzględnić to w swoim budżecie.
Stawki CGT od nieruchomości wynoszą od 18-28%, w zależności od stawki podatku dochodowego. Podatek jest oparty na zyskach, a nie na cenie sprzedaży nieruchomości.
Możesz odliczyć wszystkie uzasadnione koszty zawarte w zakupie i sprzedaży nieruchomości. Na przykład, można odliczyć opłaty, opłaty skarbowe i wszelkie ulepszenia, które zostały dokonane podczas posiadania nieruchomości. Istnieje również ulga wolna od podatku, o którą można się ubiegać.
Zysk nad zyskami?
Inwestor kupujący do wynajęcia będzie dążył do uzyskania jak najlepszego zysku z wynajmu.
Stopa zwrotu jest procentem czynszu w stosunku do wartości nieruchomości - ale bądź ostrożny. Cena nieruchomości, którą uzgodnisz ze sprzedającym, nie będzie całkowitą kwotą, jaką za nią zapłacisz po uwzględnieniu sumy wielu związanych z nią opłat.
Rozsądna stopa zwrotu powinna wynosić ponad 5%. Jeśli możesz osiągnąć więcej niż 7 lub 8%, to oczywiście odrobiłeś pracę domową.
Jeśli z jakiegoś powodu (a może być ich wiele) stopa zwrotu spadnie do punktu, w którym Twój zwrot nie osiągnie wymaganego celu, Twoją najlepszą nadzieją może być wzrost kapitału. Jest to wzrost wartości nieruchomości w średnim lub długim okresie, a zysk, który można osiągnąć.
Zakupy wokół dla buy to let hipotecznych
Stawki i opłaty będą się różnić w zależności od pożyczkodawcy. Jednak niska stawka nie zawsze jest najlepszym rozwiązaniem.
Musisz rozważyć zalety i wady każdego rodzaju kredytu hipotecznego, a następnie dodatkowe opłaty za ustanowienie. Wysokie opłaty mogą oznaczać, że atrakcyjna niska stopa procentowa będzie oznaczać gorszą ofertę.
W przyszłych przewodnikach będziemy znacznie dokładniej analizować, jak kupić nieruchomość typu buy to let.
Upewnij się, że jesteś ubezpieczony
Twoje ubezpieczenie musi obejmować znacznie więcej niż typowa polisa ubezpieczeniowa budynku. Będziesz musiał uwzględnić pewien poziom ubezpieczenia zawartości, w zależności od sposobu prowadzenia najmu, i oczywiście będziesz potrzebował specjalistycznej ochrony ubezpieczeniowej dla właściciela.
Powinieneś również rozważyć ubezpieczenie obejmujące okresy, kiedy Twoi najemcy nie płacą czynszu, a nawet koszty eksmisji problematycznych lokatorów. Gdybyś musiał sam pokryć lub zapłacić te ogromne koszty, mogłoby to być kroplą, która złamie wielbłąda.
Utrzymuj wszystko zgodnie z prawem
Będziesz prawnie zobowiązany do przechowywania depozytów swoich najemców. Istnieją 2 wspierane przez rząd systemy ochrony depozytów: ubezpieczeniowy i powierniczy.
Jeśli zatrudnić agenta do zarządzania najmu, powinny one dbać o sprawy. Jeśli nie, to jest w dół do Ciebie, aby zapewnić umowę prawną i obiektu.
Zbadaj swój rynek - i swoich najemców
Wybór najemcy, aby umieścić w nieruchomości będzie zależał od rodzaju nieruchomości, które planujesz kupić. Jak znaleźć kupić do wynajęcia nieruchomości dostosowane do budżetu, prawdopodobnych najemców i niezbędne plony, może być skomplikowane wyzwanie w sobie.
Potrzeby młodej pary zawodowej, rodziny, lub domu pełnego studentów są bardzo różne. Wszyscy oni będą szukać różnych cech z nieruchomości i lokalizacji. Są to te same względy przy wyborze odpowiedniej nieruchomości do inwestowania.
W końcu najbardziej pożądany dom w najładniejszej okolicy nie zawsze przynosi największe zyski.
Twój zysk może być znacznie wyższy na domu studenckim niż na domu rodzinnym. Dom wielorodzinny (HMO) może nie być tak efektowny jak dom na przedmieściach, ale może być znacznie lepszą inwestycją.
W zależności od rodzaju inwestycji i sytuacji osobistej, może być konieczne skorzystanie z porady na temat takich rzeczy jak to, czy właściciel może mieszkać w nieruchomości typu buy to let lub o nowych przepisach dotyczących opłat agencyjnych.
HMO może osiągnąć silny zysk dzięki swojej liczbie skumulowanych czynszów. HMO będzie miał co najmniej 3 najemców, dzieląc łazienkę, kuchnię i toaletę. Często znajdują się w pobliżu uniwersytetów i szkół, ich prezentacja musi być tylko podstawowe i wymaga mniej konserwacji i utrzymania niż droższe, lepiej usytuowane nieruchomości.
Plusy i minusy buy-to-let według UpperKey
Pros
· Długoterminowe inwestycje w nieruchomości stale były i nadal są oczekiwane jako bezpieczny zakład dla inwestorów.
· Wiele kodów pocztowych nadal odnotowuje wysoki wzrost wartości najmu i sprzedaży. Bystry inwestor będzie obserwował lokalizacje, które mają się rozwinąć i dokona wczesnego ruchu, aby zagwarantować najlepszy zwrot.
· Czynsze będą rosły, a rynek wynajmu będzie się rozwijał. Mniej osób niż kiedykolwiek jest w stanie kupić własną nieruchomość, co skutkuje silnym rynkiem najmu.
Kons
· Koszty, podatki i przepisy, które inwestor musi uwzględnić w swoim procesie są bardziej rygorystyczne niż przez lata.
· Nowi wynajmujący będą musieli zapłacić większy podatek. Obciążenie opłatą skarbową w wysokości 3% będzie miało znaczący wpływ w stosunku do poprzedniego poziomu opodatkowania.