Gdy tylko zechcesz kontynuować wynajem zakwaterowania, należy wziąć pod uwagę obowiązujące zasady. Rzeczywiście, czynsz za mieszkanie wynajmowane w ramach umowy najmu lokalu mieszkalnego, studenckiego lub mobilnego może być dowolnie ustalany przez właściciela, przynajmniej w teorii. Niektóre miasta należące do napiętych obszarów muszą uwzględniać kontrolę czynszów. Tym samym niemożliwe jest przekroczenie pułapu określonego przez prefekturę danego miasta.
Jak ustalić wysokość czynszu za pierwszy wynajem w napiętym terenie?
Na pierwszy rzut oka ustalenie czynszu pozostaje niezwykle proste w oparciu o cenę rynkową. Niestety takie podejście nie jest możliwe w napiętym obszarze ze względu na kontrola czynszów. W ramach pierwszego wynajmu właściciel ma prawo dowolnie ustalać kwotę. Co roku możliwa jest rewizja, pod warunkiem uwzględnienia tej specyfiki w umowie najmu.
Mimo wszystko zachowaj czujność z pewnymi wyjątkami, ponieważ gdy umowa najmu została zawarta po 24 sierpnia 2022 r., rewizja czynszu nie jest możliwa, gdy mieszkanie korzysta z etykiety energetycznej F lub G w DPE. Ta sama obserwacja w przypadku Majotty, Reunion, Gujany, Martyniki i Gwadelupy w odniesieniu do podpisania umowy najmu po 1 lipca 2024 r.
Inna sytuacja jest w przypadku przedłużenia umowy najmu. Podwyżka czynszu może nastąpić pod warunkiem, że dana nieruchomość będzie zaniżona w stosunku do realiów rynkowych. Pamiętaj jednak, że nie ma możliwości przedłużenia umowy najmu na mobilność i dlatego wyjątek dotyczy tylko wynajmu studenckiego lub najmu mieszkaniowego.
Czasami pomiędzy dwoma wynajmami pojawia się długi okres wakatu, ponieważ podjąłeś pracę lub nie miałeś czasu na szukanie innego najemcy. Po 18 miesiącach wakatu wchodzisz w określone ramy, a przy kolejnym wynajmie musisz bezwzględnie wskazać nowemu właścicielowi kwota czynszu od poprzedniego najemcy. Decydująca o podwyżce czynszu pozostaje data podpisania umowy najmu.
Jak ustalić cenę wynajmu mieszkania poza napiętymi rejonami?
Gdy mieszkanie nie należy do napiętego obszaru, zasady są prostsze, bo dowolnie ustalasz wysokość czynszu, niezależnie od tego, czy jest to mieszkanie umeblowane, czy puste, bo nie interesuje Cię kontrola czynszów. Po raz kolejny możliwa jest coroczna weryfikacja czynszu, poprzez uwzględnienie tej możliwości w pierwotnie podpisanej umowie najmu. Te same zasady obowiązują natomiast w przypadku zakwaterowania sklasyfikowanego jako F lub G. Oznacza to, że nie ma możliwości zmiany czynszu w przypadku zawarcia umowy najmu po 24 sierpnia 2022 roku. Obowiązują te same zasady. ubiegać się o departamenty zamorskie pod warunkiem zawarcia umowy najmu po 1 lipca 2024 r.
Po odnowieniu umowy najmu możesz chcieć podnieść czynsz i musisz ponownie zastosować się do bardzo szczegółowej procedury. Nie zapomnij uwzględnić rocznego przeglądu czynszu w początkowej umowie najmu, w przeciwnym razie Twój najemca utrzyma dokładnie taki sam czynsz.
Weź pod uwagę górny limit czynszów w Paryżu
Od 1 lipca 2019 roku w Paryżu nie można ignorować kontroli czynszów. Co więcej, inne miasta stosują dokładnie ten sam proces, dlatego radzimy przyjrzeć się bliżej. Zatem oboje musicie przestrzegać limitu podwyżki czynszu w momencie ponownego wynajmu, jednocześnie upewniając się, że czynsz referencyjny w Paryżu jest przestrzegany w zależności od Twojego zakwaterowania. To znaczy jego lokalizacja, rok budowy budynku, liczba metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej i jego charakterystyka. W niektórych przypadkach stosujesz podwyższony czynsz referencyjny, ale tylko wtedy, gdy jesteś w stanie to uzasadnić.
W przypadku nieprzestrzegania tego pułapu kary dla właścicieli są szczególnie dotkliwe. Jeśli wynajmujesz jako osoba fizyczna, grozi Ci kara w wysokości 5000 euro. Osoba prawna podlega karze grzywny w maksymalnej wysokości 15 000 EUR. Dlatego przed wynajęciem swojej nieruchomości musisz zapoznać się z referencyjną mapą czynszów w Paryżu.
Jakimi kryteriami kierować się przy ustalaniu wysokości czynszu za mieszkanie?
Oprócz obowiązujących przepisów, nie wahaj się zapoznać z rynkiem nieruchomości, aby spróbować dokładniej ocenić wartość swojej nieruchomości. Oczywiście opierajmy się na neutralnych kryteriach, takich jak lokalizacja, ogólny stan nieruchomości i powierzchnia. Możesz być pewien, że przeglądanie ogłoszeń nieruchomości w Internecie jest bardzo proste.
Nawet jeśli mieszkanie znajduje się w napiętej okolicy, masz prawo zastosować podwyższony czynsz referencyjny od momentu, w którym będziesz w stanie to uzasadnić. Rzeczywiście stwierdziłeś, że Twoje mieszkanie jest w lepszym stanie niż pobliskie zakwaterowanie. Podjąłeś się prac termomodernizacyjnych i dlatego zyskujesz na lepszej izolacji. Mieszkanie jest połączone z liczną infrastrukturą, taką jak sklepy, szkoły i transport publiczny. Wreszcie współwłasność korzysta z doskonałego wyposażenia z portierem, windą, a nawet wewnętrznym dziedzińcem.
Jak widać, tam kryteriów jest wiele i nie zawsze łatwo jest się odnaleźć. Zamiast tracić czas na prowadzenie dochodzenia, nie wahaj się skorzystać z porady eksperta ds. nieruchomości. Rzeczywiście, jest to doskonały krok z Twojej strony, aby zrozumieć realia rynkowe i tym samym w pełni uzasadnić podwyżkę czynszu.
Innymi słowy, jest to sposób na optymalizację inwestycji przy zachowaniu doskonałej zgodności z obowiązującymi przepisami.