La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est une formule qui présente de nombreux avantages pour les propriétaires. Grâce aux amortissements, elle permet de déduire plus de charges locatives par rapport au régime des revenus fonciers applicables aux locations nues.
Cependant, il existe certaines particularités à savoir avant de s’engager. En effet, face aux nombreux changements sur la fiscalité des loueurs en meublé en 2024, il convient de s’informer pour savoir si le statut LMNP est toujours avantageux. Découvrez les avantages fiscaux et toutes les spécificités de ce statut.
Qu’est-ce que le statut LMNP en 2024 ?
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) compte parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière. Le gouvernement l’a mis en place pour dynamiser l’investissement immobilier locatif. Les propriétaires qui y souscrivent bénéficient d’un régime fiscal bien défini.
Il est possible de choisir le statut de loueur meublé non professionnel en mettant un ou plusieurs logements en location meublée. Cependant, cette activité ne doit pas être la principale source de revenus du propriétaire.
Définition : qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de loueur meublé non professionnel vous garantit un régime fiscal plus avantageux, des réglementations flexibles et des démarches simplifiées. Il faut noter que les revenus qui découlent des activités de location doivent toujours être déclarées à l’administration fiscale pour l’imposition sur le revenu.
La location meublée et la location nue diffèrent sur un point : la catégorie fiscale des revenus locatifs. Les locations meublées sont classées dans la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Elle présente beaucoup plus d’avantages par rapport à la catégorie des revenus fonciers lorsque les propriétaires décident de proposer des biens nus en location. La fiscalité avantageuse est l’un des principaux avantages de la LMNP, mais il en existe d’autres à découvrir rapidement.
Les conditions pour être éligible au LMNP en 2024
Pour pouvoir profiter du statut de loueur meublé non professionnel et bénéficier des avantages fiscaux qui en découlent, il faut remplir les conditions suivantes:
Vous devez fournir les mobiliers nécessaires, définies par la loi ALUR, pour que le locataire puisse y vivre, dormir, manger, dans des conditions dignes et agréables. La liste officielle des mobiliers et des équipements à fournir doit être minutieusement respectée;
Les recettes locatives annuelles qui découlent de votre activité de location meublée ne doivent pas excéder le seuil de 23,000 EUR ou ne doivent pas être supérieur à 50% des revenus de votre foyer fiscal. En effet, le but est que l’activité de loueur en meublé reste une activité secondaire;
Le propriétaire doit être une personne physique soit en propriété physique, soit en indivision, soit à travers des sociétés transparentes telles qu’une SARL de famille ou encore une EURL à l’IR.
Quels sont les types de biens éligibles au statut LMNP ?
Les biens immobiliers éligibles au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) peuvent être des résidences neuves ou anciennes (LMNP ancien). Vous avez la possibilité d’investir dans des résidences classiques. Mais vous pouvez également choisir des résidences de services (LMNP en résidence de services). La seule condition à remplir est la suivante: ces biens doivent servir d’habitation aux locataires.
Il est également primordial de bien choisir le type de bien en fonction de la zone géographique pour être certain de trouver des locataires. Avant de s’engager dans un investissement en LMNP, il convient de bien s’informer sur la demande locative dans la zone géographique où le bien qui vous intéresse se trouve.
Par exemple, si vous envisagez d’acheter aux environs d’un campus universitaire, fréquentée par des étudiants, il serait difficile de louer une maison familiale avec 4 chambres. Il est donc recommandé de bien étudier toutes les options et la rentabilité de l’investissement en fonction de la demande locative avant de se lancer.
Les avantages fiscaux du LMNP en 2024
L’investissement en LMNP classique vous permet de bénéficier d’une exonération de la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). Vous pouvez également choisir entre deux régimes fiscaux:
Le régime micro-BIC
Le régime réel
Le régime micro-BIC pour une fiscalité simplifiée
Lorsque les revenus annuels qui découlent de vos locations meublées n’excèdent pas 77,700 EUR, vous pouvez choisir le régime micro-BIC. Cette option vous assure un abattement de 50% sur les charges qui vous incombent. En d’autres termes, vous ne serez imposé que sur la moitié des revenus locatifs que vous percevez.
Le régime du micro-BIC est avantageux lorsque vous ne payez ne devez qu’un impôt de faible montant. Il se distingue par la simplicité des formalités. Il faut noter que le régime du micro-BIC s’applique par défaut dès lors que vos revenus locatifs sont en dessous de 77,700 EUR par an. Quoi qu’il en soit, il est toujours possible de choisir le régime réel, comme la plupart des loueurs meublés.
Ce qu’il faut savoir sur la fiscalité du régime réel
Le régime réel tient compte de toutes les charges réelles que le loueur supporte et de l’amortissement du bien. L’amortissement du bien est la diminution de la valeur du bien suite à son usage et à l’usure du temps.
Lorsque les revenus locatifs annuels est supérieur au seuil de 77,700 EUR, c’est le régime réel qui s’applique par défaut au loueur en meublé non professionnel. Lorsque les revenus locatifs sont inférieurs au plafond précité, il faut faire une demande pour choisir le régime réel.
En choisissant le régime réel, vous avez la possibilité de déduire une charge supplémentaire par rapport à celles qui se rapportent à la location nue. Ce sont les charges comptables. Ainsi, il arrive que vous ne soyez pas imposable sur les revenus générés lorsque toutes les charges sont supérieures. C’est cette imposition nulle qui intéresse la plupart des loueurs meublés non professionnels. Quoi qu’il en soit, les démarches pour la demande nécessite l’intervention d’un expert-comptable spécialisé.
Découvrez à travers le tableau ci-dessous les avantages fiscaux qui découle de la location meublée non-professionnelle pour un appartement qui coûte 142,500 EUR, avec des mobiliers et des équipements d’une valeur de 5,000 EUR, mais aussi un taux d’imposition de 30% pour le propriétaire.
Location nue | Location meublée | |
|---|---|---|
Régime fiscal | Micro-foncier Réel | Micro-foncier Réel |
Loyers annuels avec les charges | 9,000 EUR | 10,080 EUR |
Abattement fiscal forfaitaire | 30% | 50% |
Amortissements | - | 5,250 EUR |
Charges déductibles | 3,280 EUR | 4,130 EUR |
Revenus locatifs imposables | 5,720 - 6,300 EUR | 0 - 5,050 EUR |
Impôts, charges sociales à payer | 2,700 - 2,975 EUR | 0 - 2,380 EUR |
L’amortissement du bien immobilier
L’amortissement est un système mis en place pour optimiser la défiscalisation des revenus locatifs. Il consiste à prendre en compte le vieillissement et l’usure du bien immobilier proposé en location. Une partie du prix du logement peut alors être déduite des revenus locatifs perçus.
Il existe des règles spécifiques qui encadrent le calcul de ces amortissements. Il faut effectuer un calcul par composants, à savoir la toiture, les façades, mais aussi les mobiliers et les différents équipements, etc., parce que la durée de vie de chaque élément est différente. Comme il s’agit d’un système plutôt sophistiqué qui requiert des connaissances approfondies, n’hésitez pas à demander l’accompagnement d’un professionnel qualifié.
Par exemple, avec un taux général d’amortissement calculé s’élève à 2%, soit à 4,000 EUR et un loyer annuel de 9,000 EUR, vous ne serez imposé que sur (9,000 EUR – 4,000 EUR) = 5,000 EUR.
Il faut comprendre qu’il n’est pas possible d’amortir lorsqu’après déduction des charges, vous affichez déjà un déficit. Dans ce cas, les amortissements sont stockés sans limitation de durée. Vous pouvez conserver ces amortissements et les appliquer une fois que le déficit relatif aux charges est absorbé.
Grâce à l’amortissement et au système qui l’entoure, vous pouvez réduire vos recettes locatives tout au long de la durée de votre activité de location meublée. Il est tout à fait possible de ne pas payer d’impôt dans le respect des réglementations en vigueur pendant 20 ans à 25 ans.
Les revenus locatifs non imposés avec le LMNP
Les recettes locatives ne seront pas imposées dans les deux cas suivants:
Il faut relever de la tranche 0% du barème d’impôt sur le revenu pour ne pas payer d’impôt sur les recettes locatives et il ne faut pas qu’avec ces revenus en plus, le seuil de 11,294 EUR pour une part ne soit dépassé;
Lorsque les revenus imposables dépassent le seuil précité, vous n’aurez pas d’impôt sur le revenu à payer si votre activité de location meublée ne génère pas de bénéfices. Cette situation n’est possible que pour les loueurs meublés en régime réel avec un montant de charges et des amortissements supérieurs aux revenus locatifs annuels. Lorsque le loueur en meublé choisit le régime micro-BIC, avec l’abattement en pourcentage applicable au chiffre d’affaires, il est pratiquement impossible d’afficher un déficit.
LMNP ou LMP : quelle différence en 2024 ?
Si ces deux statuts ont été créé pour les particuliers qui veulent investir dans une location meublée. Lorsque les revenus locatifs sont déclarés, ils sont automatiquement classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans le cadre d’une location meublée professionnelle, on les appelle BIC professionnels.
Lorsque les revenus locatifs représentent plus de 50% de la totalité de vos revenus et qu’ils sont supérieurs à 23,000 EUR par an, vous devez loueur en meublé professionnel. Si l’un de ces conditions précitées n’est pas remplie, vous relevez du statut LMNP.
Voici les trois principaux points qui différencient les statuts LMP et LMNP:
Les modalités d’imposition des plus-values de cession
Les modalités d’imposition à l’IFI
La gestion des déficits
Les modalités d’imposition des plus-values de cession
Statut LMP: régime des plus-values professionnelles. L’exonération totale de l’impôt sur le revenu est possible pour le loueur en meublé professionnel qui exerce cette activité depuis plus de 5 ans avec des revenus locatifs inférieurs à 90,000 EUR.
Une exonération partielle est prévue pour les loueurs en meublé professionnel qui exerce cette activité depuis plus de 5 ans, avec des revenus locatifs allant de 90,000 EUR à 126,000 EUR.
Si ces conditions ne sont pas remplies, le loueur en meublé professionnel ne profitera pas d’exonération et devra payer l’impôt sur le revenu sur ces revenus locatifs. A noter que, dans tous les cas, il faut toujours s’acquitter des prélèvements sociaux.
Statut LMNP: régime des plus-values des particuliers: une exonération totale est prévue de l’impôt sur le revenu lorsque vous possédez votre bien depuis au moins 22 ans. Il faut attendre 30 ans de détention du bien pour bénéficier d’une exonération des prélèvements sociaux.
Les modalités d’imposition à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Avec le statut LMP, l’exonération de l’IFI est automatique parce que les logements concernés sont considérés comme des biens immobiliers professionnels.
L’IFI est dû avec le statut LMNP.
La gestion des déficits
Avec le statut LMP, les déficits potentiels sont imputables au revenu global. En revanche, avec le statut LMNP, les déficits potentiels ne peuvent être imputés qu’aux revenus de même nature, en d’autres termes, en BIC non professionnels.
Comment UpperKey optimise la gestion de vos biens en LMNP ?
Avec plus de 15 ans d’expérience en gestion locative experte, UpperKey vous propose des solutions adaptées à vos besoins pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif. Profitez du savoir-faire de notre équipe afin de bénéficier d’une gestion locative rentable.
Le loyer est garanti parce que UpperKey devient votre locataire et vous paye jusqu’à 6 mois de loyer à l’avance, ensuite, vous recevez un paiement mensuel. Nous appliquons des systèmes pour retenir et réengager les locataires. Ainsi, nous luttons efficacement contre les vacances locatives. Vous profitez aussi de frais généraux réduits, avec des rendements maximisés, quelle que soit la formule de location proposée.
UpperKey c’est une solution complète de gestion immobilière: vous pouvez bénéficier de services de conciergerie Airbnb, avec une assurance loyer garanti, d’un fonds d’investissement qui permet une diversification de votre portefeuille avec des rendements élevés, etc. Vous pouvez également recourir aux services de gestion hôtelière, de ventes immobilières et de logements meublés.
Foire aux questions sur le LMNP 2024
Est-il possible de cumuler le LMNP avec d’autres avantages fiscaux?
Seul le dispositif Censi-Bouvard qui a pris fin en décembre 2023 était cumulable avec le statut LMNP.
En 2024, il est possible de bénéficier du statut LMNP en SCI lorsque les loyers et les charges locatives annuels qui découlent de la LMNP ne dépassent pas 23,000 euros. Il faut également que les revenus qui découlent de la LMNP ne dépassent pas 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI. La SCI n’exerce l’activité LMNP qu’à titre occasionnel et les revenus qui en découlent ne constituent pas la principale source de revenus de la SCI.
Quelles sont les nouveautés législatives pour le LMNP en 2024?
Comment bien choisir son bien pour un investissement LMNP rentable?
תגובות