L’encadrement des loyers est une réalité dans la capitale française. C’est une particularité, existante également dans d’autres villes du territoire, impliquant de définir un loyer selon des critères particuliers. Donc, impossible de fixer le montant de manière hasardeuse, sous peine de vous retrouver en défaut vis-à-vis de la législation. N’importe quel contrat de location reste concerné par cette contrainte, voilà pourquoi nous vous apportons un éclaircissement sur la situation.
À quoi correspond l’encadrement des loyers ?
D’abord, l’encadrement des loyers a été appliqué à la Ville de Paris entre 2015 et 2017. Ensuite, la mesure a été annulée suite à une décision judiciaire. Mais depuis le 1er juillet 2019, la réglementation est de nouveau en vigueur et il vous est impossible d’y échapper à partir du moment où vous vous intéressez à l’investissement locatif, que ce soit une maison ou un appartement.
Pour le moment, c’est une expérimentation à grande échelle devant se dérouler sur une période de cinq ans. N’importe quel contrat de location établi à Paris est ainsi concerné par cette mesure et donc vous devez impérativement tenir compte du loyer de référence à Paris pour déterminer le montant exact pour le futur locataire. Même si vous êtes tenté de réaliser une augmentation de loyer, sachez que celle-ci reste particulièrement encadrée.
En tant que propriétaire parisien, nous vous conseillons de suivre minutieusement ces différentes règles, c’est-à-dire de vous conformer au loyer de référence à Paris afin de déterminer le prix de la location d’un appartement ou d’une maison.
La tarification reste définie par la préfecture d’Île-de-France avec un plafond annuel qui sera révisé. Sachez que le prix dépend d’un ensemble de critères comme le type de location, à savoir meublée ou vide, la zone dans laquelle se situe le logement, la date de construction de l’immeuble ainsi que le nombre de pièces. Systématiquement, vous retrouvez trois indications, à savoir le loyer de référence, le loyer minoré avec une décote de 30 % et le loyer majoré avec un bonus de 20 %.
La dernière indication reste possible pour augmenter le prix du loyer, à condition que le logement justifie de prestations supplémentaires comme un emplacement spécifique, une vue imprenable ou des équipements supplémentaires.
Comment déterminer le montant d’un loyer à Paris ?
En premier abord, vous pourriez être perturbé par la règle concernant l’encadrement des loyers. D’autant plus que la situation se complexifie, car les règles à suivre ne sont pas les mêmes si vous entreprenez des travaux, dans le cadre d’un renouvellement de bail, pour une première location ou un changement de locataire.
Prenons une situation dans le cadre d’une location entre deux locataires successifs. En tant que propriétaire de votre appartement ou de votre maison, il ne vous sera pas possible d’appliquer un loyer plus important aux nouveaux locataires que celui pratiqué avec l’ancien par rapport au loyer de référence majoré. Une exception subsiste tout de même lorsqu’il n’y a eu aucune révision du loyer au cours des 12 derniers mois. Cette fois-ci, vous appliquez l’indice de référence des loyers en vous basant sur les références de l’INSEE.
La situation est une nouvelle fois différente lorsque vous avez entrepris des travaux de mise en conformité ou d’amélioration. Résultat, vous pouvez appliquer une majoration de 15 % du coût des travaux à partir du moment où cette hausse ne dépasse pas le loyer de référence majoré. Cependant, les travaux doivent impérativement répondre à des exigences spécifiques avec un montant équivalent à au moins 50 % des loyers perçus au cours de la précédente année. Enfin, la dernière situation particulière s’applique sur le renouvellement de bail. Le propriétaire peut parfaitement effectuer une réévaluation du loyer, à condition de le faire 6 mois avant le terme du contrat.
L’encadrement des loyers s’applique-t-il sur tous les logements parisiens ?
D’une manière générale, il est impossible de contourner l’encadrement des loyers à partir du moment où vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif à Paris. En effet, la mesure administrative s’applique dans le cadre d’un changement de locataire, dans le cadre d’un renouvellement de bail ou pour une première mise en location depuis le 1er juillet 2019.
Peut-être que vous avez déjà des baux en cours, des contrats de location ou des reconductions tacites qui ont été établis avant le 30 juin 2019. Ces spécificités ne sont alors pas concernées par l’encadrement des loyers. De plus, sachez que la mesure ne concerne que les locations s’appliquant dans le cadre d’une résidence principale.
C’est notamment le cas d’un bail de location meublée d’une durée d’un an, d’un bail de location vide de trois ans ou d’un bail étudiant pour une durée de neuf mois. Sans oublier l’application de la mesure sur le bail mobilité. Lorsque vous êtes dans ce genre de situation, il est primordial de respecter scrupuleusement la loi en étant attentif sur le respect du loyer de référence majoré. Sinon, vous vous exposez à une amende d’un montant de 5 000 € lorsque la location s’effectue à travers une personne physique. Sinon, une personne morale risque une amende d’un montant de 15 000 €.
De plus, la préfecture d’Île-de-France reste réactive en appliquant directement cette demande pour que vous remboursiez le trop-perçu à votre locataire, tout en ajustant le loyer en conséquence. Même si ces mesures paraissent restrictives, elles ont pour objectif de limiter la hausse des loyers. Rassurez-vous, vous pourriez toujours vous lancer sereinement dans votre projet d’investissement immobilier, mais en vous faisant accompagner par un professionnel aguerri.
En effet, les règles sont très nombreuses et en tant que personne néophyte, vous risqueriez très vite de vous y perdre. Alors, pour optimiser votre projet immobilier, tout en étant en accord avec la législation en vigueur, n’attendez pas plus longtemps pour être accompagné par une entreprise spécialisée, capable de vous prodiguer les bons conseils.