Les propriétaires qui souhaitent mettre leur bien immobilier en location sur Airbnb ou sur une autre plateforme numérique doivent bien s’informer sur les différentes démarches à réaliser. La législation en vigueur connait également des évolutions notables au fil des années parce que cette activité se développe considérablement.
Si vous envisagez de mettre votre résidence principale ou votre résidence secondaire en location saisonnière, prenez le temps de vous renseigner sur les dispositions légales et les réglementations fiscales applicables au secteur.
Quelle est la Législation Airbnb en France?
Pour qu’un bien soit considéré comme une résidence principale en France, il faut qu’il soit occupé pendant une durée minimale de 8 mois par an (Article R318-7 du code de la construction et de l’habitation). Compte tenu de cette définition légale, la durée maximale de mise en location saisonnière autorisée par la loi est de 120 jours par an. Au-delà de cette limite, le propriétaire est tenu de demander une autorisation auprès de la mairie.
Lorsque le loueur respecte cette limite de durée, il bénéficie d’un complément de revenus. Mais lorsque cette période est dépassée, son statut change parce qu’il sera plutôt considéré comme un investisseur.
Les Règles pour les Résidences Principales
Rappelons que la limite de 120 jours par an doit être respectée pour que la résidence principale soit occupée par son propriétaire pendant les 8 mois qui restent dans l’année. Depuis le début de l’année 2019, les plateformes numériques de location saisonnière ont mis au point un système de blocage automatique pour que les annonces qui dépassent le nombre de jours Airbnb dans certaines villes comme Annecy, Aix-en-Provence, Bordeaux, Lille, Lyon, Levallois-Perret, Menton, Martigues, Nice, Neuilly-sur-Seine, Paris, Saint-Cannat, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Paul-de-Vence, Versailles, Sète et Villeneuve-Loubet.
La législation impose des limites aux locations saisonnière Airbnb parce que le parc de logement de certaines agglomérations connait une saturation à cause des locations dédiées aux touristes et aux voyageurs de passage. C’est pour cette raison que dans les villes de France précitées, les propriétaires ne seront autorisés à louer leur bien que pendant une durée maximum de 120 nuits par an.
Quoi qu’il en soit, il existe des exceptions à cette règle de limitation à 120 jours. Si le propriétaire peut présenter un motif valable, il pourra demander une exemption à la plateforme numérique. Par exemple, s’il possède des justificatifs qui prouvent une absence de plus de 4 mois dans l’année à cause d’une maladie, d’un déplacement professionnel ou encore d’une force majeure, cette exemption pourra lui être accordée. Il est également possible de passer outre cette limite à travers une location de résidence principales pour de longues durées (90 jours par exemple).
Rappelons que cette limitation de 120 jours ne s’applique pas aux propriétaires qui ont signé un bail de mobilité pour la location de leur logement, à ceux qui ne louent qu’une chambre privée au sein de leur résidence principale et aux chambres d’hôtes.
Les Obligations pour les Résidences Secondaires
Tout logement occupé par son propriétaire pendant moins de 8 mois par an est considéré comme une résidence secondaire. Selon la législation en vigueur, un propriétaire n’a droit qu’à une seule résidence principale. Cela signifie que tous ces autres biens sont des résidences secondaires.
Les résidences secondaires ne sont pas soumises à la limite de 120 jours par an. Aucune limite temporelle n’est indiquée pour la location saisonnière de ces biens. Votre droit de propriété vous permet de le mettre en location et de tirer profit du bien immobilier. Cependant, il y a des formalités obligatoires qu’il faut accomplir.
Le décret Airbnb du 28 avril 2017 impose aux propriétaires de résidences secondaires de déclarer à la mairie toute activité de location. Il s’agit d’une procédure d’enregistrement à l’issue de laquelle vous obtenez un numéro d’enregistrement. Ce numéro doit obligatoirement figurer sur vos annonces de location.
Législation Airbnb: Quelles Sont les Spécificités Selon les Villes?
Il faut noter que certaines villes imposent des formalités supplémentaires: il se peut que vous ayez besoin de déposer une demande d’autorisation de changement d’usage d’un local dédié à l’habitation en meublé de tourisme.
Les Régulations Spécifiques à Paris
A part la demande d’autorisation de changement d’usage, les propriétaires des biens à Paris doivent se soumettre à la règle de compensation des mètres carrés d’habitation perdus. Elle consiste à transformer un bien dédié à un autre usage de même dimension en un logement et de le proposer à la location en vue d’une compensation. Il est également possible d’acheter ce type de bien et de le transformer pour le mettre en location pour se conformer à cette réglementation.
Les Règles en Vigueur à Lyon, Marseille, et Autres Grandes Villes
Les réglementations diffèrent d’une localité à l’autre et il est primordiale de consulter les responsables à la mairie pour être certain de connaitre toutes les formalités nécessaires avant la mise en location d’un bien immobilier. Les agglomérations concernées sont celles qui comptent plus de 200 000 habitants, Paris et les départements alentours (Val-de-Marne, Hauts-de-Seine et Seine-Saint-Denis) et les zones tendues avec plus de 50 000 habitants.
Par exemple, dans le centre-ville de Lyon, les autorités compétentes peuvent exiger des autorisations plus strictes afin de que l’offre touristique ne soit pas saturée et ne désavantage pas les résidents à la recherche de location à long terme.
A Marseille, les règles sont beaucoup plus flexibles et moins restrictives par rapport à Paris et à Lyon. Quoi qu’il en soit, ces dispositions peuvent évoluer en fonction de la tendance du marché immobilier.
A Nice, les responsables de la mairie effectuent un contrôle rigoureux pour assurer que les loueurs Airbnb respectent bien les réglementations locale, surtout dans les zones à grande affluence touristiques.
A bordeaux, les restrictions sont beaucoup plus nombreuses dans certains quartiers afin de limiter les risques de fortes augmentations des prix des biens immobiliers.
Partout en France, tous les propriétaires qui exercent une activité de location saisonnière sur Airbnb, ou sur une autre plateforme numérique, doivent demander la taxe de séjour à leur locataire afin de la verser à la municipalité. Toutes les recettes locatives doivent faire l’objet d’une déclaration auprès de l’administration fiscale.
Quelles Sont les Démarches Administratives pour Louer sur Airbnb?
Si vous envisagez de mettre un logement en location sur Airbnb en France, vous devez effectuer plusieurs démarches administratives afin de respecter les réglementations locales. Pour ce faire, voici les formalités à accomplir:
DÉCLARATION À LA MAIRIE Pour une résidence principale, vous devez déclarer votre activité de location saisonnière à la mairie et vous devez obtenir un numéro d’enregistrement dans certaines villes. Vous pourrez alors louer votre bien jusqu’à 120 jours par an.S’il s’agit d’une résidence secondaire, vous avez besoin d’une autorisation de changement d’usage. Dans les grandes villes, les règles sont beaucoup plus strictes. Par exemple à Paris, l’autorisation de changement d’usage doit être complétée par une compensation.
LE NUMÉRO D’ENREGISTREMENT Le numéro d’enregistrement est attribué par la commune des villes de plus de 200 000 habitants comme Paris, Bordeaux, Nice, Lyon, etc. Il doit apparaître dans les annonces publiées sur Airbnb pour que les responsables de la ville puissent contrôler le nombre de jours de location. Toutes les formalités peuvent se faire sur le site de la mairie où le bien est situé.
LE RESPECT DE LA LIMITE DE 120 JOURS Pour les résidences principales, la limite de 120 jour/an doit être respectée. Au-dela de cette durée, l’activité de location devient illégale à moins que le propriétaire n’effectue un changement d’usage.
LE CHANGEMENT D’USAGE Dans certaines localités, il est possible de demander une autorisation de changement d’usage pour louer une résidence secondaire ou un bien en location permanente. Grâce à cette démarche, les logements dédiés aux habitations ne seront pas transformés en location pour les visiteurs de passage.
LA TAXE DE SÉJOUR Le propriétaire prélève cette taxe auprès du locataire pour le verser personnellement à la commune où le bien est rattachée.
DÉCLARATION D’IMPÔTS Tous les revenus qui découlent d’une location Airbnb doivent être déclarés à l’administration fiscale pour être imposés. Ils doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers ou des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) si vous proposez une location meublée.
Le micro-BIC est régime spécifique pour les loueurs dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 77 700 euros par an. Il leur permet de profiter d’un abattement de 50% (30% à compter de 2025).
SOUSCRIPTION D’UNE ASSURANCE Il est vivement recommandé de vérifier si l’assurance habitation est adaptée aux locations de courte durée. Sinon, il faut souscrire une assurance dédiée à cette activité qui prend en charge les dégâts et la responsabilité civile du propriétaire, mais aussi du locataire.
AUTRES OBLIGATIONS LÉGALES
Il est conseillé de respecter toutes les normes de sécurité pour se prémunir des accidents et pour bénéficier d’une couverture adaptée en cas de sinistre (extincteurs, détecteurs de fumée, etc.).
Consultez le règlement de propriété pour vérifier si la location de courte durée n’est pas interdite au sein de la résidence.
Comment Respecter la Législation Airbnb Tout en Maximisant ses Revenus?
Il est tout à fait possible d’augmenter ses revenus en respectant la législation applicable aux locations saisonnières sur Airbnb. Voici les démarches à effectuer:
Faites une déclaration en maire et respectez les limites de durée imposées par la loi pour une résidence principale
Pour les résidences secondaires, faites une demande d’autorisation de changement d’usage et demandez un numéro d’enregistrement si c’est nécessaire dans la ville om se trouve le bien immobilier.
Le numéro d’enregistrement doit être indiqué dans l’annonce.
N’oubliez pas de verser la taxe de séjour après l’avoir réclamée auprès du locataire.
Il est conseillé de déclarer les revenus locatifs en fonction du régime fiscal de votre choix (micro-BIC ou régime réel).
Vérifiez les couvertures prévues par votre assurance. Si elles ne sont pas adaptées, pensez à souscrire un contrat d’assurance avec des garanties spécifiques.
Améliorez la qualité de votre bien en proposant des équipements de qualité et des services adaptés aux besoins des locataires potentiels.
Vous pouvez aussi attirer l’attention des voyageurs avec des expériences particulières dans votre ville. Partagez-leur vos passions ou les activités qui vous tiennent à cœur en contrepartie d’une rémunération complémentaire.
Optimisez la visibilité de votre annonce en le rendant visible tout au long de l’année.
Pensez à la tarification dynamique pour adapter votre offre aux besoins sur le marché. Par exemple, vous pouvez augmenter les prix lorsqu’il y a une forte demande et les réduire pendant les périodes mortes. Vous pouvez recourir à des outils en ligne ou à des logiciels pour ajuster automatiquement vos tarifs.
Élargissez votre cible en permettant l’accès de votre bien aux animaux de compagnie par exemple. Pour attirer les familles, proposez des activités et des activités adaptées aux enfants. N’oubliez pas les voyageurs d’affaires : une connexion Wi-Fi, un bureau équipé, un service de conciergerie, de restauration et de transports leur feront plaisir.
Pensez à proposer des services d’accueil et de nettoyage pour que les vacanciers puissent mieux profiter de leur séjour. Avec UpperKey, vous pouvez facilement disposer de toutes ces prestations.
Les Évolutions Légales à Prévoir pour Airbnb en 2025
L’année 2025 va surement apporter des changements stricts dans la législation Airbnb. En effet, la réduction de la niche fiscale, les règles énergétiques, les exigences de décence énergétique, le DPE obligatoire figurent parmi les durcissements à prévoir.
Quelles Sont les Nouveautés Législatives Prévues?
Avec l’adoption à l’unanimité en première lecture au Sénat de la proposition de loi qui vise à remédier aux déséquilibres du marché locatif, il faut s’attendre à un encadrement plus strict de la location des meublés touristiques en 2025. Cette loi est couramment appelée « Loi anti-Airbnb » ou « future loi Le Meur ». Cette nouvelle loi a pour objectif de limiter de manière drastique l’essor fulgurant de la location saisonnière afin de relancer le marché de la location traditionnelle de longue durée et de prioriser la demande locale.
Les loueurs meublés touristiques devront réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ils devront avoir une étiquette énergétique « classée D » au minimum pour que le bien soit éligible en location touristique à compter du 1er janvier 2034.
Les avantages fiscaux des meublés de tourisme vont s’amenuiser en 2025. Pour les meublés non classés, le taux d’allègement fiscal va passer de 50% à 30% dans la limite de 23 000 euros par an, contre 77 700 euros en ce moment.
Pour les biens classés, l’allègement fiscal va baisser à 50% contre 71% actuellement, dans la limite de 77 700 euros de recettes locatives annuelles contre 188 700 euros en 2024.
Le nouveau taux d’abattement des meublés non classés est donc aligné à celui de la location nue qui est de 30%.
Les Changements dans la Réglementation Locale des Grandes Villes
En 2025, il faut s’attendre à un durcissement des règles applicables dans les grandes agglomérations. Les responsables effectueront des contrôles plus sévères. Que ce soit pour la location des résidences principales ou pour la location de résidences secondaires, les règles deviendront plus strictes.
L’obtention de l’autorisation de changement d’usage sera beaucoup plus difficile et l’encadrement des loyers sur Airbnb sera appliqué à travers un système de plafonnement. Les plateformes et les municipalités vont travailler ensemble pour que la législation soit mieux respectée.
A une époque où la transition écologique est devenue une priorité, de nouvelles règles pourront également être imposées aux loueurs Airbnb. Les propriétaires seront invités à optimiser l’isolation de leurs biens pour réduire la consommation d’énergie en particulier dans les zones urbaines prisées par les locataires de courte durée.
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Nous nous occupons de toutes les démarches auprès des autorités compétences et nous veillons à ce que l’enregistrement et la déclaration se fassent dans le respect des règles en vigueur. Nous appliquons minutieusement les règles de la location propres à chaque type de résidence.
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Foire aux Questions
Quelles démarches pour louer un bien sur Airbnb en France?
Déclarez l'activité à la mairie, obtenez un numéro d'enregistrement si nécessaire, et respectez la limite de 120 jours/an pour les résidences principales.
Quelles règles pour la location d'une résidence principale?
Vous pouvez louer jusqu'à 120 jours par an. Au-delà, une autorisation de changement d'usage est requise.
Quelles obligations pour louer une résidence secondaire?
Pas de limite de 120 jours, mais une déclaration à la mairie et un numéro d'enregistrement sont obligatoires.