La gestión inmobiliaria abarca muchos aspectos y, para un neófito, no es fácil orientarse. Entre el contrato de gestión del alquiler, el inventario de entrada de enseres, el inventario de salida de enseres y la gestión del inquilino, su inversión puede convertirse en un verdadero dolor de cabeza. Sin embargo, siempre puede delegar en un especialista inmobiliario para evitar este tipo de problemas.
¿Qué se puede cobrar al inquilino?
Los gastos de gestión son habituales en el sector inmobiliario. Pero puede haber honorarios adicionales, sobre todo cuando se dan determinadas situaciones.
La factura tras el inventario de las instalaciones es una forma de que el propietario recupere una suma de dinero para restaurar el alojamiento. Evidentemente, esta suma se utilizará para realizar las obras.
En efecto, el inquilino tiene la obligación de hacer que el alojamiento esté limpio y cuando éste realice degradaciones, deberá llevar a cabo todas las reparaciones en curso. En caso contrario, se aplicará directamente una deducción sobre la fianza. Pero el arrendador debe justificar esta deducción.
Cuando el arrendador realice él mismo los distintos trabajos de limpieza, sólo se podrán retener los materiales adquiridos y el coste de los productos.
Si alguna vez el inquilino considera que se trata de una facturación abusiva tras el inventario de enseres de salida, deberá dirigirse una carta de disconformidad al propietario. Si lamentablemente el propietario no responde, el siguiente paso es acudir a un mediador y finalmente a un juez.
A partir de la firma del inventario de enseres, el inquilino está en su derecho de negarse a aceptar cualquier responsabilidad por los daños que no aparezcan en el documento que acaba de firmar.
La organización del trabajo tras un inventario de enseres de salida
Desde el momento en que el inquilino entra en una nueva vivienda, se establece un inventario de enseres. Se trata de un documento adjunto al contrato en el que se añadirán detalles adicionales sobre el estado general del inmueble. En el caso de un alquiler amueblado, esta información también se referirá a los objetos presentes y al equipamiento puesto a disposición del inquilino.
Al finalizar el contrato de arrendamiento, se establecerá otro documento, esta vez relativo al inventario de enseres al final del arrendamiento. En cuanto a su redacción, debe realizarse imperativamente el mismo día de la entrega de las llaves. De este modo, se puede realizar una comparación entre el inventario de salida de las instalaciones y el inventario de entrada de las instalaciones. Si el propietario observa posibles deterioros causados durante la estancia del inquilino, podrá aplicar una deducción sobre la fianza.
Si esta deducción está justificada, el inquilino deberá devolver el alojamiento en el mismo estado inicial. De hecho, el mantenimiento rutinario y las pequeñas reparaciones son responsabilidad del inquilino.
Sin embargo, existe una diferencia en cuanto a las degradaciones resultantes de un uso normal o del tiempo. Esto afecta tanto a los equipos como a los materiales. En este preciso contexto, el inquilino no tendrá que llevar a cabo la restauración. Por ejemplo, un daño por agua relacionado con el barrio, la aparición de grietas en el techo, paredes que amarillean con el tiempo o una pintura que se descascarilla.
¿Cómo se hace una deducción de la fianza?
Cuando la obligación del inquilino es tan evidente, el propietario no tiene más remedio que aplicar una retención sobre la fianza. Esta deducción sólo se utilizará para restaurar el apartamento. Puede ser para los gastos de limpieza tras el inventario de las instalaciones o para la organización de obras tras las degradaciones. En todos los casos, el importe de la deducción debe ser proporcional a los trabajos necesarios y al coste de la limpieza para que el alojamiento quede en el mismo estado que tenía inicialmente.
Además, la fianza se acompaña sistemáticamente de documentos justificativos. Puede ser una factura o un presupuesto. Pero tenga en cuenta que, en caso de litigio, es posible que el juez la refute al considerar que el presupuesto sigue siendo excesivo.
Sin embargo, el propietario sigue estando en su derecho de garantizar la limpieza por su propia cuenta, así como el trabajo. Pero en este contexto, la fianza será hasta el importe del producto adquirido o del precio del material con la presentación, una vez más, de una factura.
Cómo reaccionar en caso de facturación abusiva tras el inventario de las instalaciones
Si se realiza una deducción de la fianza, todavía es posible impugnar la factura abusiva. En efecto, si el propietario no puede aportar los documentos que justifican la deducción o si presenta un presupuesto excesivo, será necesario encontrar una solución amistosa. En este contexto, el inquilino empieza por enviar una carta de protesta al propietario. Esta carta deberá enviarse en forma de carta certificada con acuse de recibo.
Además, el inquilino puede contar con la ayuda de la comisión departamental de conciliación. Si, a pesar del intento de resolución amistosa, el reembolso no prospera, el inquilino enviará una carta de emplazamiento al propietario con acuse de recibo.
Si el litigio continúa, se recomienda que el inquilino conserve una copia de la carta enviada. Si el arrendador no responde en el plazo de ocho días tras el envío de la carta de emplazamiento, será el tribunal judicial o el juzgado de primera instancia el que decida. Sin embargo, este último sólo puede ser embargado si la suma supera los 4.000 euros.
En cuanto al intento de emprender acciones legales, debe hacerse en un plazo de tres años desde el momento en que se debió realizar el depósito.
¿Qué hacer en caso de impugnación de la degradación tras el inventario de los bienes de salida?
Si el inquilino cree que el propietario está cobrando por daños que no están registrados en el inventario de enseres al final del periodo de alquiler, el propietario no asumirá la responsabilidad por ellos. Desde el momento en que el inquilino y el propietario firman el inventario de enseres, este documento se considera una aprobación de su contenido.
Para hacer valer sus derechos, el arrendador debe dirigirse al conciliador de justicia, luego a la comisión departamental de conciliación y, por último, al tribunal local.
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