La loi accorde une grande protection aux locataires à Rome et en Italie. Ce guide fournit des informations sur les types de location, le processus d’enregistrement et la façon dont le propriétaire ou le locataire s’y prendrait pour mettre fin au contrat.
Il existe 4 principaux types de contrats de location en Italie. Selon celui dans lequel vous entrez, dépendra des raisons et de la durée que vous prévoyez d’y rester. La façon dont vous mettez fin à chacun d’eux, cependant, a des directives similaires et nécessite des raisons valables pour la résiliation. Nous parlerons également de ce qui pourrait comporter une lettre de démission de location pour les propriétés de Rome.
UpperKey explique comment donner un avis à votre locataire à Rome
Types de location à Rome et en Italie
Il existe 4 types de contrats acceptés pour un bail à Rome. Cependant, les appartements de luxe (di lusso), les appartements touristiques et les logements sociaux sont tous exemptés de l’obligation pour les locataires d’un contrat de libre marché.
1. Contrat de marché libre / le bail libre / contratto a libero mercato
Le contrat de marché typique à Rome, et dans toute l’Italie, a une location minimale de 4 ans avec des options de renouvellement automatique pour des durées supplémentaires de 4 ans. Lors du renouvellement, le loyer ne peut pas être augmenté de plus de 75% du coût de la vie. Le loyer et les conditions sont négociables par les deux parties avant l’établissement du contrat, avec très peu de marge de manœuvre pour l’ajustement une fois la location commencée.
2. Contrat de convention / le bail convenu / contratto convenzionati
Un contrat de convention est un bail plus court de 3 ans avec la possibilité de renouveler pour 2 ans supplémentaires. Ce contrat a généralement un taux de location inférieur, mais s’accompagne d’allégements fiscaux supplémentaires pour le propriétaire. Ce contrat comporte également une option pour une durée de 5 ans sans option de renouvellement.
3. Contrats transitoires
Ces contrats ont rarement une clause de renouvellement et durent de 1 à 18 mois. Ce type de contrat est conçu pour fournir une location légale aux étudiants ou aux travailleurs qui ont besoin d’un logement temporaire pour la durée d’un contrat de travail à court terme, d’études, de stages ou similaires.
4. Contrats étudiants
Une autre exception aux options de location plus traditionnelles est le bail étudiant. Un bail étudiant est valable de 6 mois à 3 ans, avec un renouvellement automatique sauf résiliation par le locataire (l’étudiant).
Enregistrement de location
Tous les contrats doivent être sous forme écrite. Les contrats doivent être complétés en trois exemplaires, avec une copie du contrat enregistrée auprès du bureau d’enregistrement local. Si un contrat n’est pas enregistré officiellement, il ne sera pas juridiquement exécutoire, ce qui ne sera d’aucune utilité pour l’une ou l’autre des parties en cas de litige.
Résiliation d’un contrat de location
La résiliation d’un contrat de location doit prendre la forme d’une lettre écrite et recommandée – ou disdetta. La lettre devra fournir un préavis de 6 mois et presque toujours avec une raison valable. Vous pourrez peut-être trouver un modèle de lettre donnant un avis à un locataire à Rome, ou disdetta, de la part d’avocats immobiliers italiens ou de leurs sites Web.
Le propriétaire résilie le contrat de location pour Rome
Un propriétaire ne peut servir une disdetta qu’à la fin des 4 premières années d’une location sur le marché libre (3 ans pour les contrats de convention). Cela agit comme une lettre de résiliation de location de maison ou d’appartement , à Rome.
Comment donner aux locataires une lettre d’avis à Rome
Si le propriétaire souhaite récupérer la propriété à la fin du contrat, il doit en faire la demande par écrit 6 mois avant la fin du contrat.
Lorsque la résiliation est requise avant la fin de la période initiale de 4 ans, elle doit comporter l’une des raisons « valables » suivantes:
· Pour vendre la propriété Le propriétaire ne doit pas avoir d’autres appartements ou propriétés autres que l’endroit où ils vivent. La première option d’achat doit être offerte au locataire.
· Pour l’occupation personnelle du propriétaire ou de la famille du propriétaire, cela inclut leurs enfants, leurs enfants qui se marient ou qui hébergent un parent âgé ou un beau-frère.
· Pour rénover la propriété en raison de dommages structurels ou pour préparer une vente
· Si le locataire est propriétaire d’un autre appartement ou d’une autre propriété dans le même arrondissement municipal
· Utiliser la propriété pour des raisons publiques, religieuses ou culturelles Dans ce cas, le propriétaire doit offrir au locataire un autre appartement.
· Si le locataire n’a pas vécu dans l’appartement ou la propriété de façon permanente
Cependant, si le locataire est retiré et que la propriété n’a pas été utilisée pour la raison donnée dans un délai d’un an, le propriétaire doit rétablir le contrat initial avec le locataire ou payer au locataire un loyer de 3 ans à titre de compensation.
Les informations que vous pourriez trouver dans un modèle de lettre d’avis pour qu’un locataire déménage, à Rome, devraient inclure:
· Nom et adresse du propriétaire
· Nom du locataire
· L’adresse de la propriété
· Dates de la livraison enregistrée de la disdetta et de la résiliation de la location
· Motifs de résiliation, le cas échéant
Le locataire résilie le contrat de location
Le locataire peut résilier le contrat avant son achèvement avec une raison valable, par exemple, déménager dans un autre pays ou une autre ville pour le travail ou de graves problèmes familiaux. Dans ce cas, le locataire doit fournir la lettre de désdetta enregistrée au moins 6 mois à l’avance. Si la disdetta est fournie six mois avant la fin du contrat, le locataire n’a pas besoin de fournir une raison de départ.
Les renseignements que vous vous attendez à trouver dans tout modèle de lettre de résiliation du contrat de location par le locataire devraient inclure :
· Nom du locataire
· L’adresse de la propriété
· Nom et adresse du propriétaire
· Dates de la livraison de la disdetta et de la résiliation de la location
· Motifs de résiliation, le cas échéant
Expulsion d’un locataire par ordonnance du tribunal
L’expulsion pour arriérés de loyer de violation de contrat est un processus long en Italie et peut prendre jusqu’à 2 ans. Les cas sont souvent suspendus pour des périodes de 6 mois, ou 18 si le locataire est au chômage, âgé de plus de 65 ans ou a plus de 5 enfants.
Si vous n’êtes jamais sûr, demandez les bons conseils professionnels
Il existe de nombreuses voies que vous pouvez suivre pour vous assurer que vous suivez le protocole juridique correct lorsque vous mettez fin à une location à Rome. Un avocat italien sera en mesure de vous guider à travers les détails les plus fins du processus, y compris toutes les actions et la correspondance juridique (y compris toute lettre du propriétaire au locataire mettant fin à la location à Rome). Le système juridique peut être compliqué et interminable en ce qui concerne la propriété italienne, donc à moins que vous n’ayez l’expérience nécessaire, nous vous conseillons toujours de rechercher les bonnes représentations juridiques.