W ostatnich latach Dubaj znajdował się w czołówce innowacyjnych rozwiązań w zakresie zarządzania nieruchomościami, napędzany postępem technologicznym i rosnącym naciskiem na zrównoważony rozwój. PropTech (technologia nieruchomości) stała się coraz bardziej popularna, oferując właścicielom inteligentniejsze rozwiązania do zarządzania energią, komunikacji z najemcami i bezpieczeństwa. Dodatkowo, w związku z ambitnymi celami Dubaju dotyczącymi zrównoważonego rozwoju, właściciele coraz częściej oczekują od właścicieli budynków wprowadzenia ekologicznych praktyk w swoich budynkach, od gospodarki odpadami po energooszczędne instalacje.
Trendy te nie tylko podkreślają postępowe podejście miasta do zarządzania nieruchomościami, ale także podkreślają potrzebę bycia na bieżąco przez właścicieli, aby ich nieruchomości pozostały atrakcyjne na wciąż konkurencyjnym rynku. Ponieważ zmienia się krajobraz sektora nieruchomości w Dubaju, właściciele, którzy dostosują te nowoczesne praktyki i traktują je priorytetowo, z pewnością czerp korzyści, zarówno pod względem zwrotów, jak i zadowolenia najemców.
Prawa właściciela
Pobieranie czynszu
Ustalanie czynszu: wynajmujący mają prawo do ustalania początkowego czynszu na podstawie aktualnych stawek rynkowych.
Podwyżka czynszu: Chociaż czynsz można co roku weryfikować, wszelkie potencjalne podwyżki muszą być zgodne z wytycznymi określonymi przez Kalkulator czynszu Agencji Regulacji Nieruchomości (RERA).
Kontrola i konserwacja nieruchomości
Wejście: właściciele mogą wejść do nieruchomości w celu konserwacji, inspekcji i pokazów, pod warunkiem, że powiadomią o tym z wystarczającym wyprzedzeniem i w rozsądnym czasie.
Konserwacja: właściciele muszą dbać o to, by nieruchomość pozostawała w dobrym stanie. To często oznacza, że są odpowiedzialni za poważne naprawy, chyba że uzgodniono inaczej.
Wypowiedzenie najmu
Wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę najmu, jeśli chcą sprzedać nieruchomość lub używać jej z powodów osobistych lub rodzinnych. Muszą jednak złożyć notarialne wypowiedzenie z 12-miesięcznym wyprzedzeniem.
Obowiązki wynajmującego
Umowa najmu
Wynajmujący są odpowiedzialni za sporządzenie jasnej i uczciwej umowy najmu. Umowa powinna zostać zarejestrowana w Ejari, systemie zainicjowanym przez RERA w celu regulacji rynku najmu w Dubaju.
Konserwacja i naprawy
Obowiązkiem właściciela jest utrzymanie nieruchomości nadający się do zamieszkania. Obejmuje to dokonywanie niezbędnych napraw i usuwanie wszelkich zagrożeń dla zdrowia lub bezpieczeństwa.
Opłaty za media i usługi
Ogólnie rzecz biorąc, właściciele są odpowiedzialni za opłaty za usługi związane z częściami wspólnymi nieruchomości, podczas gdy najemcy są odpowiedzialni za rachunki za media. Jednak konkretna umowa może się różnić i powinna być wyraźnie wymieniona w umowie najmu.
Zapewnianie bezpieczeństwa
Wynajmujący powinni upewnić się, że ich nieruchomość jest bezpieczna dla najemców. Obejmuje to zapewnienie bezpiecznych zamków, utrzymanie wspólnych obszarów i zapewnienie, że wszystkie urządzenia zabezpieczające działają.
Przestrzeganie przepisów bezpieczeństwa i przepisów budowlanych
Wynajmujący muszą upewnić się, że ich nieruchomości są zgodne z surowymi przepisami bezpieczeństwa i budowlanymi obowiązującymi w Dubaju. Obejmuje to wszystko, od zapewnienia integralności strukturalnej budynku po instalację sprzętu przeciwpożarowego, takiego jak zraszacze i alarmy. Regularne kontrole i terminowe aktualizacje, zgodnie z najnowszymi wytycznymi dotyczącymi bezpieczeństwa, mają kluczowe znaczenie. Każde zaniedbanie lub nieprzestrzeganie tych standardów może skutkować nie tylko wysokimi karami, ale także zagrożeniem życia najemców, co podkreśla wagę tej odpowiedzialności.
Ochrona praw lokatorów
Chociaż właściciele mają pewne prawa, mają również obowiązek szanować prawa swoich najemców.
Zasady eksmisji
Eksmisja najemcy bez ważnego powodu lub bez postępowania prawnego jest niezgodna z prawem. Jak wspomniano, do użytku osobistego lub sprzedaży nieruchomości wymagane jest 12-miesięczne powiadomienie notarialne.
Jeśli najemca naruszy warunki umowy, właściciele muszą przekazać 30-dniowe powiadomienie w celu naprawienia naruszenia. Nieprzestrzeganie przez najemcę może następnie doprowadzić do eksmisji.
Prywatność
Wynajmujący muszą szanować prywatność najemców. Nie mogą wejść na teren nieruchomości bez uprzedniego powiadomienia, chyba że w nagłych przypadkach.
Struktura czynszu i płatności
Wynajmujący muszą zapewnić jasność i przejrzystość w zakresie czynszu i powiązanych struktur płatności. Wszelkie zmiany czynszu, zgodnie z wytycznymi RERA, powinny być jasno iz wyprzedzeniem komunikowane. Obowiązkiem wynajmującego jest również przedstawienie odpowiednich rachunków za wszystkie otrzymane płatności oraz powstrzymanie się od nakładania na najemcę nagłych, nieuzasadnionych dodatkowych opłat. Zapewnienie przejrzystych relacji finansowych jest niezbędne do utrzymania zaufania i harmonijnych relacji między obiema stronami.
Rozstrzyganie sporów
W przypadku sporów między właścicielami a najemcami strony mogą zwrócić się do:
Centrum rozstrzygania sporów dotyczących najmu w Dubaju (RDSC): utworzone w celu usprawnienia postępowań spornych dotyczących najmu i oferowania skutecznych rozwiązań.
Kroki rozwiązywania sporów
Mediacja: przed pójściem do sądu obie strony mogą zdecydować się na mediację. Mediator pomaga stronom dojść do porozumienia polubownie.
Sprawa formalna: jeśli mediacja się nie powiedzie, spór może zostać eskalowany. Sędzia przejrzy dowody i wyda orzeczenie.
Dokumentacja i dowody
Aby zapewnić sprawiedliwe i bezstronne rozwiązanie, konieczne jest, aby zarówno właściciele, jak i najemcy utrzymywać odpowiednią dokumentację przez cały okres najmu. Obejmuje to pierwotną umowę najmu, wszelkie późniejsze zmiany, pokwitowania płatności, wnioski o utrzymanie i wszelką inną korespondencję. W przypadku sporu dokumenty te służą jako materiał dowodowy, dając przejrzystą chronologię zdarzeń i interakcji. Właściwa dokumentacja może przyspieszyć proces rozstrzygania sporów i pomóc w ustaleniu wiarygodności roszczeń poszkodowanego.
Ostateczne przemyślenia
Rynek nieruchomości w Dubaju jest dynamiczny i oferuje właścicielom ogromne możliwości. Jednak bycie właścicielem w Dubaju wiąże się z zestawem praw i obowiązków. Przestrzeganie wytycznych władz lokalnych, zrozumienie prawa najmu i utrzymywanie otwartej komunikacji z najemcami może prowadzić do harmonijnej relacji wynajmujący-najemca. Z wizją Dubaju polegającą na zapewnieniu regulowanego i przejrzystego rynku najmu, właściciele muszą być na bieżąco informowani i działać odpowiedzialnie.
