جب تک مکان کشیدہ علاقے میں واقع ہے، کرایوں میں اضافہ قانون سازی کے ذریعے سختی سے کنٹرول میں رہتا ہے۔ اس لیے، آپ کو اسے ضرور مدنظر رکھنا چاہیے، جو ان کشیدہ علاقوں سے باہر نہیں ہے۔
جب پراپرٹی کسی کشیدہ علاقے میں واقع ہو تو کرایہ میں اضافہ کیسے کام کرتا ہے؟
آپ ایک کشیدہ علاقے میں واقع رئیل اسٹیٹ کے مالک ہیں۔ آپ کے موجودہ کرایہ دار نے آپ کو نوٹس دیا ہے اور آپ کو ابھی ایک اور شخص ملا ہے جو آپ کی پراپرٹی کرائے پر لینے میں دلچسپی رکھتا ہے۔ اپنی طرف سے، آپ بہترین منافع کی تلاش میں ہیں اور آپ کرایہ بڑھانے کا امکان۔ تاہم، آپ اپنی مرضی کے مطابق کام نہیں کر سکیں گے، کیونکہ کرایہ طے کرنے کے لیے عناصر کے ایک سیٹ کو مدنظر رکھنا ضروری ہے۔ فرانسیسی دارالحکومت میں جائیداد کے حصے کے طور پر، آپ کو شامل ہے حوالہ کرایہ پیرس میں۔
اس عنصر کی بنیاد پر، آپ قانون سازی کی تعمیل کے لیے اپنے اپارٹمنٹ کے کرایے کی قیمت کو جانتے ہیں، یہ فرض کرتے ہوئے کہ رینٹل لیز پچھلے کرایہ دار کے کرایے کی رقم سے زیادہ بنیاد پر قائم کی گئی ہے۔ . تاہم، بینچ مارک رینٹ انڈیکس کو مدنظر رکھنا یاد رکھیں، لیکن صرف اس صورت میں جب پچھلے 12 مہینوں میں کوئی اضافہ نہ ہوا ہو۔ بصورت دیگر، آپ ile-de-France پریفیکچر کے ذریعہ شائع کردہ تازہ ترین انڈیکس اور عام طور پر اس پریفیکچر کو مدنظر رکھتے ہیں جس پر آپ کی جائیداد کا انحصار ہے۔
تاہم، براہ کرم نوٹ کریں کہ آپ ان پابندیوں سے متاثر نہیں ہوئے ہیں، کیونکہ کرایہ کنٹرول تناؤ والے علاقوں سے باہر لاگو نہیں ہوگا۔ آپ نے اپنے آخری کرایہ دار پر لاگو کیے گئے پچھلے کرایے کی ٹھیک ٹھیک مقدار بتاتے ہوئے کرائے کے مخصوص اصولوں کا احترام کرنا نہ بھولیں۔
کیا کوئی مستثنیات ہیں؟
عام طور پر بات کریں تو، اس کو روکنا ناممکن ہے کرایہ پر کنٹرول. تاہم، قانون سازی میں بہت سے مخصوص معاملات شامل ہیں۔ مثال کے طور پر، آپ نے اپنی جائیداد کو تعمیل میں لانے یا بہتری کے حصے کے طور پر اہم کام انجام دیا ہے۔ یہ کام پچھلے کرایہ دار اور نئے کرایہ دار کے لیز پر دستخط کے درمیان کیا گیا تھا۔ ارتکاب شدہ رقم کیلنڈر سال کے دوران جمع کیے گئے کرایے کی کل رقم کے کم از کم 50% کے مساوی ہے۔ ایسی صورت میں، پھر کام کی لاگت کے 15% کے مساوی رقم کے ساتھ اضافہ ممکن ہے۔
انہی شرائط کے تحت، آپ نے کام کیا، لیکن اس بار پچھلے چھ مہینوں میں پورے سال کے کرایے کے برابر رقم کے ساتھ۔ نتیجے کے طور پر، آپ کو مفت اضافے سے فائدہ ہوتا ہے، بشرطیکہ اس قانون ساز اقدام سے شہر کے متاثر ہونے پر آپ بڑھے ہوئے حوالہ جات کو مدنظر رکھیں۔
کم قیمت والے کرایے کے تناظر میں، قانون سازی کے ذریعے ایک دوبارہ تشخیص بھی فراہم کی جاتی ہے، اسی طرح کی رہائش کی اوسط اور آخری کرایہ کے درمیان فرق کے 50% کی حد کے اندر۔ آخر میں، پراپرٹی کی بنیادی توانائی کی کھپت کو مدنظر رکھنے کے لیے ایک نیا اصول شامل کیا گیا ہے۔ جب مؤخر الذکر 331 کلو واٹ فی مربع میٹر فی سال کی حد سے زیادہ نہیں ہوتا ہے، تب اضافہ ممکن ہے۔
نئے کرایے کا حساب کیسے لگائیں؟
بڑھتے ہوئے کرایوں کا مقابلہ کرنے کے لیے، کرائے پر کنٹرول قائم کیے گئے ہیں۔ آپ کے حصے کے لیے، آپ ایک نئے کرایہ دار کے ساتھ کام کرتے ہیں اور اس لیے آپ نے ایک نیا رینٹل لیز دیا ہے۔ جیسا کہ پہلے بیان کیا گیا ہے، نئے کرایہ کی رقم پچھلے کرایہ دار کے ادا کردہ آخری کرایہ کی رقم سے زیادہ نہیں ہو سکتی۔ نظر ثانی ہمیشہ اشاریہ سازی کے مطابق کی جاتی ہے۔ لیکن یہ عمل ہمیشہ ممکن نہیں ہوتا جب کرایہ کا جائزہ نئے رینٹل کنٹریکٹ کے نفاذ سے پہلے پچھلے 12 مہینوں کے دوران کیا گیا ہو۔
الجھن سے بچنے کے لیے، بالکل وہی کرایہ لاگو کریں جو پہلے تھا۔ رینٹل لیز کے حصے کے طور پر جس پر یکم جون 2022 کو دستخط کیے گئے تھے۔ اس وقت کرایہ €1,000 تھا اور پراپرٹی ایک کشیدہ علاقے میں واقع ہے۔ کرایہ دار نے اسی سال کے آخر میں، یعنی دسمبر 2022 میں چھوڑنے کا فیصلہ کیا ہے۔ مالک فوری طور پر پراپرٹی کو کرایہ پر لینے کے لیے آگے بڑھتا ہے اور 1 اگست 2023 کی تاریخ کو ایک معاہدہ طے کرتا ہے۔ ظاہر ہے، کرایہ کی قیمت نہیں ہے تصادفی طور پر کیا گیا، لیکن اشاریہ سازی کے مطابق، 3.5% کی ترتیب سے۔ ایک مخصوص قاعدہ، کیونکہ پچھلے 12 مہینوں میں پراپرٹی کا انڈیکس نہیں کیا گیا ہے۔ نتیجے کے طور پر، نئے کرایے کی رقم €1,035 ہوگی۔
کرائے کی رقم کا تعین کیسے کریں جب اس کی قدر کم ہو؟
محلوں کے حوالہ جات کی بنیاد پر، مالک کو ضروری ثبوت فراہم کرنا ہوگا کہ کرایہ کی رقم مارکیٹ کی حقیقت کے مطابق نہیں ہے۔ اگر ایسا ہے تو، پچھلے اور نئے کرایہ دار کے درمیان اضافہ ممکن ہے۔ تاہم، یہ دونوں کرایوں کے درمیان فرق کے 50% پر باقاعدہ اور طے شدہ رہتا ہے۔
یہ ایک نظریاتی ضابطہ ہے، کیونکہ حقیقت میں یہ خاصا پیچیدہ رہتا ہے۔ آئیے تصور کریں کہ پچھلے کرایے کی رقم €1,000 مقرر کی گئی تھی۔ مالک یہ ثابت کرنے کا انتظام کرتا ہے کہ یہ رقم حقیقت پسندانہ نہیں ہے، کیونکہ محلے کا کرایہ €1,200 ہے۔ نتیجے کے طور پر، آپ کو قانون سازی کے اطلاق کے ساتھ €200 کا فرق نظر آتا ہے، جس سے €100 کا اضافہ ہوتا ہے۔ اس طرح، نئے کرایے کی رقم €1,100 ہوگی۔
ایک مالک مکان کے طور پر، آپ کرایہ پر حکمرانی کرنے والے بہت سے اصولوں سے الجھن میں پڑ سکتے ہیں۔ یہاں تک کہ اگر آپ اپنے کرایہ دار کے جانے کے بعد اسے بڑھانے کا لالچ دیتے ہیں، تو آپ اپنی مرضی کے مطابق نہیں کر سکتے۔ اپنے آپ کو خاص طور پر کافی جرمانے میں بے نقاب کرکے غلطی کرنے کے بجائے، کسی ماہر پیشہ ور کے ساتھ کام کرنے کے امکان پر غور کریں۔ یہ آپ کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ پر اچھی نصیحت حاصل کرنے اور ذہنی سکون کے ساتھ آگے بڑھنے کا ایک طریقہ ہے۔