W 2021 roku Francuzi byli bardzo zainteresowani inwestowaniem w nieruchomości: prawie 1 na 6 Francuzów powiedział, że w ciągu 12 miesięcy miał projekt związany z nieruchomościami. Istnieją dwa powody takiego stanu rzeczy: po pierwsze, jest to kwestia kulturowa. Dla porównania, w 2021 roku w Kanadzie było około 600 000 transakcji na rynku nieruchomości w porównaniu z 1,17 mln we Francji, w tym samym roku. Drugi powód to prostota: kupujesz, jesteś właścicielem. I wreszcie lukier na torcie: nieruchomości to jedyna inwestycja, która ma podwójny efekt dźwigni, ponieważ możesz zarabiać na tym, co kupujesz i na tym, co pożyczasz (gdy stopy są niskie, na przykład).
Aby jednak inwestycja w wynajem była udana, musisz wynająć swoją nieruchomość po odpowiedniej cenie! Jak oszacować wartość najmu nieruchomości? Bez paniki: zobaczmy, jak sprawić, by inwestycja w wynajem okazała się sukcesem!
Co to jest rentowność?
Wartość czynszową nieruchomości szacujemy w szczególności patrząc na jej rentowność. Ale czym ona dokładnie jest? Posłużmy się przykładem.
Wyobraźmy sobie, że posiadasz nieruchomość nabytą za 200 000€. Wynajmujesz to mieszkanie za 900€ miesięcznie brutto, czyli 10 800€ rocznie. To jest to, co nazywamy stopą zwrotu brutto. Pięć lat później decydujesz się sprzedać to mieszkanie z zyskiem kapitałowym w wysokości 5 000€, czyli 205 000€. Zysk brutto jest więc całkowitą kwotą Twojego zwrotu, czyli 10 800€ rocznie przez pięć lat, plus zysk kapitałowy z odsprzedaży. Na koniec operacji rentowność Twojej nieruchomości wynosi więc 59 000€!
Podsumowując, rentowność to zysk, jaki będziesz mógł osiągnąć ze swojego obiektu inwestycyjnego, czyli z czynszów. Jest to to, co zostało wyprodukowane. Natomiast rentowność to to, co zarobisz na koniec operacji, dzięki końcowemu zyskowi kapitałowemu oraz zwrotowi wygenerowanemu podczas całego okresu zatrzymania.
Jak poznać rentowność netto mojej nieruchomości ?
Jak widać, kiedy chcemy poznać wartość najmu nieruchomości, interesuje nas jej yield. Bądź jednak ostrożny: pamiętaj, aby dokonać rozróżnienia pomiędzy yieldem brutto a yieldem netto. Jak wspomnieliśmy wcześniej, yield brutto to czynsz, który otrzymujesz w ciągu roku. Jeśli czynsz za wynajmowaną nieruchomość wynosi 900€, to przynosi Ci ona 10 800€ rocznie. Ale jak można sobie wyobrazić, nie jest to dokładna kwota, którą otrzymasz. Aby wiedzieć, co dokładnie będziesz zbierać, musisz obliczyć swój zysk netto.
Zysk netto z nieruchomości to dochód z wynajmu, który generuje, od którego należy odjąć różne opłaty związane z inwestycją w wynajem nieruchomości. Tymi różnymi opłatami może być podatek od nieruchomości i podatek śmieciowy, Twoje opłaty za zarządzanie, czy to bezpośrednie, czyli samemu, czy za pośrednictwem zarządcy nieruchomości, Twoje ubezpieczenie, Twoja praca, Twoje podatki, składki na ubezpieczenie społeczne itp.
Aby lepiej poznać swoją inwestycję i jej zysk netto, nie wahaj się dokonać dokładnej oceny swoich obciążeń podatkowych: jaka jest wysokość Twojego podatku? Czy Twoje aktywa podlegają podatkowi od majątku? Czy Twoje aktywa generują dochód z nieruchomości lub BIC ... ?
Im bardziej precyzyjnie ocenisz swoje wydatki, które należy odjąć od zysku brutto, tym lepiej będziesz w stanie ocenić swoją sytuację finansową w trakcie inwestycji w wynajem.
Wróćmy do przykładu podanego wcześniej i 10 800€ dochodu brutto z wynajmowanej nieruchomości. Po odjęciu opłat szacujemy, że dochód netto z tej nieruchomości wynosi 4500€. Jest to więc prawdziwa różnica! Aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, zawsze lepiej jest obliczyć swój zysk netto.
Ponadto, yield jest zawsze obliczany w odniesieniu do ceny nieruchomości zaktualizowanej, stąd znaczenie posiadania aktualnej wyceny!
Jak ocenić wartość najmu nieruchomości ?
Kiedy chcesz poznać wartość wynajmu nieruchomości, musisz najpierw spojrzeć na wartość samej nieruchomości. A w tym celu można na przykład dokonać oszacowania dobra, biorąc pod uwagę sektor geograficzny i jego typologię.
Oszacowanie nieruchomości, zwłaszcza pod względem czynszu, może być trudne, zwłaszcza w dużych miastach, takich jak Paryż. Aby to zrobić, można użyć pewnych narzędzi i metod, ale można również zainteresować się kontrolą czynszu w Paryżu.
Po wykonaniu szacunków będzie można określić, jaki rodzaj wynajmu można zaoferować i w jakiej cenie. Na przykład, jeśli Twoja nieruchomość to T4 położone w małej wiosce w Creuse, nie będzie istotne proponowanie umeblowanego mieszkania Twoim przyszłym najemcom! Przeciwnie, jeśli posiadasz T2 w Paryżu, umeblowane zakwaterowanie może być opcją do rozważenia! Możesz również zdecydować o czasie trwania najmu, który chcesz zaoferować.
Jak mogę zoptymalizować rentowność mojej nieruchomości z umeblowanym wynajmem?
Umeblowane wypożyczalnie są THE superstar of rentals! Rzeczywiście, furnished rentals robią ogromny powrót w branży wynajmu po kryzysie zdrowotnym w 2020 roku.
Ale najpierw wyjaśnijmy, co oznacza "umeblowane mieszkanie": jest to mieszkanie składające się z minimum ruchomych usług, w którym najemca może się natychmiast wprowadzić. Zobowiązujesz się zatem do zapewnienia najemcy przynajmniej podstawowych rzeczy do spania (pościel, kołdra lub koc), gotowania i jedzenia (płyty grzewcze, piekarnik lub kuchenka mikrofalowa, lodówka, zamrażarka, naczynia i przybory kuchenne, stół i krzesła), a nawet sprzątania (sprzęt do sprzątania). Powinieneś również zapewnić wygodne pomieszczenia mieszkalne, oferując falbany lub zasłony w sypialniach, oprawy oświetleniowe i półki do przechowywania. Jeśli chcesz wiedzieć więcej, możesz łatwo znaleźć wyczerpującą listę wyposażenia umeblowanej nieruchomości na stronie internetowej usługi publicznej.
Jeśli chodzi o zarządzanie, istnieją dwa rodzaje umeblowanych wynajmów: klasyczne umeblowane wynajmy, gdzie Ty, właściciel, jesteś zarządcą i operatorem; oraz umeblowane wynajmy z komercyjną dzierżawą, co oznacza, że zarządzanie i obsługa Twojej nieruchomości są powierzone zewnętrznemu operatorowi.
Aby zoptymalizować rentowność inwestycji w wynajem, możesz zainteresować się diagnostyką energetyczną swojej nieruchomości. Zwróć uwagę na obowiązujące normy. Zmieniają się one regularnie i mają tendencję do zaostrzania. Na przykład, do 1 stycznia 2028 roku masz czas na przeprowadzenie prac mających na celu dostosowanie nieruchomości do standardów, jeśli jej charakterystyka energetyczna jest poniżej F. I nie jest to zalecenie, ale prawo, którego musisz przestrzegać!
Podsumowując
Dlatego niezbędne jest oszacowanie wartości najmu nieruchomości! Pozwoli Ci zdefiniować strategię inwestycyjną, aby zoptymalizować jej rentowność. Definiując świadomą strategię inwestycyjną, która uwzględnia Twoje cele inwestycyjne, ale także Twoją sytuację i sytuację Twojej nieruchomości, konieczne jest dokonanie „dobrej” inwestycji. Ostatnia rada: nie wahaj się uzyskać informacji i być na bieżąco z aktualnymi przepisami dotyczącymi wynajmu. To pozwoli Ci dokonać wyboru, ale przede wszystkim zabezpieczy Twoją inwestycję!