¿Está posicionado para obtener ganancias de una propiedad de compra para alquilar?
Hay más que nunca que entender acerca de obtener ganancias de una compra para alquilar una propiedad. Los cambios del mercado en los últimos años han afectado más que nunca al propietario potencial en su bolsillo.
Las reglas también están cambiando, lo que hace que la vida del inversor sea aún más difícil. ¿Sigue valiendo la pena el tiempo y el esfuerzo necesarios para obtener beneficios? ¿O existen formas más sencillas de obtener mayores rendimientos con la misma inversión financiera?
A pesar de las bajas tasas de interés, que hacen que comprar para alquilar parezca atractivo a primera vista, el aumento del impuesto de timbre y la pérdida de la desgravación fiscal de los intereses hipotecarios, y mucho más, cuentan otra historia.
El propietario aficionado ahora está en declive.
Hace tiempo que el mercado se ha dividido en dos. Una compra para alquilar alguna vez se consideró una inversión astuta para el propietario aficionado con un poco de dinero extra. Las complicaciones que trae el mercado actual significan que el arrendador aficionado está retrocediendo y buscando opciones alternativas.
Esta tendencia está dejando el mercado completamente abierto para el propietario profesional. Ellos son los que tienen la comprensión y la experiencia para hacer que funcione, después de todo, incluso con cifras más estrictas y regulaciones más estrictas.
Cómo obtener una compra para dejar que una propiedad trabaje para usted
Esperamos que la siguiente información proporcione una pequeña idea de lo que se debe y no se debe hacer en una inversión de compra para alquiler, lo que realmente debe considerar y algunas de las trampas.
Planifica un presupuesto realista y preciso.
Si solo está estimando lo que puede permitirse gastar, entonces se está metiendo en problemas. Hay una gran cantidad de consideraciones que hacer cuando se trata de financiar su proyecto de compra para alquilar; ahora, más que nunca.
Si aún no tiene mucha experiencia en este mercado, vale la pena investigar. Puede seguir el consejo de personas con propiedades y experiencia en alquileres. Alternativamente, puede crear una lista de verificación con todo incluido para cubrir cada eventualidad. Debe hacer planes informados sobre si puede obtener una ganancia real del mercado en su situación actual.
No es solo adquirir la propiedad lo que conllevará costos significativos. Todos los edificios requieren atención y mantenimiento constantes. Como propietario, la mayoría de las veces, esa será su responsabilidad, no la de su inquilino.
Es imperativo tener un fondo para sobornos adecuado. Por muy bien que planees, no tienes una bola de cristal; siempre habrá problemas que se escapen de su red.
· ¿Cuánto tiempo demora alquilar una propiedad?
· ¿Qué puede hacer con los inquilinos que pagan mal?
· ¿Cómo manejará los accidentes e imprevistos?
No hay garantías, no importa qué tan bien haya investigado su mercado, así que asegúrese de planificar todas las eventualidades.
Asegúrese de haber cubierto todos los costos
Es demasiado fácil pasar por alto ese paso vital que hundirá su sueño de obtener ganancias. Siempre sugerimos que los nuevos inversores hablen con un abogado de traspaso o un trasmisor con licencia. Están idealmente situados para explicar los aspectos legales de comprar una propiedad y alquilarla.
También debe hablar con su contador para asegurarse de estar informado de las muchas implicaciones fiscales.
Comprar para alquilar hipotecas
Las tasas de interés de comprar para alquilar son bajas en este momento, pero eso no durará para siempre. Debe tener en cuenta los cambios probables y las altas tarifas introductorias, y cómo afectarán su ganancia total.
Impuesto de timbre
La ley cambió en 2016 con respecto al impuesto de timbre sobre segundas residencias. El impuesto de timbre es un impuesto del gobierno, con umbrales y tasas que dependen de la ubicación y el valor de la propiedad.
El umbral para el impuesto de timbre en Inglaterra es de £125k, Escocia £145k y Gales £180k. La tasa para las primeras propiedades escala del 2 al 12 %, según el precio de la propiedad, desde £ 125 000 hasta las de más de £ 1,5 millones.
La tasa para las segundas propiedades oscila entre el 3 y el 15%. Es un recargo fácil de detectar del 3% además de las tarifas para las primeras compras de propiedades.
Honorarios del agente
Si no va a administrar el arrendamiento usted mismo, también debe considerar los costos del agente. Cada agente tendrá sus propias tarifas a la hora de encontrar inquilinos, cobrar alquileres, mantener depósitos y tratar los asuntos típicos del día a día.
Como siempre, compare precios para encontrar la mejor opción para su situación. Y asegúrese de tenerlo en cuenta en sus márgenes de beneficio esperados.
Impuesto sobre las ganancias de capital
Muchos inversionistas que compran para alquilar utilizan hipotecas de interés solamente, planeando, eventualmente, vender la propiedad para cubrir el costo de la inversión original.
Sin embargo, tendrá que pagar impuestos sobre las ganancias de capital en segundas propiedades, por lo que debe estar preparado para esto y tenerlo en cuenta en su presupuesto.
Las tasas de CGT sobre las propiedades oscilan entre el 18 y el 28 %, según la tasa del impuesto sobre la renta. El impuesto se basa en las ganancias y no en el precio de venta de la propiedad.
Puede reclamar contra todos los gastos legítimos incluidos en la compra y venta de la propiedad. Por ejemplo, puede compensar las tarifas, el impuesto de timbre y cualquier mejora que haya realizado mientras era propietario. También hay una desgravación libre de impuestos que puede reclamar.
¿Rendimiento sobre ganancias?
Un inversionista de compra para alquiler buscará obtener el mejor rendimiento de alquiler posible.
El rendimiento es el porcentaje del alquiler contra el valor de la propiedad, pero tenga cuidado. El precio de la propiedad que acuerde con el vendedor no será el monto total que pague por ella después de tener en cuenta la suma de las muchas tarifas asociadas.
Un rendimiento razonable debe ser superior al 5%. Si puede lograr más del 7 u 8%, entonces obviamente ha hecho su tarea.
Si por alguna razón (y puede haber muchas) el rendimiento cae hasta un punto en el que su rendimiento no alcanza el objetivo necesario, su mejor esperanza podría ser el crecimiento del capital. Este es el aumento en el valor de la propiedad a mediano o largo plazo, y la ganancia que obtendrías.
Buscando una compra para alquilar una hipoteca
Las tasas y los cargos variarán de un prestamista a otro. Sin embargo, una tasa baja no siempre es la mejor opción.
Deberá considerar los pros y los contras de cada tipo de hipoteca, y luego las tarifas de instalación adicionales. Las tarifas altas pueden significar que una tasa de interés baja atractiva significaría un trato peor.
Investigaremos mucho más sobre cómo comprar o alquilar una propiedad en futuras guías.
Asegúrate de estar asegurado
Su seguro tiene que cubrir mucho más que una póliza de seguro de edificio típica. Tendrá que hacer adaptaciones para cierto nivel de seguro de contenido, dependiendo de cómo esté operando el alquiler y, por supuesto, necesitará la cobertura especializada para el seguro de propietario.
También debe considerar un seguro que cubra los momentos en que sus inquilinos no paguen el alquiler, e incluso los costos de desalojar a los inquilinos problemáticos. Si tuviera que cubrir o pagar estos altos costos usted mismo, podría ser la gota que colmó el vaso.
Mantenga todo legal
Se le exigirá legalmente que retenga los depósitos de sus inquilinos. Hay 2 esquemas de protección de depósitos respaldados por el gobierno: seguro y custodia.
Si contrata a un agente para administrar el alquiler, él debe encargarse de los asuntos. Si no lo hace, depende de usted proporcionar un contrato legal y la instalación.
Investigue su mercado y sus inquilinos
La elección de un inquilino para poner en su propiedad dependerá del tipo de propiedad que planea comprar. Cómo encontrar una propiedad de compra para alquilar Mantenga todo legal
Se le exigirá legalmente que retenga los depósitos de sus inquilinos. Hay 2 esquemas de protección de depósitos respaldados por el gobierno: seguro y custodia.
Si contrata a un agente para administrar el alquiler, él debe encargarse de los asuntos. Si no lo hace, depende de usted proporcionar un contrato legal y la instalación.
Investigue su mercado y sus inquilinos
La elección de un inquilino para poner en su propiedad dependerá del tipo de propiedad que planea comprar. Una casa en ocupación múltiple (HMO) puede no ser tan glamorosa como una casa en los suburbios, pero podría ser una inversión mucho mejor.
Dependiendo de su tipo de inversión y situación personal, es posible que deba recibir asesoramiento sobre cosas tales como si un propietario puede vivir en una propiedad de compra para alquilar o sobre la nueva legislación con respecto a las tarifas de la agencia.
Una HMO puede lograr un fuerte rendimiento debido a su número de rentas acumuladas. Una HMO tendrá al menos 3 inquilinos, que compartirán baños, cocinas y baños. A menudo ubicado cerca de universidades y colegios, su presentación solo necesita ser básica y requiere menos mantenimiento y mantenimiento que una propiedad más cara y mejor ubicada.
Pros y contras de comprar para alquilar según UpperKey
Pros
· La inversión inmobiliaria a largo plazo ha sido y aún se espera que sea una apuesta segura para los inversores.
· Muchos códigos postales todavía experimentan un alto crecimiento en los valores de alquiler y venta. El inversionista inteligente estará atento a las ubicaciones que están a punto de prosperar y hará un movimiento anticipado para garantizar el mejor rendimiento.
· Los alquileres subirán y el mercado de alquiler seguirá creciendo. Menos personas que nunca pueden comprar su propia propiedad, lo que resulta en un sólido mercado de alquiler.
Contras
· Los costos, los impuestos y la legislación que un inversionista tiene que tener en cuenta en su proceso son más estrictos de lo que han sido durante años.
· Los nuevos propietarios deberán pagar más impuestos. La carga del 3% sobre el impuesto de sellos está configurada para tener un impacto significativo sobre el nivel de impuestos anterior.