Una guida alle normative nazionali e regionali per la locazione a breve termine a Roma, Italia
Il turismo in Italia è notevolmente aumentato nel corso degli anni e con esso è cresciuto l'ammontare degli investimenti nel mercato immobiliare in tutto il paese. L'acquisto di ogni possibile tipologia di immobile turistico ha fornito un mercato attivo non solo per gli italiani ma anche per gli investitori internazionali.
Che stiano cercando ville di lusso in campagna, villette a schiera storiche e appartamenti moderni nei centri cittadini, l'investitore intelligente sta utilizzando il mercato immobiliare italiano per ottenere un utile ritorno sui propri investimenti.
Le regole e i regolamenti variano da regione a regione. Consigliamo sempre a chiunque stia pensando di investire in proprietà italiane, o potenziali proprietari che aggiungono ai propri portafogli, di ricercare a fondo i termini e le condizioni della regione o della città prescelta. Le informazioni che forniamo in questa, e in tutte le nostre guide, sono puramente una guida a scopo informativo. Per la stipulazione legale completa e i requisiti individuali relativi alla tua situazione, ti consigliamo di cercare un locatore professionista e una consulenza fiscale. Inoltre, dei vari processi, devi seguire per poter fornire un alloggio legale.
Offrire più di un immobile in locazione non è considerato un'attività commerciale in Italia
Il numero magico, perché un investitore rimanga tale e non considerato un business in Italia, è di 4 immobili. Un singolo proprietario può fornire alloggio in ciascuna delle sue 4 proprietà senza il permesso delle autorità. Tuttavia, sono ancora vincolati da una serie di norme e regolamenti (e tasse).
È necessario fornire un contratto scritto per affitti a breve termine
Per qualsiasi periodo di locazione inferiore a 30 giorni, l'host (o il locatore) deve fornire un contratto scritto, anche se non sarà necessario presentarlo all'ufficio delle imposte o alle autorità locali. Per locazioni a lungo termine, i contratti devono essere registrati presso l'Agenzia delle Entrate. Le tasse sugli affitti a lungo termine ammontano al 2% dell'affitto totale. Le prenotazioni effettuate su piattaforme di locazione a breve termine come Airbnb, HomeAway o Booking.com includono tutte una qualche forma di contratto con il sito web, ma questo non è lo stesso del contratto che deve essere completato tra gli ospiti e i loro host, in quanto richiesto dalle autorità italiane. Se il soggiorno dura più di 30 giorni, il contratto dovrà essere presentato per la registrazione all'ufficio delle imposte. Ciò spinge anche l'host in un'operazione commerciale anziché in una locazione a breve termine. I contratti di locazione a breve termine sono necessari solo per gli appartamenti turistici arredati. Se la tua proprietà rientra in qualsiasi altra categoria, il contratto scritto non è richiesto.
Ci sono 2 opzioni per le tasse di locazione a breve termine in Italia
I sistemi fiscali nazionali sono piuttosto complicati, ma per coprire le basi, ci sono 2 opzioni tra cui gli host possono scegliere.
Il regime IRPEF standard
Le aliquote dell'imposta sul reddito delle persone fisiche in Italia vanno dal 23% al 43%. A seconda delle circostanze dell'ospite, l'aggiunta di qualsiasi reddito derivante dall'affitto della proprietà e la compensazione delle spese associate può essere l'opzione più economica. Le spese associate possono comprendere eventuali lavori di manutenzione, manutenzione o miglioramento eseguiti sull'immobile, costi pubblicitari e di marketing, nonché commissioni di gestione addebitate per servizi forniti da un'agenzia esterna. Per una ripartizione completa di ciò che puoi e non puoi rivendicare contro la tua imposta sul reddito standard quando affitti una proprietà, dovresti consultare uno specialista fiscale e uno che abbia piena conoscenza della legge italiana. Tuttavia, l'Italia offre anche un'aliquota fiscale specifica più bassa esclusivamente per i redditi generati da locazioni non professionali.
Il sistema fiscale della Cedolare Secca
Il sistema fiscale Cedolare Secca è un'alternativa all'imposta sul reddito standard, specifica per i redditi generati da locazione, e offre un'aliquota fissa inferiore del 21%. Il sistema è disponibile solo per operatori non professionisti e non può essere utilizzato da aziende o imprese gestori. Lo svantaggio è che la tariffa fissa si applica al tuo reddito totale e non consente la compensazione di alcuna spesa.
Devi dichiarare ciascuno dei tuoi visitatori alla Polizia italiana
Ovunque tu scelga di operare la tua locazione a breve termine in Italia, devi informare la polizia di ogni ospite che soggiorna nel tuo alloggio per soggiorni inferiori a 30 giorni.
Questo servizio è disponibile online, ma dovrai recarti presso la Questura locale per creare un account e richiedere l'accesso al portale Web di Allogiati. Oltre a far completare ai tuoi ospiti il contratto scritto come descritto in precedenza, sei anche tenuto a fornire prove fotografiche della loro identificazione. Questo dovrebbe essere un passaporto o una carta d'identità nazionale o un certificato; dovresti effettuare questa operazione al momento del check-in. Una volta raccolte tutte le informazioni richieste, queste devono essere immediatamente fornite alla Polizia.
Regole di hosting specifiche per Roma
La prima delle differenze che Roma mette in gioco è che il numero di proprietà che un host può gestire scende da 4 a 3. Ospitare più di 3 proprietà costituisce un'operazione commerciale e quindi sarà richiesta la registrazione di una SCIA (Segnalazione di Inizio Attività) e presentare domanda di imposta sulle imprese. Se l'ospite offre un servizio aggiuntivo diverso dall'affitto dell'immobile arredato, si considera anche operazione commerciale. Questo può essere qualcosa di semplice come organizzare i taxi per gli ospiti o fornire cibo e bevande. La pulizia dell'immobile e la fornitura della biancheria fresca, invece, è compresa nella fornitura di un appartamento turistico di categoria arredato.
I passaggi di base per fornire un immobile come appartamento turistico ammobiliato a Roma sono i seguenti:
Per prima cosa, registra la tua locazione turistica
Prima di poter offrire una locazione a breve termine a Roma, è necessario iscrivere l'immobile al SUAR (Sportello Unico per le Attività Ricettive dell'Assessorato Turismo, Formazione Professionale e Lavoro).
In secondo luogo, proteggi il tuo codice CIR
Ti verrà fornito un codice identificativo per determinare il tuo status di struttura ricettiva non alberghiera. Questo può essere effettuato online fornendo alcuni dati personali.
Infine, registrati per la tua attività turistica
Una volta ottenuto il codice CIR, è necessario inviarlo al servizio turistico regionale. Questo ti aggiunge al registro come struttura ricettiva.
La tassa di soggiorno di Roma
Roma ha una tassa di soggiorno di € 3,50 a persona per notte. I bambini sotto i 10 anni entrano gratis, tutti gli altri devono pagare. Gli ospiti devono pagare solo per un massimo di 10 notti. La somma viene pagata attraverso il sito web della città dagli utenti registrati. Spetta all'host riscuotere e pagare la tassa di soggiorno. Ogni host deve presentare trimestralmente i pagamenti totali della tassa di soggiorno.