برطانیہ میں کرایہ کے لیے تعمیر کرنے کے لیے ایک گائیڈ

Build to rent ایک نسبتاً نیا رجحان ہے جس میں یوکے ہاؤسنگ اور پراپرٹی مارکیٹوں میں کھلاڑیوں کی بہت زیادہ دلچسپی ہے۔ یہ اس فروغ پزیر سیکٹر میں نئے اور پرجوش مواقع پیش کرتا ہے، اور بہت سے سرمایہ کار اس کو نوٹ کرنا شروع کر رہے ہیں۔ تصور سے ناواقف کوئی بھی سوچ سکتا ہے کہ اس میں کیا خاص بات ہے، یہ کیسے کام کرتا ہے، اور انہیں کیوں توجہ دینی چاہیے۔ یہ مضمون کرائے کے شعبے کی تعمیر کے لیے ایک رہنما ہے، جس میں آپ کو کیا جاننے کی ضرورت ہے اور اس میں کیا شامل ہے۔

کرایہ پر تعمیر کے مستقبل کی تلاش۔ مواقع اور ترقی۔

کرائے کے لیے تعمیر کی مختصر تاریخ

کرائے پر تعمیر کے ارد گرد جوش و خروش کا پتہ 2012 میں اولمپک گیمز کے دوران لگایا جا سکتا ہے جب ایتھلیٹ کے گاؤں کو گھروں میں تبدیل کیا جانا تھا۔ اس پیشرفت نے بہت سے سرمایہ کاروں کو نوٹ کرنے پر مجبور کیا اور اس نے کچھ کو رینٹل پراپرٹیز میں سرمایہ کاری۔

کرائے کے لیے عمارت کیا ہے؟

جیسا کہ نام سے پتہ چلتا ہے، بلڈ ٹو رینٹ (BTR) رہائشی املاک کو واضح طور پر بیان کرتا ہے جو دوسرے سرمایہ کاروں یا گھر کے مالکان کو فروخت کرنے کے بجائے کرائے پر لینے کے لیے بنائے گئے ہیں۔ تمام ہاؤسنگ یونٹس ایک ہی مالک مکان کی ملکیت ہیں، عام طور پر ایک کمپنی، بہت سے مالک مکانوں کی بجائے، یہ پراپرٹیز کرایہ دار کے تجربے اور مخصوص انتظام، پائیداری، اور ڈیزائن کے رہنما خطوط کے بعد ہونے والی پیش رفت پر مرکوز ہیں۔

یہ کمپنیاں جو مالک مکان کے طور پر کام کرتی ہیں ان کا مقصد طویل مدتی سرمایہ کاری کی تعمیر اور انتظام کرنا ہے جو مستحکم، محفوظ اور کرایہ داروں کے لیے پرکشش ہوں۔ کرایہ داروں کے لیے فائدہ یہ ہے کہ انہیں نئی جائیدادوں میں رہنے کا موقع ملتا ہے جو اچھی طرح سے فرنشڈ اور بہترین جگہوں پر ہیں۔

BTR کمپنیاں گیم رومز، کمیونل اسپیس سمیت سہولیات اور سہولیات میں بھی بھاری سرمایہ کاری کر رہی ہیں، دربانی کی خدمات، پارکنگ کی جگہیں، جم اور دیگر، اپنی جائیدادوں کو مزید پرکشش بنانے کے لیے۔ وہ ان سب کی پہلے سے منصوبہ بندی کرتے ہیں، یہ سمجھتے ہوئے کہ لوگ اپنی جائیدادوں میں زیادہ دیر تک رہنا چاہیں گے اگر ان کے پاس جائیداد کے اندر یا اس کے قریب تمام ضروری چیزیں موجود ہوں۔

سرمایہ کار اس حقیقت پر یقین رکھتے ہیں کہ ان کی جائیدادوں اور مقامات کی کشش وقت کے ساتھ ساتھ قدر میں بڑھے گی۔

کرائے کے لیے عمارت میں کون رہتا ہے، اور یہ پراپرٹیز کس کے لیے بنائی گئی ہیں؟

کرائے پر لینے والوں کے بدلتے ہوئے حالات کی وجہ سے کرایہ پر لینے کا ہدف بہت وسیع ہے۔ Millennials، جو اس قسم کی جائیدادوں کی طرف سب سے زیادہ متوجہ ہوتے ہیں، مستقبل میں گھر خریدنے کی بہت کم امید یا خواہش رکھتے ہیں۔ زیادہ تر مکانات کی ممنوعہ قیمت کا حوالہ دیتے ہیں، جب کہ کچھ کا کہنا ہے کہ وہ اپنی رقم کو جسمانی ڈھانچے میں باندھنے کی قدر نہیں دیکھتے ہیں جہاں وہ اسے صرف ایک اہم مدت کے بعد ہی واپس کریں گے۔

ہزار سالہ یہ بھی کہتے ہیں کہ وہ روایتی رہائش کے انتظامات میں محفوظ محسوس نہیں کرتے جو عام طور پر زمینداروں کے ذریعہ چلائے جاتے ہیں۔ مالک مکان ان سے جائیدادیں چھوڑنے یا فروخت کرنے کے لیے کہہ سکتے ہیں، جس سے ہزاروں سالوں کو ایسا محسوس ہوتا ہے کہ وہ ایسی جائیدادوں میں آباد ہیں۔

لندن کی جائیدادیں کرایہ پر لینے کے لیے بنائی گئی ہیں ان میں سے بہت سے چیلنجز اور غیر یقینی صورتحال کو حل کر سکتے ہیں۔ یہاں تک کہ ایسا کرنے کی صلاحیت کے باوجود، مارکیٹ اب بھی بہت جوان ہے۔ 2022 کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ لندن میں صرف 1-2% جائیدادیں BTR ہیں، حالانکہ وہاں رہائش کے بحران کے زیادہ شدید ہونے کی وجہ سے شہر میں کافی ترقی ہو رہی ہے۔

کرائے کے لیے تعمیر کے بنیادی ستون

تمام پروجیکٹس میں کچھ بنیادی ستون مشترک ہوتے ہیں قطع نظر اس کے کہ مخصوص مالک اور آپریٹر کے انتظامات کرایہ پر لینے کے لیے بنائے جائیں۔

سرمایہ کاری

پہلا ستون سرمایہ کاری ہے۔ تعمیر کے لیے کرایہ سرمایہ کاروں کو سرمایہ کاری کے شاندار مواقع فراہم کرتا ہے۔ ایسے سرمایہ کاروں کے لیے کئی اختیارات دستیاب ہیں جو یہ سیکھنا چاہتے ہیں کہ کرائے کے لیے تعمیر میں سرمایہ کاری کیسے کی جائے۔ ان میں شامل ہیں:

• فارورڈ فنڈنگ جہاں ڈویلپمنٹ کی مالی اعانت ایک ایسے فنڈ کے ذریعے کی جاتی ہے جو پراپرٹی کو کرائے پر دینے سے پہلے ایک ڈویلپر سے زمین حاصل کرتا ہے اور جہاں ترقی شروع نہیں ہوئی ہے۔ ڈویلپر فراہم کردہ فنڈز کا استعمال کرتے ہوئے پراجیکٹس کو مکمل کرتا ہے اور پھر اس کے کام کے لیے منافع کی ادائیگی کے بعد جائیداد کو واپس فنڈ کے حوالے کر دیتا ہے۔

• مشترکہ منصوبے جہاں دو یا دو سے زیادہ ادارے مل کر کسی پراپرٹی میں سرمایہ کاری کرتے ہیں۔

• مشترکہ سرمایہ کاری ایک ایسا انتظام ہے جہاں سرمایہ کار اپنی سرمایہ کاری کے فیصد کے لحاظ سے کسی کمپنی میں ملکیت کا حصہ لیتے ہیں۔ ان انتظامات میں، ایک ہی فرم ترقی کو سنبھالتی ہے، اور دوسرے سرمایہ کار کاروبار میں اقلیتی حصہ دار بن جاتے ہیں۔

اگر آپ کے پاس محدود فنڈز ہیں اور چاہتے ہیں کہ لندن میں اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری کریں، آپ ہمیشہ ریئل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ (REITS) کے ذریعے سرمایہ کاری کر سکتے ہیں۔ REITs آپ کو جائیدادوں میں حصص رکھنے کی اجازت دیتے ہیں جیسا کہ آپ کمپنیوں میں کرتے ہیں اور معاہدے کے لحاظ سے منافع یا حتمی ادائیگی وصول کرتے ہیں۔

ڈیزائن اور آرکیٹیکچر

ڈیزائن کا انحصار اس بات پر ہوگا کہ بلڈ ٹو رینٹ اسکیم کس کو نشانہ بنا رہی ہے کیونکہ ہر ترقی کا مقصد منفرد ضروریات کے ساتھ ایک منفرد کمیونٹی بنانا ہے۔ ڈیزائن میں فرق بنیادی طور پر ان سہولیات میں دیکھا جاتا ہے جو کرایہ داروں کو وہ معیار زندگی فراہم کرتی ہیں جس کی وہ تلاش کرتے ہیں۔

معیاری زندگی گزارنے کے لیے سہولیات کو حسب ضرورت بنانا۔ کرائے کے تجربے کے لیے تعمیر کو ذاتی بنانا۔

انتظام

کرایہ داروں کو بہترین تجربہ حاصل کرنے اور جب تک ممکن ہو جائیداد میں رہنے کو یقینی بنانے کے لیے انتظام اہم ہے۔ جبکہ جائیداد کے مالکان اسٹافنگ، سیکیورٹی اور دیکھ بھال میں سرمایہ کاری کرسکتے ہیں جو کرایہ داروں کے بہترین تجربات کو یقینی بناتے ہیں، وہ پراپرٹی مینجمنٹ کمپنیاں اپنی پراپرٹیز کا نظم کرنے کے لیے UpperKey کی طرح۔

اوپر کی کلید بنیادی کرایہ دار بن جائے گی، دیکھ بھال کا انتظام کرے گی، مارکیٹنگ کرے گی، اور کرایہ داری کی بلند شرحوں کو یقینی بنائے گی جب کہ جائیداد کے مالک کو باقاعدہ ماہانہ آمدنی حاصل ہوگی۔ منافع کو یقینی بنانے کے لیے صحیح لوگوں کی تلاش مشکل ہو سکتی ہے۔ یہی وجہ ہے کہ بہت سے مالکان پراپرٹی مینجمنٹ کمپنیوں کا انتخاب کرتے ہیں۔

جائیداد اور سرمایہ کاری لمبی عمر

کوئی بھی جو لندن میں بلٹ ٹو رینٹ پراپرٹیز میں سرمایہ کاری کرتا ہے وہ چاہتا ہے کہ ان کی سرمایہ کاری زیادہ سے زیادہ دیر تک جاری رہے۔ جدید دور میں ترقی کی لمبی عمر کا انحصار اس بات پر ہے کہ ترقی اپنی قدر کو کتنی اچھی طرح سے برقرار رکھتی ہے۔ یہ قدر برقرار رکھنے کا تعلق عام طور پر ماحولیاتی، سماجی، اور کارپوریٹ گورننس (ESG) طریقوں کے تحت پائیداری سے ہے، جو مختصر اور طویل مدتی سرمایہ کاری کے منافع کے لیے اہم ہیں۔

دی بلڈ ٹو رینٹ سیکٹر میں کھلاڑی

لندن سیکٹر کو کرایہ پر لینے کے لیے کئی کھلاڑی ہیں۔ کونسل کے ارکان، افسران، اور انتخاب کنندگان ہیں جنہوں نے انہیں دفتر میں رکھا۔ وہ سبھی اپنے علاقوں میں مکانات کی کمی کی سطح اور اثرات کو سمجھتے ہیں اور اس مسئلے سے نمٹنے کے طریقے تلاش کر رہے ہیں۔

پھر، ہمارے پاس سرمایہ کار اور وہ لوگ ہیں جو لندن میں فلیٹس کرایہ پر لینے کے لیے بلٹ میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں۔ یہ تمام لوگ بی آر ٹی کی ترقیوں میں پیسہ لگاتے ہیں اور مختصر اور طویل مدتی دونوں میں دولت کی تخلیق اور منافع کا موقع دیکھتے ہیں۔

یہ تمام کھلاڑی مل کر کام کر سکتے ہیں تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ یہ شعبہ ترقی کرتا رہے اور دوسرے علاقوں میں پھیلتا رہے۔ اگر وہ یہ حاصل کر سکتے ہیں، تو وہ اس بات کو یقینی بنا سکتے ہیں کہ بہت سے لوگوں کو رہائش تک رسائی حاصل ہو اور ساتھ ہی ساتھ رئیل اسٹیٹ میں دلچسپی رکھنے والے متعدد سرمایہ کاروں کے لیے سرمایہ کاری کا ایک نیا آپشن بھی کھولا جائے جو ایک ان کی جائیدادوں سے زبردست واپسی ۔

نتیجہ

کرائے پر تعمیر کرنا نسبتاً نیا ہے، لیکن یہ متعدد کھلاڑیوں کے لیے بہترین مواقع پیش کرتا ہے۔ اسٹیک ہولڈرز اپنے زیر کنٹرول علاقوں میں مکانات کی کمی کو دور کر سکتے ہیں، سرمایہ کار منافع کما سکتے ہیں۔ کرایہ داروں کو رہنے کے لیے نئی، اچھی طرح سے فرنشڈ پراپرٹیز ملتی ہیں اور ساتھ ہی اس طرح کے ماحول سے استحکام ملتا ہے، اور انتظامی کمپنیاں جیسے اپر کی اس بات کو یقینی بناتی ہیں کہ جائیداد کے مالکان کی آمدنی مستقل ہو۔