En 2021, los franceses se mostraron muy interesados en invertir en inmuebles: casi 1 de cada 6 franceses dijo tener un proyecto inmobiliario en los próximos 12 meses. Esto se debe a dos razones: en primer lugar, es cultural. En comparación, en 2021 en Canadá, hubo aproximadamente 600.000 transacciones inmobiliarias, frente a 1,17 millones en Francia, el mismo año. La segunda razón es la simplicidad: si compras, eres dueño. Y por último, la guinda del pastel: el sector inmobiliario es la única inversión que tiene un doble efecto de palanca, ya que puedes ganar con lo que compras y con lo que pides prestado (cuando los tipos son bajos, por ejemplo).
Pero para que la inversión en alquiler tenga éxito, hay que alquilar el inmueble al precio adecuado. ¿Cómo calcular el valor de alquiler de un inmueble? Que no cunda el pánico: ¡vamos a ver cómo hacer que su inversión en alquiler sea un éxito!
¿Qué es la rentabilidad?
Para estimar el valor del alquiler de un inmueble, hay que tener en cuenta su rentabilidad. ¿Pero qué es exactamente? Pongamos un ejemplo.
Imaginemos que usted tiene un inmueble adquirido por 200 000 euros. Usted alquila este piso por 900 euros brutos al mes, es decir, 10 800 euros al año. Esto es lo que llamamos el rendimiento bruto. Cinco años más tarde, usted decide vender este apartamento con una plusvalía de 5.000 euros, es decir, 205.000 euros. El rendimiento bruto es entonces el importe total de su rendimiento, es decir, 10.800 euros al año durante cinco años, más la plusvalía de la reventa. Al final de la operación, la rentabilidad de su propiedad es, por tanto, ¡de 59.000 euros!
En resumen, la rentabilidad es el beneficio que podrá obtener de su objeto de inversión, es decir, de los alquileres. Es lo que ha producido. Mientras que la rentabilidad es lo que ganará al final de la operación, gracias a la plusvalía final y al rendimiento generado durante todo el periodo de detención.
¿Cómo saber el rendimiento neto de mi propiedad?
Como puede ver, cuando queremos conocer el valor de alquiler de un inmueble, nos interesa su rendimiento. Sin embargo, tenga cuidado: recuerde distinguir entre su rendimiento bruto y su rendimiento neto. Como hemos dicho antes, el rendimiento bruto es la renta que se recibe a lo largo de un año. Si la renta del inmueble alquilado es de 900 euros, entonces te aporta 10 800 euros al año. Pero como puedes imaginar, esta no es la cantidad exacta que vas a recibir. Y para saber lo que cobrará exactamente, debe calcular su rendimiento neto.
El rendimiento neto de su inmueble es la renta de alquiler que produce, a la que debe restar las diferentes cargas relacionadas con la inversión en alquiler del inmueble. Estas diferentes cargas pueden ser el impuesto sobre bienes inmuebles y la tasa de basuras, sus gastos de gestión, ya sean directos, es decir, usted mismo o a través de un gestor inmobiliario, sus seguros, su trabajo, sus impuestos, sus cotizaciones a la seguridad social, etc.
Para tener una mejor idea de su inversión y de su rendimiento neto, no dude en hacer una evaluación precisa de su carga fiscal: ¿cuál es su nivel de impuestos? ¿Sus activos están sujetos al impuesto sobre el patrimonio? ¿Generan sus activos rentas inmobiliarias o BIC ... ?
Cuanto más preciso sea en la evaluación de sus gastos a restar de su rendimiento bruto, más podrá aprehender su situación financiera durante su operación de inversión en alquiler.
Volvamos al ejemplo anterior y a los 10.800€ de ingresos brutos de su propiedad alquilada. Una vez deducidos los gastos, estimamos que el rendimiento neto de esta propiedad es de 4500€. Por tanto, ¡hay una diferencia real! Para evitar sorpresas desagradables, siempre es mejor calcular el rendimiento neto.
Además, el rendimiento siempre se calcula con respecto al precio del inmueble actualizado, ¡de ahí la importancia de tener una valoración actualizada!
¿Cómo evaluar el valor de alquiler de un inmueble?
Cuando se quiere conocer el valor de alquiler de un inmueble, hay que fijarse primero en el valor del propio inmueble. Y para ello, puede por ejemplo hacer una estimación de su bien teniendo en cuenta el sector geográfico y su tipología.
La estimación de un inmueble, sobre todo en términos de alquiler, puede ser difícil, especialmente en grandes ciudades como París. Para ello, puede utilizar ciertas herramientas y métodos, pero también puede interesarse por el control de los alquileres en París.
Una vez realizada la estimación, será posible determinar qué tipo de alquiler puede ofrecer y a qué precio. Por ejemplo, si su propiedad es un T4 situado en un pequeño pueblo de la Creuse, ¡no será pertinente proponer un apartamento amueblado a sus futuros inquilinos! Por el contrario, si posee un T2 en París, el alojamiento amueblado puede ser una opción a considerar. También puede decidir la duración del alquiler que desea ofrecer.
¿Cómo puedo optimizar la rentabilidad de mi propiedad con un alquiler amueblado?
¡Los alquileres amueblados son LA superestrella de los alquileres! De hecho, los alquileres amueblados están experimentando un tremendo retorno en el sector del alquiler tras la crisis sanitaria de 2020.
Pero primero, aclaremos lo que se entiende por "vivienda amueblada": se trata de una vivienda compuesta por un mínimo de servicios móviles en la que el inquilino puede instalarse inmediatamente. Por lo tanto, usted se compromete a proporcionar al menos lo esencial para que su inquilino pueda dormir (ropa de cama, edredón o manta), cocinar y comer (placas de cocina, horno o microondas, frigorífico, congelador, utensilios de cocina y vajilla, mesa y sillas), o incluso limpiar (material de limpieza). También debes proporcionarle una vivienda confortable, ofreciéndole volantes o cortinas en los dormitorios, lámparas y estanterías para guardar cosas. Si quiere saber más, puede encontrar fácilmente la lista exhaustiva de equipamiento de una vivienda amueblada en la página web del servicio público.
En cuanto a la gestión, existen dos tipos de alquileres amueblados: los alquileres amueblados clásicos, en los que usted, el propietario, es el gestor y el operador; y los alquileres amueblados con un contrato de arrendamiento comercial, lo que significa que la gestión y la explotación de su propiedad se confían a un operador externo.
Para optimizar la rentabilidad de su inversión en alquiler, puede interesarse por el diagnóstico energético de su inmueble. Preste atención a las normas vigentes. Éstas evolucionan regularmente y tienden a volverse más estrictas. Por ejemplo, tienes hasta el 1 de enero de 2028 para realizar obras de adecuación de tu inmueble si su rendimiento energético es inferior a F. ¡Y esto no es una recomendación, sino una ley que debes respetar!
En conclusión
La estimación del valor de alquiler de su propiedad es, por tanto, esencial. Le permitirá definir su estrategia de inversión para optimizar su rentabilidad. Definir una estrategia de inversión informada, que tenga en cuenta sus objetivos de inversión pero también su situación y la de su inmueble, es esencial para realizar una "buena" inversión.
Un último consejo: no dude en informarse y mantenerse informado sobre la legislación vigente en materia de alquiler. ¡Esto le permitirá hacer su elección pero también y sobre todo asegurar su inversión!