Cuando un propietario está descontento con un inquilino que debe alquileres atrasados, quiere vender la propiedad en cuestión o quiere volver a instalarse él mismo, hay que notificar al inquilino. Es necesario asegurarse de que la carta de notificación cumple con la legislación del país en cuestión. Así se garantiza la validez de la carta. Veamos qué se necesita para notificar a un inquilino en Dubai.
¿Funciona el aviso de inquilino igual o diferente en otros países?
Dar un aviso al inquilino en Dubai puede funcionar de forma muy diferente a dar un aviso al inquilino en otro país, por ejemplo, Francia, Roma, París o cualquier otro, como aconseja y señala UpperKey. Lo importante es recordar que siempre hay que seguir las leyes específicas del país en el que hay que notificar al inquilino.
Sin embargo, a pesar de las diferencias señaladas por Upper Key, todas las notificaciones contendrán ciertos elementos comunes. Se trata de un plazo de preaviso, la forma de la notificación (por ejemplo, una carta formal) y los motivos por los que se permite la notificación (por ejemplo, el impago del alquiler). La notificación incluirá los datos de ambas partes y las fechas pertinentes. Es posible que tenga que entregarse de una manera específica.
Veamos cómo funciona la notificación al inquilino en Dubai, concretamente.
La base legal
La relación entre el propietario y el inquilino en Dubai se rige por las normas de arrendamiento. En ellas se detallan las obligaciones de cada parte y sus derechos según la ley. La institución que regula estos contratos es la Agencia de Regulación Inmobiliaria (RERA) de Dubai.
Existen varias leyes en las que la RERA basa su normativa. La más importante es la Ley nº 26 de 2007. Esta ley regula las relaciones entre inquilinos y propietarios en Dubai. Otra ley que hace prácticamente lo mismo es la Ley nº 33 de 2008. También contiene modificaciones de algunos artículos de la ley anterior.
Los aumentos de los alquileres están contemplados en el Decreto nº 43 de 2013. El RDSC (Centro de Resolución de Disputas de Alquiler) se formó para tratar las disputas de alquiler.
Dos cláusulas clave que hablan de la terminación del alquiler
Si el contrato entre el inquilino y el arrendador expira, el inquilino permanece en la vivienda y el arrendador no manifiesta nada por escrito, el inquilino tiene derecho a seguir alquilando la vivienda durante un periodo igual al del contrato o un año, según cuál de los dos periodos sea el menor. Esto está contemplado en el artículo 6 de la Ley 26 de 2007.
Esto significa que el arrendador no puede subir el alquiler ni desalojar al inquilino durante este tiempo, salvo por los motivos permitidos por la normativa RERA.
El artículo 28 de la misma ley establece que el derecho del inquilino a la continuidad del arrendamiento no puede anularse si la propiedad se vende y se transfiere a un nuevo propietario.
Basándose en este artículo, el nuevo propietario no puede desalojar al inquilino durante el periodo del contrato original ni aumentar el alquiler que debe pagar. El nuevo propietario tendrá que cumplir la ley, al igual que el antiguo propietario, a la hora de notificar al inquilino. Por tanto, se aplicarán las mismas condiciones.
Rescindir un contrato de alquiler por parte del arrendatario en Dubai
Ni el inquilino ni el propietario pueden modificar un contrato de alquiler válido por su propia voluntad. Cualquier cambio tiene que ser acordado por ambas partes. Esto está regulado por la RERA en el artículo 7 de la Ley nº 26 de 2007.
El artículo 27 de la Ley nº 26 de 2007 establece que ni siquiera el fallecimiento del arrendador o del inquilino provoca la nulidad del contrato de alquiler. En un principio, el contrato, tal y como está, se convierte en un contrato vinculante para los herederos de la parte fallecida. Sin embargo, estos herederos pueden notificar a la otra parte la finalización del contrato. Este plazo de preaviso válido se basa en el número de días que faltan para que el contrato expire de forma natural, o en 30 días, lo que ocurra antes.
La ley de Dubái, tal y como la define el RERA, no alude a la forma en que un inquilino puede rescindir un contrato antes de su fecha de vencimiento. Si el contrato contiene una cláusula de rescisión anticipada, debe respetarse. En otros casos, el inquilino puede ser responsable del alquiler por el resto del contrato.
Aviso de desahucio antes de la expiración del contrato
Hay casos específicos en los que el propietario puede desalojar a un inquilino antes de que finalice el contrato de arrendamiento. Estos motivos están contemplados en el artículo 25 de la Ley nº 26 de 2007.
Específicamente para el alquiler de un local comercial, el inquilino puede ser desalojado si su negocio no ha funcionado durante 90 días no consecutivos o 30 días consecutivos, a menos que se haya comunicado al propietario una razón válida.
El gobierno puede decidir emprender un desarrollo urbanístico emiratí que requiera la demolición del inmueble arrendado. En este caso, el arrendador puede exigir el desalojo antes de la finalización del contrato.
Un inquilino puede ser desalojado por no cumplir la ley o no respetar los términos del acuerdo en el contrato de arrendamiento. El propietario debe notificar por escrito al inquilino para que abandone el inmueble en un plazo de 30 días. Por ejemplo, si el inquilino u otras personas a las que permite actuar en la propiedad realizan actividades ilegales o inmorales.
En todos estos casos, el plazo de preaviso es de 30 días. Otros motivos de desahucio son:
El inmueble se utiliza para un fin distinto al que se adquirió, por ejemplo, se gestiona un negocio desde la vivienda cuando se alquiló para vivienda residencial
El inquilino, u otras personas a las que permite hacerlo, alteran o dañan la propiedad de forma que la hacen insegura
La propiedad se subarrienda sin obtener primero la aprobación por escrito del propietario
No se ha pagado el alquiler.
Una vez que el contrato expira, hay circunstancias especiales en las que la RERA permite al propietario enviar al inquilino una notificación de desahucio. Estos casos distintos requieren un plazo de preaviso de doce meses. La notificación debe ser entregada por un notario público o enviada por correo certificado. Son:
El propietario ha decidido volver a instalarse en la vivienda para su uso personal
El propietario quiere que vivan en la vivienda familiares de primer grado
El propietario ha decidido vender la propiedad
Hay necesidades de renovación o mantenimiento importantes en la propiedad que no pueden llevarse a cabo mientras alguien vive en ella
El inmueble va a ser demolido y/o reconstruido en su totalidad
En todos los casos de notificación al inquilino, se requiere la autorización de la RERA. La RERA garantiza la protección de los derechos de propietarios e inquilinos. Las claras leyes de Dubai son fáciles de seguir, por lo que ambas partes pueden contratar sin preocupaciones, sin olvidar leer la letra pequeña.