Il controllo degli affitti a Parigi è un elemento da tenere in considerazione quando si vuole iniziare ad affittare la propria proprietà. Inoltre, è importante sapere che il controllo dei canoni di locazione per gli affitti ammobiliati deve tenere conto di una nuova regola, poiché l'area di Parigi appartiene alla zona di tensione. Pertanto, il canone di locazione di qualsiasi alloggio sarà determinato in base al limite di un canone di riferimento maggiorato.
Alcune informazioni aggiuntive nel quadro degli affitti e i loro calcoli
Avete fatto il grande passo e vi siete registrati sulla piattaforma Airbnb. Ma è impossibile ignorare la legge sul controllo degli affitti se si possiede un immobile nella città di Parigi.
La legge sull'affitto ammobiliato inquadrato è stata promulgata dal 1° luglio 2019 ed è importante tenerla in considerazione nel contesto del doppio limite. Cioè, in relazione all'affitto precedentemente pagato dall'inquilino, ma anche in base alla legge sull'affitto massimo. Quest'ultimo viene poi calcolato in base al numero di metri quadrati di superficie abitabile secondo il decreto prefettizio. Si tratta di un sistema di controllo degli affitti molto specifico che si applica solo alla città di Parigi. Quindi il controllo degli affitti a Parigi non è la stessa cosa del controllo degli affitti a Marsiglia o del controllo degli affitti a Nantes.
Quindi, quando si acquista un immobile da affittare sulla piattaforma Airbnb.fr, è necessario prendere in considerazione la zona di controllo degli affitti. Anche se il vostro immobile non è mai stato affittato prima, dovete sapere che l'affitto stabilito non può mai superare il canone di riferimento maggiorato. Quest'ultimo è determinato da un decreto prefettizio e quando si riaffitta, il nuovo canone sarà equivalente a quello applicato al precedente inquilino, purché non superi il canone di riferimento aumentato.
Come determinare l'aumento dei canoni di locazione di riferimento
Una zona soggetta al controllo degli affitti sarà soggetta al controllo degli affitti in relazione allo stesso quartiere. Ogni anno vengono definiti diversi criteri e anche l'importo. L'ultimo è stato pubblicato il 2 giugno 2022. Il decreto riguarda quindi solo i contratti di locazione eventualmente stipulati tra il 1° luglio 2022 e il 30 giugno 2023.
Per sapere esattamente qual è l'affitto di riferimento maggiorato, basta andare direttamente sulla mappa interattiva predisposta dalla prefettura dell'Île-de-France.
Per fare l'esempio della capitale francese, l'affitto di riferimento a Parigi non è stabilito in base a 20 arrondissements, ma in base a 80 distretti. Ogni distretto ha poi un proprio riferimento per metro quadro al mese secondo i seguenti criteri:
Innanzitutto, il numero di stanze dell'abitazione. Non sono compresi i corridoi, i bagni e le cucine.
Il secondo criterio è il periodo di costruzione, ovvero se l'edificio è stato costruito prima del 1946, tra quella data e il 1970, tra il 1971 e il 1990 o dopo.
Il criterio successivo è il tipo di locazione, ossia se è vuota o ammobiliata. Nel secondo caso, si tratta di un affitto Airbnb.
Infine, l'indirizzo dell'alloggio in base al quartiere in cui si trova.
Il controllo degli affitti a Parigi e i suoi calcoli
Non è necessario utilizzare un simulatore per il controllo degli affitti a Parigi. L'affitto mensile si calcola semplicemente moltiplicando l'affitto di riferimento per il numero di metri quadrati di superficie abitabile.
Ciò significa che se affittate un appartamento di 40 m² non ammobiliato, costruito prima del 1946 e composto da due stanze nel quartiere Necker, l'affitto sarà di 32,30 € al metro quadro, il che significa che non potrete chiedere più di 1292 €.
Se invece l'immobile viene affittato come appartamento ammobiliato con gli stessi criteri, può essere affittato a 36,40 euro al metro quadro, per un totale di 1456 euro al mese.
Tuttavia, va notato che il calcolo riguarda solo l'affitto. Quindi, quando si deve determinare l'affitto mensile, non si tiene conto delle spese. Questi sono definiti in ogni caso in base all'importo provvisorio e saranno quindi aggiunti all'affitto.
È possibile chiedere un affitto supplementare?
Sulla base dei dati sopra riportati, siete riusciti a calcolare l'affitto massimo. Tuttavia, è possibile ottenere un supplemento d'affitto se l'alloggio presenta determinate caratteristiche o se si tratta di una locazione eccezionale.
Questo si chiama supplemento di affitto, ma anche in questo caso deve essere giustificato. Inoltre, è bene sapere che l'integrazione dell'affitto riguarda solo le locazioni sottoscritte dal 18 agosto 2022 con un'etichetta energetica compresa tra A e F.
In questo contesto, non è necessario cercare un elenco legale di caratteristiche che giustifichino l'integrazione dell'affitto. Esiste tuttavia un elenco di criteri che impediscono di richiedere un'integrazione dell'affitto:
Se la proprietà dispone di servizi igienici sul pianerottolo.
Se ci sono segni di umidità nelle pareti o nei soffitti.
Se la prestazione energetica dell'immobile è classificata F o G.
Se l'immobile ha finestre poco isolate.
Se c'è un edificio vicino a meno di 10 m di distanza.
Se gli allagamenti o le infiltrazioni si verificano regolarmente a causa di un fenomeno esterno.
Se ci sono stati problemi di drenaggio dell'acqua negli ultimi tre mesi.
Se l'impianto elettrico non è a norma.
Se la stanza principale non ha una buona esposizione.
Perché affidarsi a un servizio di portineria per affittare un immobile a Parigi?
Un servizio di portineria dovrebbe essere visto come un'agenzia di gestione degli affitti quando si tratta di affitti stagionali. In effetti, l'accoglienza degli inquilini fino alla loro partenza richiede una certa vigilanza e un'attenta verifica.
Inoltre, non si possono ignorare le regole e i regolamenti della piattaforma Airbnb. Quindi, per stare tranquilli, delegate la gestione della vostra proprietà interamente a un concierge. Il concierge sarà lieto di occuparsi dell'intero processo di gestione, compresa la stesura dell'annuncio, la gestione dei contatti e, naturalmente, la manutenzione dell'immobile.
Inoltre, riceverete una solida consulenza da un team di esperti che vi informerà sui vari vincoli amministrativi e fiscali. Ad esempio, il regolamento sugli affitti a Parigi o la regola dei 90 giorni.
Quali sono le potenziali sanzioni in caso di mancato rispetto della legge sul controllo degli affitti a Parigi?
Se non rispettate le linee guida sull'affitto, avete un periodo di due mesi per restituire all'inquilino il pagamento in eccesso. Ciò richiede anche l'adeguamento del contratto di locazione per tenere conto dell'aumento del canone di riferimento.
Se malauguratamente non ci si adegua, si può incorrere in una multa di 5000 euro se il contratto di locazione è stipulato con una persona fisica. Se si tratta di una persona giuridica, ad esempio una piattaforma di noleggio o un'agenzia immobiliare, la multa può arrivare a 15.000 euro.
È possibile per l'inquilino chiedere una riduzione dell'affitto?
L'inquilino ha il diritto di chiedere una riduzione dell'affitto, ma solo nel contesto del rinnovo del contratto di locazione. A tal fine, devono presentare una proposta al locatore cinque mesi prima della scadenza del contratto.
Inoltre, è necessario giustificare questa riduzione dell'affitto insistendo sul fatto che l'affitto di riferimento aumentato del 20% è stato ridotto.
Come si può notare, le regole per l'affitto a Parigi sono molto severe. Per evitare di essere coinvolti in un mercato che non controllate, delegate la gestione degli affitti a un servizio di concierge come UpperKey. Potete essere certi di lavorare con professionisti che si prenderanno la massima cura della vostra proprietà.