El alquiler vacacional implica generar ingresos por alquiler optimizando la rentabilidad. Como resultado, tiene todas las razones para invertir en una ciudad con alta demanda. Para hacer una elección acertada, confíe en muchos indicadores antes de embarcarse en un alquiler a corto plazo. Entre otras cosas, el cálculo de la tasa de ocupación.
¿Cuál es la definición de ocupación en los alquileres vacacionales?
Este es un valor relativo que indica una ocupación promedio de la propiedad durante todo el año. Dependiendo de la temporada, el resultado no será el mismo. Imagina que tienes una propiedad en Cannes, la tasa de ocupación será máxima durante el período del festival. Por otro lado, no esperes alcanzar las mismas cifras fuera de esta ceremonia tan especial.
Recuerda que la tasa de ocupación es la relación entre el número de habitaciones ocupadas y el número de habitaciones disponibles durante el alquiler de corta duración. En el alojamiento turístico y en la industria hotelera, este es un indicador clave de rendimiento llamado KPI.
Para aprovechar al máximo esta información, le recomendamos que seleccione un rango preciso, porque los efectos estacionales no son en absoluto despreciables. Por cierto, la tasa de ocupación es una estadística de Airbnb de importancia crítica y, si la descuida, es posible que no esté optimizando sus ganancias.
¿Cómo calcular la tasa de ocupación?
La tasa de ocupación sigue una fórmula específica que es relativamente fácil de entender. Como se explicó en el párrafo anterior, es un porcentaje que permite entender la diferencia entre las habitaciones ocupadas y el número de habitaciones disponibles según un período definido. Para una aclaración más precisa sobre la tasa de ocupación y su cálculo, se divide el número total de alojamientos ocupados durante el período y la ubicación geográfica por el número total de alojamientos disponibles en las mismas condiciones. Luego multiplicas el resultado obtenido por 100 para obtener un porcentaje.
Tomemos un ejemplo concreto para comprender mejor el cálculo de la tasa de ocupación. Tiene varias propiedades en la región de París para un total de 10 habitaciones disponibles. La noche anterior, lograste alquilar 7 de ellos. Repasando los elementos anteriores, se comprende fácilmente que la tasa de ocupación será entonces del 70%.
¿Cuál es el impacto de la tasa de ocupación en el rendimiento del alquiler?
Para conseguir la mejor rentabilidad en el alquiler de temporada, tendrás que apoyarte en la ubicación geográfica de tu propiedad, pero también en la gestión de la misma. El cálculo de la rentabilidad del alquiler debe tener en cuenta imperativamente el dinamismo de los distritos. El ejemplo más llamativo sigue siendo el de la capital francesa con importantes disparidades según los distritos o localidades cercanas. Si tienes la suerte de tener una propiedad en una zona turística, la tasa de ocupación será mayor.
Si por el contrario has realizado una inversión en una ciudad de temporada, ten en cuenta que la tasa de ocupación de Airbnb varía entre el 30 y el 40%. Algunas excepciones al igual que en Cannes con su famoso festival que atrae a innumerables turistas. Si por el contrario inviertes en ciudades grandes y muy turísticas como Toulouse, Lyon o París, la tasa de ocupación media estará entre el 50% y el 60%.
Sin embargo, este no es el único criterio a tener en cuenta en el contexto de un rendimiento de alquiler. Es muy posible que tenga una tasa de ocupación relativamente baja, pero obtenga excelentes ingresos en comparación con la estacionalidad. Una vez más, el ejemplo más típico sigue siendo la ciudad de Cannes. Pero otras ciudades francesas siguen exactamente el mismo patrón como Biarritz y Niza.
¿Qué ciudades francesas tienen la mejor tasa de ocupación?
Antes de realizar su inversión, le recomendamos encarecidamente que incluya esta información en su cálculo. En 2021, el primer puesto lo ocupa la ciudad de Montpellier con una ocupación media del 60%. En segundo lugar se encuentran Burdeos y Bayona con una ocupación media del 58%. Tras ellos, el Lyon se sitúa al pie del podio con un 57%, resultado similar al Marsella. Justo detrás, Toulouse con una ocupación media del 56%.
Sin embargo, estos resultados se basan únicamente en una vivienda de 35 m² de un estudio realizado por la plataforma Airbnb. Sin embargo, la tasa de ocupación no siempre es el mejor indicador de un buen rendimiento de alquiler. La ciudad de Cannes no aparece en el podio y, sin embargo, las actuaciones están ahí en términos de alquiler de temporada. Como era de esperar, la presencia del Festival de Cine de Cannes por sí sola explica este resultado.
La correlación entre el precio y la tasa de ocupación
Como acabas de ver, el ranking anterior sigue dominado globalmente por la región Provenza-Alpes-Costa Azul. En las primeras 15 ciudades con mejor tasa de ocupación están presentes 5 aglomeraciones de la región y cobran el precio de la noche a una tarifa más alta. Por lo tanto, tenga en cuenta todos los elementos específicos de la ubicación geográfica antes de embarcarse en su inversión inmobiliaria.
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