Sind Sie in der Lage, mit einer Kaufimmobilie Gewinne zu erzielen?
Es gibt mehr denn je zu verstehen, wie man einen Gewinn aus einem Kauf erzielt, um eine Immobilie zu vermieten. Die Marktveränderungen der letzten Jahre treffen den potentiellen Vermieter härter denn je.
Auch die Regeln ändern sich, was das Leben des Anlegers noch schwieriger macht. Lohnt sich die Zeit und Mühe, die erforderlich sind, um einen Gewinn zu erzielen? Oder gibt es einfachere Möglichkeiten, mit derselben Geldanlage höhere Renditen zu erzielen?
Trotz niedriger Zinsen, die Buy-to-Lets auf den ersten Blick attraktiv erscheinen lassen, sprechen die Erhöhung der Stempelsteuer und der Wegfall der Steuererleichterungen für Hypothekenzinsen und vieles mehr eine andere Geschichte.
Der Hobby-Vermieter ist nun im Niedergang
Der Markt ist längst zweigeteilt. Ein Kauf zur Miete galt einst als schlaue Investition für den Hobby-Vermieter mit etwas mehr Geld. Die Komplikationen, die der aktuelle Markt mit sich bringt, führen dazu, dass sich der Hobbyvermieter zurückzieht und nach alternativen Optionen sucht.
Dieser Trend lässt den Markt für professionelle Vermieter weit offen. Sie sind diejenigen, die das Verständnis und die Erfahrung haben, damit es auch bei strengeren Zahlen und strengeren Vorschriften funktioniert.
Wie Sie eine Immobilie zum Mieten kaufen und für sich arbeiten lassen
Wir hoffen, dass die folgenden Informationen einen kleinen Einblick in die Dos and Don’ts einer Buy-to-Let-Investition geben, was Sie wirklich beachten sollten und in einige der Fallstricke.
Planen Sie ein realistisches und genaues Budget
Wenn Sie nur schätzen, was Sie sich leisten können, um auszugeben, dann steuern Sie auf Schwierigkeiten zu. Wenn es um die Finanzierung Ihres Buy-to-Let-Projekts geht, müssen viele Überlegungen angestellt werden. jetzt mehr denn je.
Wenn Sie noch nicht viel Erfahrung in diesem Markt haben, lohnt es sich, Ihre Recherche zu betreiben. Sie können sich von Personen mit Immobilien- und Vermietungserfahrung beraten lassen. Alternativ könnten Sie eine allumfassende Checkliste erstellen, um alle Eventualitäten abzudecken. Sie müssen fundierte Pläne machen, ob Sie in Ihrer aktuellen Situation einen echten Gewinn aus dem Markt ziehen können.
Nicht nur der Erwerb der Immobilie ist mit erheblichen Kosten verbunden. Alle Gebäude erfordern ständige Aufmerksamkeit und Wartung. Als Vermieter sind Sie meistens dafür verantwortlich, nicht Ihr Mieter.
Es ist zwingend erforderlich, eine ausreichende schwarze Kasse zu halten. So gut Sie auch planen, Sie haben keine Kristallkugel; Es wird immer Probleme geben, die durch Ihr Netz schlüpfen.
· Wie lange dauert die Vermietung einer Immobilie?
· Was können Sie gegen schlecht zahlende Mieter tun?
· Wie gehen Sie mit Unfällen und unvorhergesehenen Ereignissen um?
Es gibt keine Garantien, egal wie gut Sie Ihren Markt recherchiert haben, also stellen Sie sicher, dass Sie alle Eventualitäten einplanen.
Stellen Sie sicher, dass Sie alle Kosten gedeckt haben
Es ist viel zu leicht, diesen wichtigen Schritt zu verpassen, der Ihren Traum vom Gewinnen zunichte macht. Wir empfehlen neuen Investoren immer, mit einem Anwalt für Eigentumsübertragung oder einem lizenzierten Eigentumsübertragungsunternehmen zu sprechen. Sie sind ideal aufgestellt, um die rechtlichen Aspekte des Kaufs und der Vermietung einer Immobilie zu erläutern.
Sie sollten auch mit Ihrem Buchhalter sprechen, um sicherzustellen, dass Sie über die vielen steuerlichen Auswirkungen informiert sind.
Kaufen, um Hypotheken zu vermieten
Die Buy-to-let-Zinsen sind derzeit niedrig, aber das wird nicht ewig so bleiben. Sie müssen die wahrscheinlichen Änderungen und hohen Einführungsgebühren berücksichtigen und wie sie sich auf Ihren Gesamtgewinn auswirken.
Stempelsteuer
Das Gesetz wurde 2016 bezüglich der Stempelsteuer auf Zweitwohnungen geändert. Die Stempelsteuer ist eine staatliche Steuer, deren Schwellenwerte und Sätze vom Standort und dem Wert der Immobilie abhängen.
Die Schwelle für die Stempelsteuer liegt in England bei 125.000 £, in Schottland bei 145.000 £ und in Wales bei 180.000 £. Der Satz für Erstimmobilien beträgt je nach Immobilienpreis 2–12 % – von 125.000 £ bis zu Preisen über 1,5 Mio. £.
Der Satz für Zweitwohnungen liegt zwischen 3 und 15 %. Das ist ein einfach zu erkennender Zuschlag von 3 % auf die Preise für den Ersterwerb einer Immobilie.
Maklergebühren
Wenn Sie das Mietverhältnis nicht selbst verwalten, müssen Sie auch die Maklerkosten berücksichtigen. Jeder Makler hat seine eigenen Tarife, wenn es darum geht, Mieter zu finden, die Miete einzuziehen, Kautionen zu hinterlegen und sich um die typischen alltäglichen Probleme zu kümmern.
Sehen Sie sich wie immer um, um die beste Option für Ihre Situation zu finden. Und stellen Sie sicher, dass Sie es in Ihre erwarteten Gewinnspannen einbeziehen.
Kapitalertragsteuer
Viele Buy-to-Let-Investoren nutzen zinsfreie Hypotheken und planen schließlich den Verkauf der Immobilie, um die Kosten der ursprünglichen Investition zu decken.
Auf Zweitimmobilien müssen Sie jedoch Kapitalertragssteuer zahlen, also müssen Sie darauf vorbereitet sein und es in Ihr Budget einbeziehen.
Die CGT-Sätze für Immobilien liegen je nach Einkommensteuersatz zwischen 18 und 28 %. Die Steuer richtet sich nach dem Gewinn und nicht nach dem Verkaufspreis der Immobilie.
Sie können alle berechtigten Kosten geltend machen, die mit dem Kauf und Verkauf der Immobilie verbunden sind. Beispielsweise können Sie die Gebühren, die Stempelsteuer und alle Verbesserungen, die Sie vorgenommen haben, während Sie es besaßen, verrechnen. Es gibt auch einen steuerfreien Freibetrag, den Sie geltend machen können.
Rendite über Gewinne?
Ein Buy-to-Let-Investor wird versuchen, die bestmögliche Mietrendite zu erzielen.
Die Rendite ist der Prozentsatz der Miete zum Immobilienwert – aber seien Sie vorsichtig. Der Preis der Immobilie, den Sie mit dem Verkäufer vereinbaren, ist nicht der Gesamtbetrag, den Sie dafür bezahlen, nachdem Sie die Summe der vielen damit verbundenen Gebühren berücksichtigt haben.
Eine angemessene Rendite sollte über 5 % liegen. Wenn Sie mehr als 7 oder 8 % erreichen können, dann haben Sie offensichtlich Ihre Hausaufgaben gemacht.
Wenn die Rendite aus irgendeinem Grund (und es kann viele geben) auf einen Punkt fällt, an dem Ihre Rendite das erforderliche Ziel nicht erreicht, könnte Ihre beste Hoffnung Kapitalwachstum sein. Das ist die mittel- oder langfristige Wertsteigerung der Immobilie und der damit erzielte Gewinn.
Suchen Sie nach einem Kauf, um eine Hypothek zu vermieten
Preise und Gebühren variieren von Kreditgeber zu Kreditgeber. Ein niedriger Zinssatz ist jedoch nicht immer die beste Option.
Sie müssen die Vor- und Nachteile jeder Hypothekenart und dann die zusätzlichen Einrichtungsgebühren berücksichtigen. Hohe Gebühren können bedeuten, dass ein attraktiver niedriger Zinssatz ein schlechteres Geschäft bedeuten würde.
Wir werden uns in zukünftigen Leitfäden viel weiter damit befassen, wie man eine Immobilie kauft, um sie zu vermieten.
Stellen Sie sicher, dass Sie versichert sind
Ihre Versicherung muss weit mehr abdecken als eine typische Gebäudeversicherung. Je nachdem, wie Sie die Vermietung betreiben, müssen Sie Vorkehrungen für eine gewisse Hausratversicherung treffen, und natürlich benötigen Sie den Spezialschutz für die Vermieterversicherung.
Sie sollten auch eine Versicherung in Betracht ziehen, die die Zeiten abdeckt, in denen Ihre Mieter ihre Miete nicht zahlen, und sogar die Kosten für die Räumung von Problemmietern. Wenn Sie diese hohen Kosten selbst tragen oder bezahlen müssten, könnte dies der Tropfen sein, der das Fass zum Überlaufen bringt.
Halten Sie alles legal
Sie sind gesetzlich verpflichtet, die Kautionen Ihrer Mieter aufzubewahren. Es gibt 2 staatlich unterstützte Einlagensicherungssysteme: Versicherung und Verwahrung.
Wenn Sie einen Makler mit der Verwaltung der Vermietung beauftragen, sollte sich dieser um die Angelegenheit kümmern. Wenn Sie dies nicht tun, liegt es an Ihnen, einen rechtsgültigen Vertrag und die Einrichtung bereitzustellen.
Recherchieren Sie Ihren Markt – und Ihre Mieter
Die Auswahl eines Mieters für Ihre Immobilie hängt von der Art der Immobilie ab, die Sie kaufen möchten. Wie man eine Immobilie zum Mieten kauft, die zu Ihrem Budget, den möglichen Mietern und der erforderlichen Rendite passt, kann an sich schon eine komplizierte Herausforderung sein.
Die Bedürfnisse eines jungen berufstätigen Paares, einer Familie oder eines Hauses voller Studenten sind alle sehr unterschiedlich. Sie alle werden nach unterschiedlichen Merkmalen der Immobilie und des Standorts suchen. Dies sind die gleichen Überlegungen bei der Auswahl der richtigen Immobilie, in die investiert werden soll.
Schließlich bringt das begehrteste Haus in der schönsten Nachbarschaft nicht immer den größten Gewinn.
Ihre Rendite könnte in einem Studentenhaus viel höher sein als in einem Einfamilienhaus. Ein Haus in Mehrfachnutzung (HMO) ist vielleicht nicht so glamourös wie ein Haus in der Vorstadt, könnte aber eine viel bessere Investition sein.
Abhängig von Ihrer Anlageart und Ihrer persönlichen Situation müssen Sie möglicherweise Rat einholen, z.
Ein HMO kann aufgrund seiner Anzahl an kumulierten Mieten eine starke Rendite erzielen. Ein HMO hat mindestens 3 Mieter, die sich Bad, Küche und Toiletten teilen. Da sie sich oft in der Nähe von Universitäten und Hochschulen befinden, muss ihre Präsentation nur einfach sein und erfordert weniger Wartung und Instandhaltung als eine teurere, besser positionierte Immobilie.
Vor- und Nachteile von Buy-to-Let laut UpperKey
Vorteile
· Langfristige Immobilieninvestitionen waren und sind weiterhin eine sichere Anlage für Anleger.
· Viele Postleitzahlen verzeichnen nach wie vor hohe Miet- und Verkaufswertsteigerungen. Der versierte Investor wird nach den Standorten Ausschau halten, die kurz vor dem Boom stehen, und frühzeitig handeln, um die beste Rendite zu garantieren.
· Die Mieten werden steigen und der Mietmarkt wird weiter wachsen. Weniger Menschen als je zuvor sind in der Lage, eine eigene Immobilie zu kaufen, was zu einem robusten Mietmarkt führt.
Nachteile
· Die Kosten, Steuern und Rechtsvorschriften, die ein Investor in seinen Prozess einbeziehen muss, sind so streng wie seit Jahren nicht mehr.
· Neue Vermieter müssen mehr Steuern zahlen. Die Belastung der Stempelsteuer mit 3 % soll das vorherige Steuerniveau deutlich übersteigen.