L’encadrement des loyers constitue un sujet de préoccupation majeure sur le marché de l’immobilier à Paris. En effet, un dispositif d’encadrement a été déployé par le gouvernement français pour réguler la hausse des loyers dans les zones tendues et notamment dans la capitale française. C’est un dispositif incontournable pour les bailleurs et les locataires et pour avoir plus de détails sur le sujet, nous vous invitons à poursuivre la lecture de cet article.
Comprendre l'encadrement des loyers à Paris
Qu'est-ce que l'encadrement des loyers et pourquoi a-t-il été mis en place ?
L’encadrement des loyers est une mesure réglementaire pour limiter l’augmentation des loyers dans certaines zones où la demande locative dépasse allègrement l’offre. C’est le cas à Paris et vous avez peut-être entendu parler de ce dispositif à travers la loi ALUR de 2014. Ce dispositif doit rendre plus accessibles les logements en évitant les hausses de loyers entraînant l’exclusion de certains ménages.
Le dispositif d’encadrement s’applique au moment de la mise en location ou lorsque vous souhaitez effectuer le renouvellement du bail. L’objectif premier porte sur la protection des locataires en établissant un équilibre sur le marché locatif. D’ailleurs, de nombreuses évolutions sont prévues au cours des prochaines années afin que la loi soit en totale adéquation avec la réalité du marché immobilier sur la région parisienne.
Les principales lois régissant l'encadrement des loyers à Paris
L’encadrement des loyers à Paris s’appuie sur plusieurs textes législatifs que nous allons vous détailler dans cet article. Vous retrouvez bien évidemment la loi ALUR de 2014 présentant les bases du système actuel. C’est à ce moment-là que le loyer de référence a été mis en place afin de déterminer le loyer plafond et le loyer de référence majoré.
Par la suite, la législation a évolué pour intégrer la loi ELAN ayant pour objectif le renforcement de ce dispositif en s’attardant essentiellement sur l’encadrement des loyers après une période d’interruption afin de le rendre obligatoire sur la ville de Paris, mais également dans d’autres zones tendues. Pour bien s’assurer que le cadre législatif soit respecté pour une meilleure adaptation aux changements du marché, de nouvelles dispositions sont apparues au cours de l’année 2023.
À partir du moment où vous êtes un propriétaire soucieux du bien-être de vos locataires et si vous avez pour objectif de développer une rentabilité sur le long terme, il est absolument essentiel de prendre connaissance de ses mesures législatives, sous peine de vous retrouver en défaut et donc d’être exposé à de nombreuses fonctions financières. Pour éviter cela, n’hésitez pas à être accompagné par des professionnels aguerris dans le secteur et notamment en vous rapprochant de la conciergerie UpperKey.
Les règles spécifiques de l'encadrement des loyers à Paris en 2024
Les plafonds de loyers par zone et type de logement
En 2024, le dispositif d’encadrement des loyers fixe un loyer de référence en fonction de l’offre et de la demande. Bien évidemment, ce montant n’est pas le même en fonction du type de logement. Plusieurs paramètres entrent en ligne de compte et vous retrouvez notamment la date de construction du bâtiment ainsi que son emplacement géographique. Des variations sont également observables lorsqu’il s’agit d’une location meublée ou d’une location traditionnelle.
Il faut également savoir que les loyers de référence sont déterminés par l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne. C’est une base solide sur laquelle déterminer le loyer de base ainsi que les loyers plafonds et les loyers de référence majorés. Il faut donc tenir compte de ces valeurs si vous ne voulez pas être en dehors de la législation française.
Prenons l’exemple d’un bien immobilier se situant dans le centre parisien. Il s’agit d’un appartement non meublé présentant deux pièces avec une période de construction avant 1946. Dans un tel cas de figure, il ne faut absolument pas être étonné que le loyer de référence ne soit pas le même en comparaison avec un appartement meublé construit après 1990 se situant dans la même zone.
Dans tous les cas, vous devez fixer le loyer mensuel hors charges en tenant compte du loyer de référence majoré. Votre loyer ne devra jamais le dépasser, sauf si vous êtes en mesure de justifier un complément de loyer à cause d’une situation spécifique. Bien évidemment, la mairie de Paris peut vous demander des justificatifs en cas de contrôle et si vous n’êtes pas en mesure de les fournir, vous vous exposez à des sanctions. Une fois de plus, n’oubliez pas de vous faire guider par des professionnels aguerris dans le secteur afin d’éviter toute confusion en passant notamment par une conciergerie.
Comment sont déterminés les loyers de référence ?
Comme expliqué dans le paragraphe précédent, les loyers de référence sont automatiquement établis par l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne. Ce dernier se base sur l’ensemble des informations qui ont pu être recueillies sur le marché locatif. Chaque type de logement et chaque quartier dispose de ses propres loyers de référence, donc il est inutile de comparer des biens ne se situant pas dans la même zone.
De même, le niveau de loyer sera déterminé par la taille du logement et l’âge du bâtiment. Une fois les loyers de référence établis, ils ne sont pas gravés dans le marbre et des évolutions sont toujours possibles afin de refléter au plus proche les évolutions du marché. L’indicateur principal reste souvent le loyer médian afin de déterminer les valeurs des loyers de référence.
À partir du moment où vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à Paris, il est impératif de vous conformer à ces normes au moment d’établir le loyer mensuel. De ce fait, vous n’avez pas une totale liberté pour déterminer le prix du loyer et forcément ces différentes lois d’encadrement auront un impact direct sur la rentabilité de votre bien immobilier.
Les exceptions et dérogations possibles
Vous venez de le voir, les règles sont particulièrement strictes en la matière. Rassurez-vous, vous pouvez toujours obtenir des dérogations en vous basant sur des exceptions prévues par le dispositif d’encadrement des loyers. Nous vous conseillons de vous rapprocher de la mairie de Paris afin d’en savoir plus et pour obtenir des renseignements complémentaires.
À partir du moment où le bailleur est en mesure de justifier un complément de loyer, vous pouvez obtenir un loyer plus important que celui défini préalablement. Néanmoins, il est essentiel de respecter toutes les caractéristiques en offrant par exemple une terrasse ou encore une vue exceptionnelle. Ce sont des critères qui distinguent le logement d’une habitation standard. Pour éviter la moindre erreur, nous vous conseillons de préciser ce complément de loyer à l’intérieur du bail et d’avoir tous les justificatifs nécessaires lorsque cela peut vous être demandé.
Le dispositif d’encadrement prévoit également des exceptions sur des locations dont les baux sont soumis à la loi de 1948, mais également pour les baux mobilité. Vous retrouvez également des exceptions sur les logements classés en résidence principale, mais ayant pour objectif d’avoir une location en courte durée. On parle bien évidemment de certaines plateformes spécialisées comme Airbnb.
Néanmoins, vous avez toujours des règles spécifiques à respecter et si vous n’avez pas l’habitude dans ce genre de domaine, n’hésitez pas une seconde à vous faire accompagner par un professionnel aguerri dans le secteur et à prendre les informations supplémentaires auprès de la mairie de Paris.
Les impacts de l'encadrement des loyers sur les propriétaires et les locataires
Avantages et inconvénients pour les propriétaires
Pour les bailleurs, l’encadrement des loyers constitue un défi non négligeable, car il faut prendre en considération la limite du niveau de loyer. Résultat, la rentabilité risque d’en subir les conséquences lorsque le logement se situe dans une zone prisée. Mais c’est aussi une manière d’avoir une stabilité dans les prix, car le marché immobilier peut parfois se montrer fluctuant.
Les démarches administratives associées devront être gérées par les propriétaires d’un bien immobilier, notamment la déclaration du loyer hors charges ainsi que le justificatif d’un complément de loyer lorsque le propriétaire estime qu’il s’agit d’un bien d’exception. Si jamais un litige vient à se produire, il est d’abord recommandé de passer par une conciliation à travers la commission départementale pour trouver un terrain d’entente.
Au niveau des locataires, c’est une évidence que l’encadrement des loyers garantit une protection efficace contre les loyers abusifs. Cela permet à de nombreux locataires de s’orienter vers des logements dans des zones habituellement inaccessibles. Cependant, cela risque d’entraîner une réduction des offres de logement disponibles, car certains propriétaires vont préférer ne pas proposer leur bien en location traditionnelle afin de ne pas subir la régularisation des tarifs. Une excellente alternative consiste à s’orienter vers la location saisonnière, parfois bien plus rentable.
Comment se conformer aux règles d'encadrement des loyers
Les démarches administratives à suivre
Pas facile d’appréhender à la perfection le dispositif d’encadrement des loyers, mais il est absolument primordial de respecter plusieurs étapes que nous allons vous détailler dans les lignes suivantes. En premier lieu, vous devez impérativement tenir compte des loyers de référence en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier, mais aussi en vous attardant sur les propriétés de l’habitation.
C’est avec ces éléments que vous allez être en mesure d’établir le loyer mensuel en respectant bien évidemment les loyers plafonds et les loyers de base. Au moment de la mise en location, tous ces éléments devront bien évidemment être indiqués et précisés dans le bail. Il existe d’ailleurs une catégorie spécifique pour le loyer hors charges et parfois la possibilité d’incorporer un complément de loyer lorsque cela s’avère justifié.
Pour éviter le moindre litige, nous vous conseillons d’intégrer toutes les références légales, mais aussi de respecter à la lettre les critères de performance énergétique. En effet, les nouvelles réglementations sont de plus en plus strictes dans le domaine et des normes particulières ont été imposées. Nous vous conseillons de les respecter à la lettre pour éviter les sanctions financières, car elles sont particulièrement lourdes dans le domaine.
Les sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers
Si jamais vous n’êtes pas en conformité avec le dispositif d’encadrement, alors il est possible de vous exposer à des sanctions. Cela se produit lorsque vous êtes dénoncé par une autre personne, mais bien souvent c’est le locataire qui va s’orienter vers la commission départementale. Celui-ci la saisit afin de demander une diminution de son loyer, car il estime que le montant dépasse celui du loyer mensuel.
Après examen et si jamais le loyer de référence majoré est effectivement dépassé sans la moindre justification, les sanctions peuvent alors tomber. Une enquête est bien évidemment réalisée par la commission et si jamais cette dernière constate un dépassement illégal, vous pouvez rembourser l’excédent des loyers perçus et vous n’aurez d’autre choix que de baisser le loyer pour être à un niveau conforme.
Mais ce n’est pas tout, vous pourriez également connaître des amendes administratives particulièrement lourdes et si jamais vous ne régularisez pas la situation, la mise en location peut également être suspendue. De ce fait, cela aura un impact direct sur la rentabilité de votre bien immobilier, car tout simplement vous n’avez pas fait le nécessaire dès le départ.
Il faut donc considérer que l’encadrement des loyers n’est pas une mesure optionnelle, mais une obligation à respecter à la lettre dans le but de réguler le marché locatif. C’est une protection pour les locataires pouvant s’avérer contraignantes pour les propriétaires. Malheureusement, vous ne pouvez pas contourner ces contraintes administratives à partir du moment où vous faites le choix de la location traditionnelle.
Mais il existe toujours certaines subtilités comme les baux mobilité ou la location saisonnière pouvant vous apporter un complément de revenus particulièrement intéressants, tout en disposant d’une législation davantage favorable. À vous de trouver le juste équilibre et n’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels aguerris afin de vous orienter immédiatement dans la bonne direction.
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