Mientras las viviendas estén situadas en una zona tensa, el aumento de los alquileres seguirá estando estrictamente regulado por la legislación. Por tanto, debes tenerlo en cuenta, cosa que no ocurre fuera de estas zonas tensas.
¿Cómo funciona el aumento del alquiler cuando una propiedad está ubicada en una zona tensa?
Usted es propietario de un inmueble ubicado en una zona tensa. Tu inquilino actual te ha avisado y acabas de encontrar otra persona interesada en alquilar tu propiedad. Por tu parte, buscas la mejor rentabilidad y te estás planteando la posibilidad de aumentar el alquiler. Sin embargo, no podrás actuar como deseas, porque fijar un alquiler requiere tener en cuenta un conjunto de elementos. Como parte de una propiedad en la capital francesa, incluye el alquiler de referencia en París.
Con base en este elemento, usted conoce el precio de alquiler de su apartamento para cumplir con la legislación, suponiendo que el contrato de arrendamiento se establece sobre una base superior al monto del alquiler del inquilino anterior. . Eso sí, recuerda tener en cuenta el índice de alquiler de referencia, pero sólo cuando no haya habido ningún aumento en los últimos 12 meses. En caso contrario, tendrá en cuenta el último índice publicado por la prefectura de Île-de-France y, en general, la prefectura de la que depende su propiedad.
Sin embargo, tenga en cuenta que estas medidas restrictivas no le afectan, porque control de alquiler no se aplicará fuera de las áreas tensas. No olvides respetar las normas específicas de alquiler indicando con precisión el importe del alquiler anterior que aplicaste a tu último inquilino.
¿Hay alguna excepción?
En términos generales, es imposible eludir control de alquileres.Sin embargo, la legislación incorpora varios casos muy específicos. Por ejemplo, ha realizado un trabajo importante para que su propiedad cumpla con las normas o como parte de una mejora. La obra se realizó entre la firma del contrato de arrendamiento del inquilino anterior y el nuevo. El importe comprometido corresponde a un mínimo del 50% del importe total del alquiler cobrado durante el año natural. En tal caso, es posible un aumento con un importe correspondiente al 15% del coste de la obra.
En las mismas condiciones, realizaste trabajos, pero esta vez por un importe equivalente a un año completo de alquiler en los últimos seis meses. Como resultado, usted se beneficiará de un aumento gratuito, siempre que tenga en cuenta el aumento del alquiler de referencia cuando la ciudad se vea afectada por esta medida legislativa.
En el caso de un alquiler infravalorado, la legislación también prevé una revalorización, dentro del límite del 50% de la diferencia entre la media de un alojamiento similar y el último alquiler. Finalmente, se añade una nueva regla para tener en cuenta el consumo de energía primaria del inmueble. Cuando este último no supere el límite máximo de 331 kWh por metro cuadrado al año, el aumento será posible.
¿Cómo calcular el nuevo alquiler?
Para combatir el aumento de los alquileres, se han establecido controles de alquileres. Por tu parte, trabajas con un nuevo inquilino y por tanto firmas un nuevo contrato de alquiler. Como se explicó anteriormente, el monto del nuevo alquiler no puede exceder el monto del último alquiler pagado por el inquilino anterior. La revisión se realiza siempre según indexación. Pero este proceso no siempre es posible cuando la revisión del alquiler se realizó durante los últimos 12 meses anteriores a la implementación del nuevo contrato de alquiler.
Para evitar confusiones, aplique exactamente el mismo alquiler que antes. Como parte de un contrato de arrendamiento que se firmó el 1 de junio de 2022. En ese momento, el alquiler era de 1.000 € y la propiedad está ubicada en una zona tensa. El inquilino ha decidido marcharse a finales de este mismo año, es decir en diciembre de 2022. El propietario procede inmediatamente a alquilar la propiedad y firma un contrato con fecha 1 de agosto de 2023. Evidentemente, el precio del alquiler no es hecho de forma aleatoria, pero según indexación, del orden del 3,5%. Una regla específica, porque el inmueble no ha sido indexado en los últimos 12 meses. En consecuencia, el importe del nuevo alquiler será de 1.035€.
¿Cómo determinar el importe del alquiler cuando está infravalorado?
Basándose en las referencias del barrio, el propietario deberá aportar la prueba necesaria de que el importe del alquiler no se ajusta a la realidad del mercado. Si este es el caso, es posible un aumento entre el inquilino anterior y el nuevo. Sin embargo, sigue regulado y determinado al 50% de la diferencia entre ambas rentas.
Se trata de una normativa teórica, porque en la realidad sigue siendo especialmente compleja. Imaginemos que el importe del alquiler anterior se fijaba en 1.000€. El propietario consigue demostrar que esta cantidad no es realista, porque el barrio alquila por 1.200 euros. Como resultado, se ve una diferencia de 200€ con la aplicación de la legislación, lo que supone un aumento de 100€. Así, el importe del nuevo alquiler será de 1.100€.
Como propietario, es posible que se sienta confundido por las numerosas normas que rigen el alquiler. Incluso si se siente tentado a aumentarlo después de que su inquilino se vaya, no puede hacer lo que desea. En lugar de cometer un error al exponerse a una multa particularmente importante, considere la posibilidad de trabajar con un profesional con conocimientos. Es una manera de recibir un buen asesoramiento y avanzar con mayor tranquilidad en tu proyecto inmobiliario.