Warto zaznaczyć, że od 1 lipca 2019 roku wprowadzono ograniczenie czynszów w Paryżu. Zostało ono wprowadzone przez ustawę Élan, pozwalającą na walkę ze wzrostem czynszów w stolicy Francji. Początkowo planowane na okres pięciu lat, jest to dane, które należy brać pod uwagę imperatywnie dla wynajmujących.
Definicja kontroli czynszu w Paryżu
Jak sama nazwa wskazuje, kontrola czynszu określa konkretne ramy dla podwyżek czynszu w stolicy Francji. Zabronione jest zatem dowolne zwiększanie czynszów zgodnie ze strefami metropolii. Co więcej, są one nazywane strefami napiętymi, aby umożliwić wszystkim klasom łatwiejszy dostęp do mieszkań, bez narażania się na nadużycia cenowe.
Z definicji strefa napięta dotyczy jedynie obszaru geograficznego, w którym czynsze są szczególnie wysokie. Występuje tam swego rodzaju nierównowaga między podażą a popytem. Ponadto kontrola czynszów nie dotyczy tylko stolicy Francji, dotyczy również innych aglomeracji, takich jak Lyon, Lille, Marsylia, Nantes czy Tuluza.
Aby dowiedzieć się więcej, nie wahaj się skonsultować interaktywnej mapy na stronie referidf.
Które nieruchomości są bezpośrednio objęte kontrolą czynszu w Paryżu?
Od momentu podpisania umowy najmu od 1 lipca 2019 roku, koniecznie dotyczy Cię kontrola czynszu. Dlatego czynsz zostanie ustalony zgodnie z następującym podwójnym limitem:
Po pierwsze, czynsz, który był stosowany za poprzedniego najemcę. Jest to zasada, która musi być przestrzegana, gdy nieruchomość należy do napiętej strefy.
Następnie znajduje się podwyższony czynsz referencyjny. Jest on ustalany za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej i oczywiście za miesiąc. Jest on obliczany bezpośrednio przez dekret prefektury.
W tych warunkach, gdy jest to pierwszy wynajem lub odnowienie umowy najmu, konieczne jest, aby czynsz najemcy nie był wyższy niż podwyższony czynsz referencyjny. W przypadku ponownego wynajmu, nowy najemca będzie korzystał z dokładnie takiego samego czynszu jak poprzedni najemca, chyba że w międzyczasie podwyższony czynsz referencyjny został zmieniony.
Jak widać, należy koniecznie wziąć pod uwagę te informacje, aby wiedzieć, jak wynająć swoją nieruchomość.
Jak uwzględnić podwyższony czynsz referencyjny ?
Aby oszacować swój dochód z najmu, nie sposób pominąć podwyższonych czynszów referencyjnych. Warto wiedzieć, że stawki referencyjne są ustalane w precyzyjny sposób, nie według dzielnic Paryża, ale w odniesieniu do konkretnych dzielnic. W tym celu bierze się pod uwagę zestaw kryteriów i co roku dekret prefektury określa wartość referencyjną. Najnowszy z nich został opublikowany 2 czerwca 2022 roku.
Innymi słowy, jest to odniesienie, które należy wziąć pod uwagę natychmiast, jeśli podpisaliście umowę najmu od 1 stycznia 2022 roku, a to samo kryterium odniesienia będzie brane pod uwagę do 30 czerwca 2023 roku.
Jeśli zastanawiasz się, jaki jest podwyższony czynsz referencyjny dla Twojej nieruchomości, musisz wiedzieć, w której dzielnicy się ona znajduje. Następnie należy odwiedzić interaktywną mapę, która została udostępniona przez prefekturę Île-de-France. Należy pamiętać, że przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy najmu konieczne jest poznanie podwyższonego czynszu referencyjnego.
Na przykład w rejonie Paryża prefektura podzieliła obszar na 80 odrębnych dzielnic. Każda dzielnica ma swoją własną stawkę referencyjną w przeliczeniu na metry kwadratowe miesięcznie.
Pełny przegląd kryteriów branych pod uwagę przez prefekturę
Aby poznać przewidywany zwrot z inwestycji, należy przyjrzeć się dzielnicy, w której chce się zainwestować. Ponadto musisz wziąć pod uwagę cechy techniczne nieruchomości, niezależnie od liczby łazienek, kuchni i korytarzy.
Przede wszystkim zwróć uwagę na lata budowy, ponieważ podwyższony czynsz referencyjny nie będzie taki sam, jeśli budynek został zbudowany przed 1946 rokiem, między 1946 a 1970, między 1971 a 1990 lub po latach 90.
Jak nietrudno się domyślić, niebagatelne znaczenie ma również rodzaj najmu. Podwyższony czynsz referencyjny nie będzie taki sam w przypadku pustego najmu, jak i w przypadku najmu umeblowanego. Ogólnie rzecz biorąc, można oczekiwać od trzech do pięciu euro więcej za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej, jeśli zdecydujemy się na wynajem umeblowany.
Jak określić miesięczny czynsz za nieruchomość w Paryżu?
Spokojnie, obliczenia są niezwykle proste, o ile znasz miesięczny czynsz referencyjny. Jest on podany dla każdego metra kwadratowego i na miesiąc. Musisz więc wykorzystać tę informację jako podstawę i znać powierzchnię mieszkalną swojej nieruchomości.
Na przykład, zainwestowałeś w mieszkanie typu T2 o powierzchni 50 m². Zostało ono wybudowane przed 1946 rokiem, a Twoja inwestycja została zrealizowana w dzielnicy Necker. Dlatego, jeśli ustanowisz umowę najmu między 1 lipca 2022 r. a 30 czerwca 2023 r., będziesz musiał uwzględnić podwyższony czynsz w swojej dzielnicy.
Jeśli rozważasz wynajem umeblowany, podwyższony czynsz referencyjny wyniesie 36,40 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Dzięki temu możesz spodziewać się dochodu w wysokości 1820 euro.
Jeśli natomiast wynajmujesz lokal pusty, podwyższony czynsz referencyjny wynosi 32,30 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Dlatego Twój maksymalny czynsz nie może przekroczyć 1615 euro.
Jak właśnie zauważyłeś, przekroczenie określonej kwoty czynszu jest niemożliwe. Ale dochód referencyjny nie uwzględnia opłat. Oprócz czynszu referencyjnego możesz doskonale dodać kwotę opłat za wynajem.
Jak obejść regulację czynszu ?
Po dokonaniu obliczeń w odniesieniu do podwyższonego czynszu referencyjnego, nie jest możliwe przekroczenie tego limitu. Możesz jednak otrzymać dodatek do czynszu, jeśli Twoja nieruchomość ma wyjątkowe cechy. W tym kontekście możesz poprosić o wyższy czynsz, choć nie ma na ten temat żadnych precyzyjnych elementów.
Innymi słowy, każda nieruchomość musi być rozpatrywana indywidualnie. Jeśli istnieje problem z najemcą, komisja pojednawcza zdecyduje na twoją korzyść lub nie.
Dlaczego warto powierzyć zarządzanie najmem wyspecjalizowanej agencji ?
Jeśli chcesz zaoszczędzić pieniądze, mieć spokój i niezawodnego partnera, nie szukaj dalej niż UpperKey. Pomożemy Ci ustalić wysokość czynszu i zmaksymalizować Twoje dochody.
Poza tym, znajdziesz solidne ramię, na którym możesz się oprzeć w różnych kwestiach technicznych i administracyjnych. Na przykład, masz pewne pytania dotyczące wynajmu wakacyjnego i podatków Airbnb.
Zamiast być w ciemności i mieć korektę podatkową, pozwól się poprowadzić przez kompetentnych ludzi, którzy zapewnią Ci najlepszą możliwą pomoc.