Paris est l'une des principales destinations touristiques au monde, attirant plus de 30 millions de visiteurs par an. Avec une demande touristique aussi forte, les locations de courte durée comme Airbnb sont devenues de plus en plus populaires dans la capitale française. Pour les investisseurs immobiliers, les locations à court terme à Paris peuvent offrir d'excellents rendements et des taux d'occupation élevés. Ce guide d'UpperKey couvre tout ce que vous devez savoir sur l'investissement dans la location de vacances à Paris en répondant à quelques questions fréquemment posées.
Les locations courte durée sont-elles autorisées à Paris ?
Oui, les locations courte durée sont légales à Paris. Cependant, il existe certaines réglementations en vigueur dont les propriétaires doivent être conscients :
· Les maisons entières ne peuvent être louées que 120 jours par an. L’objectif est d’éviter que les propriétés ne soient retirées du marché de la location longue durée.
· Le partage de logement (location d'une chambre en présence du propriétaire) n'est pas soumis à la limite de 120 jours.
· Les hôtes doivent s'inscrire auprès de la mairie locale et afficher leur numéro d'enregistrement dans les annonces. Il y a aussi une taxe de séjour à payer.
Il est important de s'assurer que vous respectez toutes les règles et réglementations appropriées pour gérer une entreprise Airbnb légitime et conforme à Paris.
Pourquoi les gens aiment-ils les locations à court terme ?
Les clients choisissent les locations de vacances plutôt que les hôtels pour de nombreuses raisons :
· Plus d'espace et de commodités comme des cuisines et des machines à laver
· Possibilité de vivre comme un local dans un appartement résidentiel
· Coût inférieur par rapport aux suites d'hôtel équivalentes
· Flexibilité d'enregistrement automatique sans restrictions à la réception
· Des emplacements uniques indisponibles ailleurs comme les bâtiments historiques
· Découvrir des quartiers authentiques et la culture locale
Les locations à court terme permettent aux voyageurs de s'immerger véritablement dans une destination, plutôt que de simplement la visiter brièvement en tant que touriste. En séjournant dans un véritable appartement parisien, les clients peuvent faire leurs courses dans les petits marchés locaux, manger dans les cafés fréquentés par les locaux et avoir un aperçu du style de vie parisien bohème. Les petites rues errantes révèlent une vision différente de la ville rarement vue. Cela est très attrayant par rapport aux chaînes d'hôtels anonymes situées dans des zones touristiques très fréquentées. Vivre parmi les Parisiens offre une expérience de voyage particulière dont de nombreux clients en location à court terme rêvent.
Paris est-il une bonne place pour investir dans l'immobilier ?
Avec la forte demande touristique et la hausse des prix de l'immobilier au cours de la dernière décennie, l'immobilier parisien a fait ses preuves un investissement solide. Les facteurs qui le rendent favorable incluent :
· Le tourisme de masse stimule l'occupation : la ville accueille 30 millions de visiteurs par an
· Il y a une pénurie d'hôtels et d'hébergements pour répondre à la demande touristique
· Des loyers élevés et des prix en hausse permettent une croissance du capital
· De solides protections sont en place pour les propriétaires et un marché locatif établi
Les principaux arrondissements centraux comme le 1er, le 4ème, le 5ème et le 6ème sont des zones idéales à cibler pour les investisseurs.
Un étranger peut-il être propriétaire d'un appartement à Paris ?
Oui. Il n'y a aucune restriction pour les étrangers qui achètent un bien immobilier à Paris. Le processus implique :
· Obtenir un financement en tant que non-résident français
· Créer un compte bancaire français
· Rechercher et faire une offre sur le bien
· Signature d'un compromis de vente chez le notaire
Il est conseillé de faire appel à un agent immobilier et à un avocat bilingues pour vous aider à naviguer dans le processus d'achat.
Sachez que les frais d'achat sont élevés, autour de 7 % du prix d'achat. L'impôt sur les plus-values s'applique également aux non-résidents.
Comment démarrer un Airbnb à Paris ?
Les étapes clés pour démarrer un Airbnb parisien sont les suivantes :
· Recherchez le meilleur quartier à acheter en fonction de la demande de location, des prix et des rendements
· Consultez les annonces et faites une offre sur un immeuble de placement approprié
· Financer l'achat en tant qu'investisseur étranger
· Meubler l'appartement de manière appropriée pour les locations de vacances
· Photographiez la propriété, créez l'annonce et le calendrier Airbnb
· Mettre en œuvre une stratégie de tarification basée sur la demande saisonnière
· Ajouter le règlement intérieur, les termes et conditions
· Gérer les réservations, les enregistrements, le nettoyage et la maintenance
Le recours à une société de gestion immobilière comme UpperKey peut vous aider à gérer les communications avec les clients, le nettoyage et la remise des clés.
Quel est le meilleur endroit pour investir à Paris ?
Le 1er arrondissement arrive en tête de liste pour Paris Investissement Airbnb. D'autres quartiers populaires incluent Le Marais, Saint Germain des Prés, Montmartre et les arrondissements voisins comme le 10e et le 11e.
Lorsque vous décidez, pensez à des éléments tels que :
· Demande Airbnb et taux d'occupation
· Sites touristiques, attractions, liaisons de transport
· Rendements locatifs dans la région
· Potentiel de croissance future du capital
Les emplacements centraux à proximité des stations de métro sont généralement plus performants. La proximité des cafés, restaurants et magasins est également idéale.
Combien gagnez-vous sur Airbnb à Paris ?
Le rendement moyen d'Airbnb à Paris est d'environ 2 à 5 % pour les locations longue durée. Cependant, les rendements à court terme d’Airbnb sont bien plus élevés. Selon la société de données AirDNA, les appartements entiers parisiens ont un rendement moyen supérieur à 9 %. Les Airbnb les plus performants peuvent gagner bien plus de 8 000 € par mois pendant la haute saison estivale.
En achetant un appartement dans un emplacement central prisé au juste prix, des rendements de 6 à 10 % par an sont possibles. Déduisez vos dépenses et frais de financement, et un revenu mensuel de 3 000 à 5 000 € est réalisable aux prix actuels du marché.
Qu'est-ce qu'un bon retour sur investissement pour une location courte durée ?
Un bon objectif est que les rendements locatifs à court terme dépassent 8 % par an. Les meilleurs Airbnb parisiens atteignent plus de 10 %. Cela prend en compte des taux d'occupation moyens d'environ 70 à 80 % dans les emplacements forts.
Pour le calcul de votre retour sur investissement :
· Revenu annuel – Coûts d'exploitation = Bénéfice annuel
· Bénéfice annuel / Coût total de la propriété x 100 = % de retour sur investissement
Comment les revenus Airbnb sont-ils imposés en France ?
L'impôt sur le revenu est dû sur les bénéfices locatifs Airbnb en France. Cela se fait via des rapports d'auto-évaluation dans le cadre du système Micro BIC.
Vous déclarez vos revenus moins les dépenses déductibles telles que le ménage, les fournitures pour les clients et les frais d'agence. 50 % du solde est alors évalué comme revenu imposable.
Des charges sociales françaises de 800 à 3 000 € s'appliquent également en fonction du niveau de revenus. Une aide comptable est conseillée compte tenu de la complexité.
La France envisage-t-elle de combler la niche fiscale dont bénéficie Airbnb ?
Le gouvernement français a annoncé son intention de renforcer la fiscalité sur les plateformes de location de courte durée comme Airbnb. Actuellement, de nombreux hôtes ne déclarent pas leurs revenus locatifs, ce qui coûte à l’État des recettes fiscales importantes.
Les mesures proposées susceptibles d'entrer en vigueur d'ici 2024 comprennent :
· Paiements d'impôt sur le revenu retenus par les plateformes avant les paiements des hôtes
· Plateformes communiquant les données d'identification de l'hôte et de revenus directement au service des impôts
Il sera alors beaucoup plus difficile pour les hôtes Airbnb de cacher leurs revenus et d'éviter de payer des impôts à l'avenir.
Avec tout cela à l'esprit, vous souhaiterez peut-être vous associer à une société de gestion immobilière si investir dans une location de vacances à Paris est quelque chose que vous souhaitez faire. Des entreprises comme UpperKey peuvent aider les hôtes en :
· Trouver la bonne propriété avec un potentiel d'investissement locatif et organiser des visites
· Gestion de projet des rénovations et installations de décoration nécessaires
· Création de photos de listing accrocheuses, de textes publicitaires et d'une exposition en ligne améliorée
· Gérer toutes les communications avec les clients avant, pendant et après chaque séjour
· Effectuer les enregistrements/départs, le nettoyage et la remise des clés
· Fournir une assistance 24h/24 et 7j/7 pour tout problème de voyage ou de propriété
· Optimisation des tarifs en fonction des prévisions de demande
· Gérer toute la comptabilité, les paiements et la conformité réglementaire
Le recours à un fournisseur local établi vous permet d'avoir l'esprit tranquille en sachant que votre investissement est bien géré et en maximisant la rentabilité pendant que vous vous concentrez sur d'autres activités. Avec un fort potentiel de rendement offert, la dépense est bien justifiée.
Malgré certains défis réglementaires, Paris reste une ville mondiale de premier plan pour l'investissement locatif à court terme. Une forte demande touristique, d’excellentes perspectives d’occupation et des rendements élevés font d’un Airbnb parisien une entreprise attractive. Cibler un emplacement central, se concentrer sur l'optimisation du rendement et utiliser l'assistance à la gestion immobilière d'UpperKey peut permettre aux investisseurs de réaliser un potentiel de revenus rentables.