La gestion immobilière couvre de nombreux aspects et pour une personne néophyte, il n’est pas évident de s’y retrouver. Entre le contrat de gestion locative, l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie et la gestion du locataire, votre investissement risque de devenir un véritable casse-tête. Pourtant, vous pouvez toujours déléguer à un spécialiste de l’immobilier pour éviter ce genre de tracas.
Que peut-on facturer au locataire ?
Les frais de gestion sont courants dans l’immobilier. Mais il peut y avoir des frais supplémentaires, notamment lorsque certaines situations sont rencontrées.
La facture après état des lieux de sortie est une façon pour le bailleur de récupérer une somme d’argent afin de remettre en état le logement. Cette somme sera bien évidemment utilisée pour exécuter des travaux.
En effet, le locataire a pour obligation de rendre le logement propre et lorsque celui-ci a effectué des dégradations, il devra effectuer toutes les réparations courantes. Dans le cas contraire, une retenue sera directement appliquée sur le dépôt de garantie. Mais le bailleur devra impérativement justifier de cette retenue.
Lorsque le propriétaire assure lui-même les différents travaux de nettoyage, il ne pourra être retenu que les matériaux achetés et le coût des produits.
Si jamais le locataire estime qu’il s’agit d’une facturation abusive après état des lieux de sortie, une lettre de contention devra être adressée au propriétaire. Si malheureusement celui-ci ne donne pas suite, l’étape suivante consiste à s’orienter vers un médiateur et enfin vers un juge.
À partir du moment où l’état des lieux a pu être signé, le locataire reste dans son bon droit de refuser toute prise à charge pour des dégradations qui ne sont pas apparentes sur le document venant d’être signé.
L’organisation des travaux après un état des lieux de sortie
À partir du moment où le locataire entre dans un nouveau logement, un état des lieux d’entrée est alors établi. C’est un document annexe au contrat sur lequel des précisions supplémentaires seront rajoutées concernant l’état général du bien. Dans le cadre d’une location meublée, ces renseignements porteront également sur les objets présents et sur les équipements mis à disposition du locataire.
Lorsque le bail se termine, un autre document sera établi portant cette fois-ci sur l’état des lieux de sortie. Concernant sa rédaction, elle devra impérativement se faire le même jour que la remise des clés. Ainsi, une comparaison peut être faite entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée. Si le propriétaire constate d’éventuelles détériorations qui ont été occasionnées pendant le séjour du locataire, il pourra alors appliquer une retenue sur le dépôt de garantie.
Si cette retenue est justifiée, le locataire devra rendre le logement dans le même état initial. En effet, l’entretien courant et les petites réparations incombent au locataire.
Néanmoins, il existe une nuance concernant les dégradations résultant d’un usage normal ou du temps. Cela concerne aussi bien des éléments d’équipement que des matériaux. Dans ce contexte précis, le locataire ne devra pas effectuer la remise en état. Par exemple, un dégât des eaux liées au voisinage, l’apparition de fissures au plafond, des murs qui jaunit avec le temps ou encore une peinture qui s’écaille.
Comment s’effectue une retenue sur le dépôt de garantie?
Lorsque l’obligation locataire est tellement évidente, le propriétaire n’a d’autre choix que d’appliquer une retenue sur le dépôt de garantie. Cette retenue servira uniquement à la remise en état du logement. Il peut s’agir des frais de nettoyage après état des lieux ou bien pour l’organisation de travaux suite à des dégradations. Dans tous les cas, le montant de la retenue doit être proportionnel par rapport aux travaux nécessaires et au coût du nettoyage afin que le logement soit dans le même état qu’initialement.
Par ailleurs, le dépôt de garantie s’accompagne systématiquement de justificatifs. Cela peut correspondre à une facture ou à un devis. Mais sachez qu’en cas de litige, il est possible pour le juge de le réfuter en considérant que le devis reste excessif.
Cependant, le propriétaire reste dans son bon droit d’assurer le nettoyage par ses propres soins ainsi que les travaux. Mais dans ce contexte, le dépôt de garantie sera à la hauteur du produit acheté ou du prix du matériel avec encore une fois la présentation d’une facture.
Comment réagir en cas de facturation abusive après l’état des lieux de sortie
Si une retenue s’opère sur le dépôt de garantie, une contestation pour facture abusive reste possible. En effet, le propriétaire n’est pas en mesure de fournir les documents justifiant la retenue ou s’il présente un devis excessif, il faudra trouver une solution à l’amiable. Dans ce contexte, le locataire commence par envoyer une lettre de contestation à son propriétaire. Cette lettre devra impérativement être envoyée sous la forme d’un courrier recommandé avec accusé de réception.
De plus, le locataire peut se faire aider par la commission départementale de conciliation. Si malgré la tentative de résolution à l’amiable, le remboursement n’aboutit pas, le locataire adressera à son propriétaire une lettre de mise en demeure avec accusé de réception.
Si le litige doit se poursuivre, il est recommandé pour le locataire de conserver une copie de la lettre qui a pu être envoyée. Si le propriétaire ne se manifeste pas dans un délai de huit jours après l’envoi de la mise en demeure, ce sera le tribunal judiciaire ou le tribunal de proximité de porter un jugement. Néanmoins, ce dernier ne pourra être saisi que si la somme dépasse les 4000 €.
Concernant la tentative d’action en justice, elle devra se faire dans un délai de trois ans à partir du moment où le dépôt de garantie aurait dû avoir lieu.
Que faire en cas de dégradation contestée après état des lieux de sortie ?
Si le locataire estime que le propriétaire facture des dégradations qui ne sont pas inscrites sur l’état des lieux de sortie, ce dernier n’en assumera pas la prise en charge. À partir du moment où l’état des lieux est signé entre le locataire et le bailleur, ce document fait office d’approbation par rapport à son contenu.
Pour faire valoir ses droits, le propriétaire devra saisir le conciliateur de justice, puis la commission départementale de conciliation et enfin le tribunal de proximité.
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