Als Vermieter hat der Schutz Ihres Eigentums vor möglichen Schäden höchste Priorität. Schließlich geht es um Ihren Lebensunterhalt, und es ist ein großer Vertrauensvorschuss, Mieter zu finden, die die Wohnung gut behandeln. Es gibt immer wieder Fälle, in denen Mieter die von ihnen gemieteten Häuser schlecht behandeln, und obwohl einige Schäden unvermeidbar sind, gibt es für Vermieter Maßnahmen, um die Risikofaktoren zu mindern. In diesem Leitfaden wird erörtert, wie Sie Ihre Londoner Mietwohnung vor Mieterschäden schützen können und was Sie als verantwortungsbewusster Vermieter tun sollten, um das Risiko zu minimieren.
Dokumentation des Bestandsverzeichnisses
Das Inventar ist ein wesentliches Dokument, das oft übersehen wird, da es nicht unbedingt gesetzlich vorgeschrieben ist, ein solches zu führen. Es ist jedoch sinnvoll, um sich vor künftigen Ansprüchen wegen Vernachlässigung des Vermieters zu schützen, die Ausstattung zu überwachen und die Immobilie nach Beendigung des Mietverhältnisses im Vergleich zum Beginn des Mietverhältnisses zu bewerten. Wenn nach dem Auszug des Mieters in der Zukunft ein Problem auftritt, ist dies ein zuverlässiger Anhaltspunkt für die Entscheidungsfindung und wird darüber entscheiden, welche Seite eine Entschädigung erhält oder in Ruhe gelassen wird. Die folgenden Schlüsselfaktoren sollten in jedem Immobilieninventar enthalten sein:
Ein Abschnitt in dem Dokument für jeden Raum oder Bereich des Hauses.
Schriftliche Bestätigung aller bereits vorhandenen Schäden an der Immobilie. Dies gilt sowohl für ästhetische Schäden (abblätternde Tapeten, zerkratzte Farbe, Wasserflecken, Kratzer im Boden) als auch für Ausstattungsmerkmale (Möbel oder Einrichtungsgegenstände wie Gardinenstangen).
Eine vollständige Liste der Möbel und Gegenstände des Vermieters im Gebäude.
Sie können eine Vorlage herunterladen, eine eigene erstellen oder einen Vermietungsmakler fragen, aber das Dokument sollte von beiden Parteien geprüft, angesehen und im Mietvertrag unterzeichnet werden, um es zu bestätigen. Wenn Sie kein solches Dokument haben und das Mietverhältnis endet, gibt es keinen wirklichen Beweis dafür, dass das, was Sie behaupten, wahr ist.
Kaution von den Mietern
Die Kaution ist eine weitere Schutzmaßnahme sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Sie ist in der Regel auf eine Monatsmiete plus zwei Wochen gedeckelt und dient als Sicherheitsleistung für Schäden, die von den Mietern verursacht werden und bei deren Auszug Reparaturen erforderlich werden könnten. Wenn Sie auf die Aufforderung zur Rückgabe der Kaution nicht innerhalb des gesetzlichen Zeitrahmens antworten, wie hier von UpperKey erläutert, verlieren Sie Ihr Recht, auf diese Weise eine Entschädigung zu fordern.
Beschädigte Teppiche sind ein perfektes Beispiel dafür. Wenn ein Teppich nicht ordnungsgemäß gereinigt oder in einem nicht mehr reparablen Zustand hinterlassen wird, kann ein Vermieter dem Mieter die vollen Kosten für einen neuen Bodenbelag für den betreffenden Raum in Rechnung stellen. Anstatt auf die Zahlung zu warten, kann das Geld rechtmäßig von der Kaution abgezogen werden, nachdem der Mieter benachrichtigt wurde und die Möglichkeit hatte, dies zu bestreiten. Hier finden Sie eine Liste weiterer Gründe, aus denen Vermieter eine Kaution einfordern können:
Mietrückstände
Unbezahlte Rechnungen
Kaputte oder fehlende Möbel, die im Inventar aufgeführt sind
Heruntergekommene Einrichtung, ohne dass versucht wurde, sie aufzuräumen oder zu verschönern
Wenn der Mieter die zu Beginn des Mietverhältnisses hinterlegte Kaution in voller Höhe behalten möchte, muss er sich verpflichten, während der gesamten Dauer seines Aufenthalts in der Wohnung ein gewisses Maß an akzeptablen Standards einzuhalten.
Versicherung des Vermieters
Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, ihre Mietobjekte zu versichern. Für welche Sie sich entscheiden, hängt davon ab, wie viel Sie pro Monat ausgeben wollen und wie viel Versicherungsschutz Sie für Ihre Immobilie wünschen. Es gibt drei Haupttypen, die auf dem Markt der kleineren Optionen führend sind. Diese sind:
Gebäudeversicherung
Hausratversicherung
Haftpflichtversicherung
Die Gebäudeversicherung deckt Schäden an Ihrem Eigentum ab, die durch äußere Faktoren wie das Wetter oder innere Faktoren wie einen Gebäudebrand entstehen. Die meisten Hypothekengesellschaften verlangen diese Versicherung als Voraussetzung für den Abschluss eines Mietvertrags, so dass die meisten Vermieter sie abschließen. Auch wenn keine Hypothek besteht, ist eine solche Versicherung eine sinnvolle Investition, um sich abzusichern.
Die Hausratversicherung deckt alles ab, was sich im Gebäude befindet und nicht zur Bausubstanz gehört. Teppiche, Vorhänge, Gardinenstangen, Küchenschränke, Badezimmerspiegel - im Grunde alles, was an der Inneneinrichtung noch vorhanden ist. Diese Versicherung ist zwar weniger umfangreich als die Hausratversicherung, aber dennoch eine Überlegung wert.
Die Haftpflichtversicherung kommt für alle Unfälle auf, die sich in der Wohnung ereignen und für die der Eigentümer verantwortlich ist. Da Sie als Vermieter der Eigentümer sind, sind Sie technisch gesehen haftbar, wenn einem Mieter etwas zustößt und dies auf einen baulichen Fehler oder Ähnliches zurückzuführen ist. Diese Versicherung deckt zwar keine Mieterschäden ab, aber sie sichert Sie finanziell ab, wenn Sie in Anspruch genommen werden.
Prüfung von Mietern durch eine Agentur
Eine Möglichkeit, den potenziellen Risikofaktor von Mietern in Ihrem Mietangebot zu begrenzen, ist die Inanspruchnahme der Dienste eines Vermietungsmaklers. UpperKey erörtert die Vorteile der Verwaltung durch einen Immobilienmakler gegenüber der Selbstverwaltung, und es gibt einige klare Vorteile. Dies gilt vor allem für die Sicherstellung, dass die Mietinteressenten seriös sind, über geprüfte Referenzen verfügen und es keine größeren Auffälligkeiten gibt, die andernfalls übersehen würden, wie z. B. ein erheblicher Zahlungsverzug in der Vergangenheit. Ein Mietvermittler kann sich auch um die Suche kümmern und eine Liste geeigneter Kandidaten erstellen, aus der Sie zum richtigen Zeitpunkt auswählen können. Sie verfügen über festgelegte Methoden und Verfahren, um die Mieter anhand eines Kompatibilitätssystems zu überprüfen und sicherzustellen, dass jeder, der einen Vertrag abschließt, ein geringes Risiko für Ihre Immobilie darstellt.
Ein günstiges Mieterprofil könnte wie folgt aussehen:
Ein Paar mit einem verlässlichen Gehalt
eine gute Kreditwürdigkeit
Positive Referenzen von Arbeitgebern und früheren Vermietern
Pünktliche und vollständige Zahlung der Miete
Regelmäßige Inspektionen
Immobilieninspektionen sind ein Standardbestandteil eines Mietvertrags, an den sich die meisten erfahrenen Mieter gewöhnt haben. Sie können alle sechs Monate oder jährlich stattfinden und sollen sicherstellen, dass die Instandhaltung der Immobilie nicht nachlässt. Zwischen dem Mieter und dem Vermieter können ein Zeitplan für die Instandhaltung und die Erwartungen an das Erscheinungsbild der Wohnung festgelegt werden. Während der Vermieter dafür verantwortlich ist, gemeldete Probleme zu reparieren und zu beheben, muss der Mieter die Agentur auf das Problem aufmerksam machen, bevor es zu kostspielig oder unüberwindbar wird. Durch Inspektionen kann dieser Fall vermieden werden.
Beachten Sie, dass es Vermietern nach geltendem Recht nicht gestattet ist, einfach so und ohne Vorwarnung in einer Wohnung aufzutauchen, in der Mieter leben. Der Besuch muss vorher schriftlich angekündigt werden, und es muss auch ein klarer Grund für den Vorschlag vorliegen. Erhält der Mieter dies nicht, hat er das Recht, Ihnen den Zutritt ohne weitere Begründung zu verweigern. Vergessen Sie also nicht, dies zu tun, wenn Sie vorbeikommen wollen, um zu sehen, wie die Dinge laufen.
Seien Sie fair und legal
Wenn Sie als Vermieter Ihre Arbeit gut machen, werden Ihre Mieter wahrscheinlich auch ihre Arbeit gut machen, und deshalb wird die Immobilienverwaltung in London viel einfacher. In Großstädten ist es schwieriger, die potenziellen Bewerber auszusieben. Und da die Nachfrage nach Mietwohnungen aufgrund der aktuellen Lage auf dem Wohnungsmarkt so hoch ist, wird es noch schwieriger. Doch das Gleiche gilt auch umgekehrt, und die Suche nach einem zuverlässigen und fairen Vermieter kann sich manchmal wie ein echter Kampf anfühlen. Die Branche unterliegt strengen Vorschriften, die jedoch nicht immer eingehalten werden und noch schwieriger zu bekämpfen sind, wenn der Spielraum für Ersatzmieter noch immer groß und wettbewerbsfähig ist. Es ist zwar ein bisschen ein Glücksspiel, aber es besteht die Möglichkeit, eine langfristige Investitionsmöglichkeit zu schaffen, wenn Sie Ihre Verpflichtungen korrekt und einvernehmlich erfüllen.
Einige Immobilieneigentümer, die ihre Gebäude vermieten, bevorzugen eine formelle Beziehung zu ihren Mietern, während andere es vorziehen, anonym zu bleiben. Was auch immer Sie bevorzugen, wichtig ist, dass Sie in jedem Fall integer mit Ihren Praktiken umgehen. Halten Sie sich an Wartungs- und Reparaturanfragen, sorgen Sie dafür, dass die Baunormen und gesetzlichen Vorschriften auf allen Ebenen eingehalten werden, und nehmen Sie keine illegalen Zwangsräumungen vor. All dies sind grundlegende Regeln und ethische Grundsätze, an die sich Vermieter halten sollten. Wenn Sie Ihren Teil dazu beitragen, ist es wahrscheinlicher, dass der Mieter sich auch um die Wohnung kümmert, denn bei diesem Wohnmodell handelt es sich um einen wechselseitigen Prozess, der die Zusammenarbeit beider Vertragsparteien erfordert.
Die Londoner Mietobjekte sind über die ganze Stadt verstreut. Die Vermieter wohnen vielleicht nicht einmal in der Nähe oder gar in der Stadt selbst, aber sie haben dennoch eine Sorgfaltspflicht gegenüber ihren Immobilien. Sie wollen sicher sein, dass das Gebäude nicht von böswilligen Mietern beschädigt wird, und sie wollen sicherstellen, dass die Person(en), an die sie vermieten, glaubwürdig ist (sind). Es handelt sich in erster Linie um eine geschäftliche Vereinbarung, und die meisten Vermieter vermieten Immobilien, um zusätzliche Einnahmen zu erzielen.
Daher muss es sich um eine tragfähige Vereinbarung handeln, und die Angst, dass eine Immobilie beschädigt wird, ist sehr real und muss beherrscht werden. Berücksichtigen Sie die oben genannten Schritte, wenn Sie überlegen, wie Sie die Risikofaktoren bekämpfen und sicherstellen können, dass die Vereinbarung von beiden Seiten eingehalten wird.