À partir du moment où un logement se situe dans une zone tendue, l’augmentation des loyers reste strictement encadrée par la législation. De ce fait, vous devez impérativement en tenir compte, ce qui n’est pas le cas en dehors de ces zones tendues.
Comment fonctionne l’augmentation du loyer lorsqu’un bien immobilier se situe en zone tendue ?
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier se situant dans une zone tendue. Votre locataire actuel vous a donné congé et vous venez de retrouver une autre personne intéressée pour louer votre bien. De votre côté, vous cherchez la meilleure rentabilité et vous envisagez la possibilité d’augmenter le loyer. Pourtant, vous ne pourrez pas agir comme bon vous semble, car fixer un loyer nécessite de tenir compte d’un ensemble d’éléments. Dans le cadre d’un bien dans la capitale française, vous incluez le loyer de référence à Paris.
En se basant sur cet élément, vous connaissez le prix de la location de votre appartement pour le respect de la législation en partant du principe que le bail de location est établi sur une base plus importante que le montant du loyer du précédent locataire. Néanmoins, n’oubliez pas de tenir compte de l’indice de référence des loyers, mais uniquement lorsqu’il n’y a eu aucune hausse au cours des 12 derniers mois. Sinon, vous tenez compte du dernier indice publié par la préfecture d’Île-de-France et d’une manière générale de la préfecture dont dépend votre bien immobilier.
Cependant, sachez que vous n’êtes pas concerné par ces mesures restrictives, car l’encadrement des loyers ne s’appliquera en dehors des zones tendues. N’oubliez pas de respecter les règles propres de la location en indiquant précisément le montant du précédent loyer que vous avez appliqué à votre dernier locataire.
Existe-t-il des exceptions ?
D’une manière générale, il est impossible de contourner l’encadrement des loyers. Cependant, la législation incorpore différents cas de figure très particuliers. Par exemple, vous avez réalisé des travaux conséquents pour mettre en conformité votre bien immobilier ou dans le cadre d’une amélioration. Les travaux ont été exécutés entre la signature du bail du locataire précédent et le nouveau. Le montant engagé correspond au minimum à 50 % du montant total des loyers perçus au cours de l’année civile. Dans un tel cas de figure, une augmentation est alors possible avec un montant correspondant à 15 % du coût des travaux.
Dans les mêmes conditions, vous avez procédé à des travaux, mais cette fois-ci avec un montant équivalent à une année entière de location au cours de ces six derniers mois. Résultat, vous profitez d’une augmentation libre, à condition de tenir compte du loyer de référence majoré lorsque la ville est concernée par cette mesure législative.
Dans le cadre d’un loyer sous-évalué, une revalorisation est également prévue par la législation, dans la limite de 50 % de la différence entre la moyenne des logements similaires et le dernier loyer. Enfin, une nouvelle règle s’ajoute avec la prise en compte de la consommation en énergie primaire du bien immobilier. Lorsque cette dernière ne dépasse pas le plafond de 331 kWh par mètre carré par an, l’augmentation est alors possible.
Comment calculer le nouveau loyer ?
Pour lutter contre la hausse des loyers, l’encadrement des loyers a été mis en place. De votre côté, vous collaborez avec un nouveau locataire et donc vous mettez en place un nouveau bail locatif. Comme expliqué précédemment le montant du nouveau loyer ne pourra pas excéder le montant du dernier loyer versé par le précédent locataire. La révision s’effectue toujours selon l’indexation. Mais ce processus n’est pas toujours possible lorsque la révision du loyer a été effectuée au cours des 12 derniers mois précédant la mise en place du nouveau contrat de location.
Pour éviter toute confusion, appliquez exactement le même loyer que précédemment. Dans le cadre d’un bail de location qui a été signé à la date du 1er juin 2022. À ce moment-là, le loyer était de 1 000 € et le bien se situe dans une zone tendue. Le locataire a décidé de partir à la fin de cette même année, c’est-à-dire en décembre 2022. Le propriétaire procède immédiatement à la location du bien et met en place un contrat à la date du 1er août 2023. Bien évidemment, la tarification du loyer ne s’effectue pas au hasard, mais selon l’indexation, de l’ordre de 3,5 %. Une règle spécifique, car le bien n’a pas été indexé au cours des 12 derniers mois. De ce fait, le montant du nouveau loyer sera de 1035 €.
Comment déterminer le montant d’un loyer lorsque ce dernier est sous-évalué ?
En se basant sur les références de voisinage, le propriétaire doit apporter la preuve nécessaire que le montant du loyer n’est pas en adéquation avec la réalité du marché. Si tel est le cas, une hausse est possible entre le précédent et le nouveau locataire. Pour autant, elle reste encadrée et déterminée à 50 % de la différence des deux loyers.
Il s’agit d’une réglementation théorique, car dans la réalité elle demeure particulièrement complexe. Imaginons que le montant du précédent loyer a été établi à 1 000 €. Le propriétaire réussit à prouver que ce montant n’est pas réaliste, car le voisinage loue à 1 200 €. De ce fait, vous constatez une différence de 200 € avec l’application de la législation, ce qui donne 100 € d’augmentation. Ainsi, le montant du nouveau loyer sera de 1 100 €.
En tant que propriétaire, vous pourriez être perdu devant les nombreuses règles régissant les loyers. Même si vous êtes tenté de l’augmenter après le départ de votre locataire, vous ne pouvez agir comme bon vous semble. Plutôt que de commettre une erreur en vous exposant à une amende particulièrement conséquente, envisagez la possibilité de collaborer avec un professionnel averti. C’est une manière de recevoir des conseils avisés et d’avancer plus sereinement sur votre projet immobilier.