Nel 2021, i francesi si sono dimostrati molto interessati agli investimenti immobiliari: quasi un francese su sei ha dichiarato di avere un progetto immobiliare entro 12 mesi. Le ragioni sono due: in primo luogo, è un fatto culturale. A titolo di confronto, nel 2021 in Canada si sono registrate circa 600.000 transazioni immobiliari, contro 1,17 milioni in Francia, nello stesso anno. Il secondo motivo è la semplicità: chi compra, possiede. Infine, la ciliegina sulla torta: l'immobiliare è l'unico investimento che ha un doppio effetto leva, poiché si può guadagnare su ciò che si acquista e su ciò che si prende in prestito (quando i tassi sono bassi, per esempio).
Ma per realizzare un investimento locativo di successo, è necessario affittare l'immobile al prezzo giusto! Come stimare il valore locativo di un immobile? Niente panico: vediamo come rendere il vostro investimento in affitto un successo!
Che cos'è la redditività?
La stima del valore locativo di un immobile si basa in particolare sulla sua redditività. Ma che cos'è esattamente? Facciamo un esempio.
Immaginiamo di avere un immobile acquistato per 200 000€. Affittate questo appartamento per 900 € al mese lordi, cioè 10 800 € all'anno. Questo è il cosiddetto rendimento lordo. Cinque anni dopo, decidete di vendere questo appartamento con una plusvalenza di 5.000€, ovvero 205.000€. Il rendimento lordo è quindi l'importo totale del vostro rendimento, ossia 10.800€ all'anno per cinque anni, più la plusvalenza sulla rivendita. Alla fine dell'operazione, la redditività del vostro immobile è quindi di 59.000€!
In sintesi, il rendimento è il profitto che potrete ricavare dal vostro oggetto di investimento, cioè dagli affitti. È ciò che ha prodotto. Mentre la redditività è ciò che guadagnerete alla fine dell'operazione, grazie alla plusvalenza finale e al rendimento generato durante l'intero periodo di detenzione.
Come conoscere il rendimento netto del mio immobile?
Come potete vedere, quando vogliamo conoscere il valore locativo di un immobile, siamo interessati al suo rendimento. Attenzione, però: ricordate di fare una distinzione tra il rendimento lordo e il rendimento netto. Come abbiamo già detto, il rendimento lordo è l'affitto che si riceve in un anno. Se l'affitto dell'immobile in affitto è di 900 euro, allora vi porta 10 800 euro all'anno. Ma come potete immaginare, questo non è l'importo esatto che riceverete. Per sapere cosa incasserete esattamente, dovete calcolare il vostro rendimento netto.
Il rendimento netto del vostro immobile è il reddito da locazione che produce da cui dovete sottrarre i vari oneri legati all'investimento locativo dell'immobile. Questi diversi oneri possono essere la tassa di proprietà e la tassa sui rifiuti, le spese di gestione, sia dirette, cioè in proprio, sia tramite un amministratore immobiliare, l'assicurazione, il lavoro, le tasse, i contributi previdenziali, ecc.
Per avere un'idea più precisa del vostro investimento e del suo rendimento netto, non esitate a fare una valutazione precisa del vostro carico fiscale: qual è il vostro livello di tassazione? Il vostro patrimonio è soggetto all'imposta sul patrimonio immobiliare? Il vostro patrimonio genera un reddito da proprietà o da BIC... ?
Quanto più precisa sarà la valutazione delle spese da sottrarre al rendimento lordo, tanto più sarete in grado di valutare la vostra situazione finanziaria durante l'operazione di investimento locativo.
Torniamo all'esempio precedente e ai 10.800€ di reddito lordo dell'immobile affittato. Una volta dedotte le spese, stimiamo che il rendimento netto di questo immobile sia di 4500€. Quindi c'è una vera differenza! Per evitare spiacevoli sorprese, è sempre meglio calcolare il rendimento netto.
Inoltre, il rendimento è sempre calcolato rispetto al prezzo dell'immobile aggiornato, da cui l'importanza di avere una valutazione aggiornata!
Come valutare il valore locativo di un immobile?
Quando si vuole conoscere il valore locativo di un immobile, bisogna innanzitutto considerare il valore dell'immobile stesso. E per questo, si può ad esempio fare una stima tenendo conto del settore geografico e della sua tipologia.
La stima di un immobile, soprattutto in termini di affitto, può essere difficile, specialmente in grandi città come Parigi. Per farlo, si possono utilizzare alcuni strumenti e metodi, ma ci si può anche interessare al controllo degli affitti a Parigi.
Una volta effettuata la stima, sarà possibile determinare quale tipo di affitto potete offrire e a quale prezzo. Ad esempio, se la vostra proprietà è un T4 situato in un piccolo villaggio della Creuse, non sarà rilevante proporre un appartamento ammobiliato ai vostri futuri inquilini! Al contrario, se possedete un T2 a Parigi, un appartamento ammobiliato può essere un'opzione da prendere in considerazione! Potete anche decidere la durata del contratto di locazione che desiderate offrire.
Come posso ottimizzare la redditività del mio immobile con un affitto ammobiliato?
Gli affitti ammobiliati sono LA superstar degli affitti! In effetti, gli affitti ammobiliati stanno tornando prepotentemente in auge nel settore degli affitti dopo la crisi sanitaria del 2020.
Ma prima, chiariamo cosa si intende per "affitto ammobiliato": si tratta di un alloggio composto da un minimo di servizi mobili in cui l'inquilino può trasferirsi immediatamente. Vi impegnate quindi a fornire all'inquilino almeno l'essenziale per dormire (lenzuola, piumone o coperta), cucinare e mangiare (piastre elettriche, forno o forno a microonde, frigorifero, congelatore, utensili da cucina e stoviglie, tavolo e sedie), o anche pulire (attrezzature per la pulizia). È inoltre necessario garantire un'abitazione confortevole, offrendo volant o tende nelle camere da letto, apparecchi di illuminazione e scaffali per riporre gli oggetti. Se volete saperne di più, potete facilmente trovare l'elenco esaustivo delle attrezzature per un immobile ammobiliato sul sito web del servizio pubblico.
Per quanto riguarda la gestione, esistono due tipi di affitti ammobiliati: gli affitti ammobiliati classici, in cui il proprietario è il gestore e l'operatore; e gli affitti ammobiliati con contratto di locazione commerciale, il che significa che la gestione e l'operatività dell'immobile sono affidate a un operatore esterno.
Per ottimizzare la redditività del vostro investimento locativo, potete interessarvi alla diagnosi energetica del vostro immobile. Prestate attenzione alle norme in vigore. Esse si evolvono regolarmente e tendono a diventare più severe. Ad esempio, avete tempo fino al 1° gennaio 2028 per effettuare i lavori di messa a norma del vostro immobile se la sua prestazione energetica è inferiore a F. E questa non è una raccomandazione, ma una legge che dovete rispettare!
In conclusione
La stima del valore locativo del vostro immobile è quindi essenziale! Vi permetterà di definire la vostra strategia di investimento per ottimizzarne la redditività. La definizione di una strategia di investimento consapevole, che tenga conto dei vostri obiettivi di investimento ma anche della vostra situazione e di quella del vostro immobile, è essenziale per realizzare un "buon" investimento.
Un ultimo consiglio: non esitate a informarvi e a tenervi informati sulla legislazione vigente in materia di locazione. Questo vi permetterà di fare la vostra scelta ma anche e soprattutto di mettere al sicuro il vostro investimento!