Sei in posizione per realizzare un profitto da una proprietà buy-to-let?
C'è più che mai da capire su come trasformare un profitto da un acquisto per affittare una proprietà. I cambiamenti del mercato negli ultimi anni hanno colpito il potenziale padrone di casa più duramente che mai.
Anche le regole stanno cambiando, rendendo la vita dell'investitore ancora più difficile. Vale ancora il tempo e lo sforzo necessari per realizzare un profitto? O ci sono modi più semplici per guadagnare rendimenti più elevati sullo stesso investimento finanziario?
Nonostante i tassi di interesse bassi, che fanno apparire attraente a prima vista l'acquisto in affitto, l'aumento dell'imposta di bollo e la perdita degli sgravi fiscali sugli interessi ipotecari, e molto altro, raccontano un'altra storia.
Il padrone di casa dilettante è ora in declino
Il mercato è da tempo diviso in due. Un buy-to-let una volta era considerato un astuto investimento per il proprietario amatoriale con un po' di soldi in più. Le complicazioni che il mercato attuale comporta significano che il padrone di casa dilettante si sta tirando indietro e si sta dirigendo verso opzioni alternative.
Questa tendenza sta lasciando il mercato completamente aperto per il proprietario professionista. Sono quelli con la comprensione e l'esperienza per farlo funzionare, dopotutto, anche con figure più rigide e regolamenti più rigidi.
Come ottenere una proprietà buy-to-let che lavori per te
Ci auguriamo che le seguenti informazioni forniscano una piccola panoramica delle cose da fare e da non fare di un investimento buy-to-let, cosa dovresti veramente considerare e in alcune delle insidie.
Pianifica un budget realistico e accurato
Se stai solo valutando ciò che puoi permetterti di spendere, allora stai andando nei guai. C'è un'abbondanza di considerazioni da fare quando si tratta di finanziare il tuo progetto buy-to-let; ora, più che mai.
Se non hai già molta esperienza in questo mercato, allora vale la pena fare le tue ricerche. Potresti ricevere consigli da chi ha proprietà e esperienza di locazione. In alternativa, potresti creare una checklist all-inclusive per coprire ogni evenienza. Devi fare piani istruiti per stabilire se puoi trarre un profitto reale dal mercato nella tua situazione attuale.
Non è solo l'acquisizione della proprietà che comporterà costi significativi. Tutti gli edifici richiedono un'attenzione e una manutenzione costanti. Come padrone di casa, il più delle volte, sarà una tua responsabilità, non del tuo inquilino.
È fondamentale possedere un fondo nero adeguato. Per quanto bene pianifichi, non hai una sfera di cristallo; ci saranno sempre problemi che sfuggono alla tua rete.
· Quanto tempo ci vuole per affittare una proprietà?
· Cosa puoi fare per gli inquilini che pagano poco?
· Come gestirai gli incidenti e gli imprevisti?
Non ci sono garanzie, non importa quanto bene hai studiato il tuo mercato, quindi assicurati di pianificare tutte le eventualità.
Assicurati di aver coperto tutti i costi
È fin troppo facile perdere quel passaggio vitale che affonderà il tuo sogno di realizzare un profitto. Suggeriamo sempre che i nuovi investitori parlino con un procuratore legale o un agente autorizzato. Si trovano in una posizione ideale per spiegare gli aspetti legali dell'acquisto di una proprietà e della sua locazione.
Dovresti anche parlare con il tuo commercialista per assicurarti di essere informato delle numerose implicazioni fiscali.
Compra per affittare mutui
I tassi di interesse buy-to-let sono bassi in questo momento, ma non dureranno per sempre. Devi tenere conto delle probabili modifiche e delle elevate commissioni di lancio e di come influiranno sul tuo profitto totale.
Imposta di bollo
La legge è cambiata nel 2016 in materia di imposta di bollo sulle seconde case. L'imposta di bollo è una tassa governativa, con soglie e aliquote dipendenti dall'ubicazione e dal valore della proprietà.
La soglia per l'imposta di bollo in Inghilterra è £ 125.000, Scozia £ 145.000 e Galles £ 180.000. La tariffa per le prime proprietà varia dal 2 al 12% a seconda del prezzo della proprietà, da £ 125.000 a quelle superiori a £ 1,5 milioni.
Il tasso per le seconde proprietà varia dal 3 al 15%. Questo è un semplice supplemento del 3% in aggiunta alle tariffe per l'acquisto della prima proprietà.
Commissioni di agente
Se non gestirai tu stesso l'affitto, devi considerare anche i costi dell'agente. Ogni agente avrà le proprie tariffe quando si tratta di trovare inquilini, riscuotere l'affitto, trattenere depositi e affrontare le tipiche questioni quotidiane.
Come sempre, guardati intorno per trovare l'opzione migliore per la tua situazione. E assicurati di inserirlo nei margini di profitto previsti.
Imposta sulle plusvalenze
Molti investitori buy-to-let utilizzano mutui a interesse, pianificando, infine, di vendere la proprietà per coprire il costo dell'investimento originale.
Tuttavia, dovrai pagare l'imposta sulle plusvalenze sulle seconde proprietà, quindi devi essere preparato a questo e inserirlo nel tuo budget.
Le aliquote CGT sulle proprietà vanno dal 18 al 28%, a seconda dell'aliquota dell'imposta sul reddito. L'imposta si basa sui guadagni e non sul prezzo di vendita dell'immobile.
È possibile reclamare contro tutti i costi legittimi inclusi nell'acquisto e nella vendita della proprietà. Ad esempio, puoi compensare le tasse, l'imposta di bollo e gli eventuali miglioramenti apportati mentre lo possedevi. C'è anche un'indennità esentasse che puoi richiedere.
Rendimento rispetto ai guadagni?
Un investitore buy-to-let cercherà di ottenere il miglior rendimento da locazione possibile.
Il rendimento è la percentuale dell'affitto rispetto al valore della proprietà, ma attenzione. Il prezzo della proprietà che concordi con il venditore non sarà l'importo totale che pagherai dopo aver tenuto conto della somma delle numerose commissioni associate.
Un rendimento ragionevole dovrebbe essere superiore al 5%. Se riesci a ottenere più del 7 o 8%, allora hai ovviamente fatto i compiti.
Se per qualsiasi motivo (e possono essere molti) il rendimento scende al punto in cui il tuo rendimento non riesce a raggiungere l'obiettivo necessario, la tua migliore speranza potrebbe essere la crescita del capitale. Questo è l'aumento del valore della proprietà in un periodo di medio o lungo termine e il profitto che otterresti.
Fare acquisti in giro per un mutuo buy to let
Tariffe e spese varieranno da prestatore a prestatore. Tuttavia, una tariffa bassa non è sempre l'opzione migliore.
Dovrai considerare i pro e i contro di ogni tipo di mutuo e quindi le spese di attivazione aggiuntive. Commissioni elevate possono significare che un interessante tasso di interesse basso significherebbe un affare peggiore.
Esamineremo molto più in dettaglio come acquistare un acquisto per affittare una proprietà nelle guide future.
Assicurati di essere assicurato
La tua assicurazione deve coprire molto di più di una tipica polizza assicurativa per l'edilizia. Dovrai fare una sistemazione per un certo livello di assicurazione sui contenuti, a seconda di come gestisci l'affitto e, naturalmente, avrai bisogno della copertura specialistica per l'assicurazione del proprietario.
Dovresti anche prendere in considerazione un'assicurazione che copra i tempi in cui i tuoi inquilini non riescono a pagare l'affitto e persino i costi di sfratto degli inquilini problematici. Se dovessi coprire o pagare tu stesso questi pesanti costi, potrebbe essere la goccia per spezzare la schiena al cammello.
Mantieni tutto legale
Sarai legalmente obbligato a trattenere i depositi dei tuoi inquilini. Esistono 2 schemi di protezione dei depositi garantiti dal governo: assicurazione e custodia.
Se assumi un agente per gestire l'affitto, dovrebbe occuparsi delle cose. In caso contrario, sta a te fornire un contratto legale e la struttura.
Ricerca il tuo mercato e i tuoi inquilini
La scelta di un inquilino da inserire nella tua proprietà dipenderà dal tipo di proprietà che intendi acquistare. Come trovare un acquisto per affittare una proprietà adatta al tuo budget, ai probabili inquilini e al rendimento necessario può essere di per sé una sfida complicata.
Le esigenze di una giovane coppia di professionisti, di una famiglia o di una casa piena di studenti sono tutte molto diverse. Cercheranno tutti caratteristiche diverse dalla proprietà e dalla posizione. Queste sono le stesse considerazioni quando si sceglie l'immobile giusto in cui investire.
Dopotutto, la casa più desiderabile nel quartiere più bello non sempre porta il massimo profitto.
Il tuo rendimento potrebbe essere molto più alto in una casa per studenti rispetto a una casa di famiglia. Una casa ad occupazione multipla (HMO) potrebbe non essere affascinante come una casa in periferia, ma potrebbe essere un investimento molto migliore.
A seconda del tipo di investimento e della situazione personale, potrebbe essere necessario ricevere consigli su cose come un proprietario può vivere in un acquisto per affittare una proprietà o sulla nuova legislazione in materia di spese di agenzia.
Un HMO può ottenere un forte rendimento grazie al numero di affitti accumulati. Un HMO avrà almeno 3 inquilini, che condividono bagno, cucina e servizi igienici. Spesso situati vicino a università e college, la loro presentazione deve essere solo di base e richiede meno manutenzione e manutenzione rispetto a una proprietà più costosa e posizionata meglio.
Pro e contro del buy-to-let secondo UpperKey
Pro
· Gli investimenti immobiliari a lungo termine sono stati costantemente e dovrebbero essere ancora una scommessa sicura per gli investitori.
· Molti codici postali registrano ancora un'elevata crescita dei valori di noleggio e vendita. L'investitore esperto osserverà le località che stanno per esplodere e farà una mossa precoce per garantire il miglior rendimento.
· Gli affitti aumenteranno e il mercato degli affitti continuerà a crescere. Sempre meno persone sono in grado di acquistare la propria proprietà, con il risultato di un solido mercato degli affitti.
Contro
· I costi, le tasse e la legislazione che un investitore deve tenere in considerazione nel loro processo sono più severi di quanto non siano stati per anni.
· I nuovi proprietari saranno tenuti a pagare più tasse. Il carico del 3% sull'imposta di bollo dovrebbe avere un impatto significativo rispetto al livello di tassazione precedente.