کیا آپ کی پوزیشن خریدنے کے لیے دی جانے والی جائیداد سے منافع کمانے کے لیے ہے؟
جائیداد دینے کے لیے خرید سے منافع کو تبدیل کرنے کے بارے میں پہلے سے کہیں زیادہ سمجھنے کی ضرورت ہے۔ حالیہ برسوں میں مارکیٹ کی تبدیلیوں نے ممکنہ مالک مکان کو اس کی جیب میں پہلے سے کہیں زیادہ سخت نقصان پہنچایا ہے۔ اصول بھی بدل رہے ہیں، سرمایہ کار کی زندگی کو مزید مشکل بنا رہے ہیں۔ کیا یہ اب بھی فائدہ اٹھانے کے لیے درکار وقت اور کوشش کے قابل ہے؟ یا کیا اسی مالیاتی سرمایہ کاری پر زیادہ منافع حاصل کرنے کے آسان طریقے ہیں؟ کم سود کی شرحوں کے باوجود، جو پہلی نظر میں خریدنے کے لیے پرکشش دکھائی دیتی ہے، اسٹامپ ڈیوٹی میں اضافہ اور رہن کے سود پر ٹیکس میں ریلیف کا نقصان، اور بہت کچھ، ایک اور کہانی سناتا ہے۔
شوقیہ مالک مکان اب زوال کا شکار ہے
مارکیٹ طویل عرصے سے دو حصوں میں تقسیم ہو چکی ہے۔ کسی زمانے میں شوقیہ مالک مکان کے لیے تھوڑی اضافی رقم کے ساتھ خرید و فروخت کو ایک شاندار سرمایہ کاری سمجھا جاتا تھا۔ موجودہ مارکیٹ جو پیچیدگیاں لاتی ہے اس کا مطلب ہے کہ شوقیہ مالک مکان پیچھے ہٹ رہا ہے اور متبادل اختیارات کی طرف بڑھ رہا ہے۔ یہ رجحان پیشہ ور مالک مکان کے لیے بازار کو کھلا چھوڑ رہا ہے۔ سب کے بعد، سخت اعداد و شمار اور سخت ضوابط کے ساتھ بھی، وہ اسے کام کرنے کے لیے سمجھ اور تجربہ رکھتے ہیں۔
جائیداد کو آپ کے کام آنے دینے کے لیے خرید کیسے حاصل کی جائے
ہم امید کرتے ہیں کہ درج ذیل معلومات خریدنے کے لیے سرمایہ کاری کے کرنے اور نہ کرنے کے بارے میں تھوڑی سی بصیرت فراہم کرتی ہیں، جن پر آپ کو واقعی غور کرنا چاہیے، اور کچھ نقصانات کے بارے میں۔
ایک حقیقت پسندانہ اور درست بجٹ کی منصوبہ بندی کریں
اگر آپ صرف اس بات کا اندازہ لگا رہے ہیں کہ آپ کیا خرچ کر سکتے ہیں، تو آپ پریشانی کی طرف بڑھ رہے ہیں۔ جب آپ کے خریدنے کے لیے جانے والے پروجیکٹ کی مالی اعانت کی بات آتی ہے تو اس پر غور کرنے کی کثرت ہوتی ہے۔ اب، پہلے سے کہیں زیادہ. اگر آپ کو اس مارکیٹ میں پہلے سے زیادہ تجربہ نہیں ہے، تو یہ آپ کی تحقیق کرنے کی ادائیگی کرتا ہے۔ آپ جائیداد اور لیٹنگ کا تجربہ رکھنے والوں سے مشورہ لے سکتے ہیں۔ متبادل کے طور پر، آپ ہر واقعہ کا احاطہ کرنے کے لیے ایک سب پر مشتمل چیک لسٹ بنا سکتے ہیں۔ آپ کو اس بارے میں تعلیم یافتہ منصوبے بنانا چاہیے کہ آیا آپ اپنی موجودہ صورتحال میں مارکیٹ سے حقیقی منافع کما سکتے ہیں۔ یہ نہ صرف جائیداد کا حصول ہے جس میں اہم اخراجات ہوں گے۔ تمام عمارتوں کو مسلسل توجہ اور دیکھ بھال کی ضرورت ہوتی ہے۔ ایک مالک مکان کے طور پر، اکثر نہیں، یہ آپ کی ذمہ داری ہوگی، آپ کے کرایہ دار کی نہیں۔ مناسب سلش فنڈ کا انعقاد ضروری ہے۔ اگرچہ آپ اچھی طرح سے منصوبہ بندی کر رہے ہیں، آپ کے پاس کرسٹل بال نہیں ہے؛ ہمیشہ ایسے مسائل ہوں گے جو آپ کے نیٹ کے ذریعے پھسلتے رہیں گے۔ · جائیداد کی اجازت دینے میں کتنا وقت لگتا ہے؟ · آپ غریب ادائیگی کرنے والے کرایہ داروں کے بارے میں کیا کر سکتے ہیں؟ · آپ حادثات اور غیر متوقع واقعات کا انتظام کیسے کریں گے؟ کوئی ضمانت نہیں ہے، چاہے آپ نے اپنی مارکیٹ کی کتنی اچھی تحقیق کی ہو، اس لیے یقینی بنائیں کہ آپ تمام واقعات کے لیے منصوبہ بندی کر رہے ہیں۔ یقینی بنائیں کہ آپ نے تمام اخراجات پورے کر لیے ہیں۔ اس اہم قدم کو چھوڑنا بہت آسان ہے جو آپ کے منافع کمانے کے خواب کو غرق کر دے گا۔ ہم ہمیشہ مشورہ دیتے ہیں کہ نئے سرمایہ کار کنوینسنگ سالیسیٹر یا لائسنس یافتہ کنوینسر سے بات کریں۔ وہ مثالی طور پر جائیداد خریدنے اور اسے کرایہ پر لینے کے قانونی پہلوؤں کی وضاحت کے لیے واقع ہیں۔ آپ کو اپنے اکاؤنٹنٹ سے بھی بات کرنی چاہیے تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ آپ کو ٹیکس کے بہت سے مضمرات سے آگاہ کیا گیا ہے۔
رہن رکھنے کے لیے خریدیں
خریدنے کے لیے سود کی شرحیں ابھی کم ہیں، لیکن یہ ہمیشہ کے لیے نہیں رہیں گی۔ آپ کو ممکنہ تبدیلیوں اور اعلیٰ تعارفی فیسوں اور ان سے آپ کے کل منافع کو کیسے متاثر کیا جائے گا کو مدنظر رکھنا ہوگا۔
اسٹامپ ڈیوٹی
2016 میں دوسرے گھروں پر اسٹامپ ڈیوٹی کے حوالے سے قانون میں تبدیلی کی گئی۔ سٹیمپ ڈیوٹی ایک سرکاری ٹیکس ہے، جس کی حد اور شرح مقام اور جائیداد کی قیمت پر منحصر ہے۔ انگلینڈ میں اسٹامپ ڈیوٹی کی حد £125k، سکاٹ لینڈ میں £145k اور ویلز میں £180k ہے۔ پراپرٹی کی قیمت کے لحاظ سے پہلی جائیدادوں کی شرح 2–12% سے ہوتی ہے — £125k سے لے کر £1.5m سے زیادہ تک۔ دوسری جائیدادوں کی شرح 3-15% تک ہے۔ پہلی جائیداد کی خریداری کے لیے شرحوں کے اوپر 3% کا سرچارج تلاش کرنا آسان ہے۔ ایجنٹ کی فیس اگر آپ کرایہ داری کا انتظام خود نہیں کر رہے ہیں، تو آپ کو ایجنٹ کے اخراجات پر بھی غور کرنا چاہیے۔ جب کرایہ داروں کو تلاش کرنے، کرایہ جمع کرنے، ڈپازٹ رکھنے اور روزمرہ کے عام مسائل سے نمٹنے کی بات آتی ہے تو ہر ایجنٹ کے اپنے نرخ ہوتے ہیں۔ ہمیشہ کی طرح، اپنی صورت حال کے لیے بہترین آپشن تلاش کرنے کے لیے ارد گرد خریداری کریں۔ اور اسے اپنے متوقع منافع کے مارجن میں شامل کرنا یقینی بنائیں۔ کیپٹل گین ٹیکس خریدنے کے لیے دینے والے بہت سے سرمایہ کار اصل سرمایہ کاری کی لاگت کو پورا کرنے کے لیے جائیداد بیچنے کے لیے صرف سود کے لیے رہن، منصوبہ بندی کرتے ہیں۔ تاہم، آپ کو دوسری جائیدادوں پر کیپیٹل گین ٹیکس ادا کرنا پڑے گا، لہذا آپ کو اس کے لیے تیار رہنا چاہیے اور اسے اپنے بجٹ میں شامل کرنا چاہیے۔ آپ کے انکم ٹیکس کی شرح کے لحاظ سے جائیدادوں پر CGT کی شرحیں 18-28% تک ہوتی ہیں۔ ٹیکس منافع پر مبنی ہے نہ کہ جائیداد کی فروخت کی قیمت پر۔ آپ جائیداد کی خرید و فروخت میں شامل تمام جائز اخراجات کے خلاف دعویٰ کر سکتے ہیں۔ مثال کے طور پر، آپ فیس، سٹیمپ ڈیوٹی اور کسی بھی بہتری کو آف سیٹ کر سکتے ہیں جو آپ نے اپنی ملکیت کے دوران کی تھی۔ ایک ٹیکس فری الاؤنس بھی ہے جس کا آپ دعوی کر سکتے ہیں۔
منافع سے زیادہ پیداوار؟
خریدنے کے لیے دینے والا سرمایہ کار کرایے کی بہترین پیداوار کو ممکن بنانے کی کوشش کرے گا۔ پیداوار جائیداد کی قیمت کے مقابلے کرائے کا فیصد ہے — لیکن محتاط رہیں۔ اس پراپرٹی کی قیمت جس سے آپ بیچنے والے سے اتفاق کرتے ہیں وہ کل رقم نہیں ہوگی جو آپ متعدد متعلقہ فیسوں کے مجموعے کو مدنظر رکھتے ہوئے اس کے لیے ادا کرتے ہیں۔ مناسب پیداوار 5% سے زیادہ ہونی چاہیے۔ اگر آپ 7 یا 8 فیصد سے زیادہ حاصل کر سکتے ہیں، تو ظاہر ہے آپ نے اپنا ہوم ورک کر لیا ہے۔ اگر کسی بھی وجہ سے (اور بہت سے ہو سکتے ہیں) پیداوار اس مقام پر گرتی ہے جہاں آپ کی واپسی ضروری ہدف تک پہنچنے میں ناکام رہتی ہے، تو آپ کی بہترین امید سرمائے میں اضافہ ہو سکتی ہے۔ یہ درمیانی یا طویل مدتی مدت میں جائیداد کی قیمت میں اضافہ ہے، اور آپ کو حاصل ہونے والا منافع۔ رہن رکھنے کے لیے خریداری کے لیے آس پاس خریداری کرنا شرحیں اور چارجز قرض دہندہ سے مختلف ہوں گے۔ پھر بھی، کم شرح ہمیشہ آپ کا بہترین آپشن نہیں ہوتی۔ آپ کو رہن کی ہر قسم کے فوائد اور نقصانات اور پھر اضافی سیٹ اپ فیس پر غور کرنے کی ضرورت ہوگی۔ زیادہ فیس کا مطلب یہ ہو سکتا ہے کہ پرکشش کم سود کی شرح کا مطلب بدتر سودا ہو گا۔ ہم مستقبل کے گائیڈز میں جائیداد کی اجازت دینے کے لیے خرید خریدنے کے طریقے پر مزید غور کریں گے۔ یقینی بنائیں کہ آپ بیمہ شدہ ہیں۔ آپ کی بیمہ کو ایک عام بلڈنگ انشورنس پالیسی سے کہیں زیادہ کور کرنا ہوتا ہے۔ آپ کو کچھ درجے کے مواد کی بیمہ کے لیے رہائش کا انتظام کرنا پڑے گا، اس پر منحصر ہے کہ آپ لیٹنگ کو کیسے چلا رہے ہیں، اور یقیناً، آپ کو مالک مکان کی انشورنس کے لیے ماہر کور کی ضرورت ہوگی۔ آپ کو انشورنس پر بھی غور کرنا چاہئے جو ان اوقات کا احاطہ کرتا ہے جب آپ کے کرایہ دار اپنا کرایہ ادا کرنے میں ناکام رہتے ہیں، اور یہاں تک کہ کرایہ داروں کو دشواری سے نکالنے کے اخراجات بھی۔ اگر آپ کو ان بھاری اخراجات کو پورا کرنے یا خود ادا کرنے کے لیے چھوڑ دیا جائے تو یہ اونٹ کی کمر کو توڑنے کا تنکا ہو سکتا ہے۔ ہر چیز کو قانونی رکھیں آپ کو قانونی طور پر اپنے کرایہ داروں کے ڈپازٹ رکھنے کی ضرورت ہوگی۔ 2 حکومت کی حمایت یافتہ ڈپازٹ پروٹیکشن اسکیمیں ہیں: انشورنس اور کسٹوڈیل۔ اگر آپ لیٹنگ کا انتظام کرنے کے لیے کسی ایجنٹ کی خدمات حاصل کرتے ہیں، تو انہیں معاملات کا خیال رکھنا چاہیے۔ اگر آپ ایسا نہیں کرتے ہیں، تو یہ قانونی معاہدہ اور سہولت فراہم کرنے کے لیے آپ پر منحصر ہے۔
اپنی مارکیٹ اور اپنے کرایہ داروں کی تحقیق کریں
اپنی جائیداد میں ڈالنے کے لیے کرایہ دار کا انتخاب اس پراپرٹی کی قسم پر منحصر ہوگا جسے آپ خریدنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ آپ کے بجٹ، ممکنہ کرایہ داروں، اور ضروری پیداوار کے مطابق جائیداد کو خریدنے کے لیے کس طرح خریدنا ہے، اپنے آپ میں ایک پیچیدہ چیلنج ہو سکتا ہے۔ ایک نوجوان پیشہ ور جوڑے، ایک خاندان، یا طلباء سے بھرے گھر کی ضروریات سب بہت مختلف ہیں۔ وہ سب پراپرٹی اور مقام سے مختلف خصوصیات کی تلاش میں ہوں گے۔ سرمایہ کاری کے لیے صحیح جائیداد کا انتخاب کرتے وقت یہ وہی تحفظات ہیں۔ سب کے بعد، سب سے اچھے پڑوس میں سب سے زیادہ مطلوبہ گھر ہمیشہ سب سے زیادہ منافع نہیں لاتا ہے. آپ کی پیداوار ایک فیملی ہوم کے مقابلے میں طالب علم کے گھر پر بہت زیادہ ہو سکتی ہے۔ ایک سے زیادہ پیشے میں گھر (HMO) مضافاتی علاقوں میں گھر جتنا دلکش نہیں ہو سکتا لیکن یہ زیادہ بہتر سرمایہ کاری ہو سکتا ہے۔ آپ کی سرمایہ کاری کی قسم اور ذاتی صورتحال پر منحصر ہے، آپ کو ایسی چیزوں کے بارے میں مشورہ لینے کی ضرورت ہو سکتی ہے کہ کیا کوئی مالک مکان جائیداد کو خریدنے کے لیے رہ سکتا ہے یا ایجنسی کی فیس سے متعلق نئی قانون سازی کے بارے میں۔ ایک HMO اپنے جمع شدہ کرایوں کی تعداد کی وجہ سے مضبوط پیداوار حاصل کر سکتا ہے۔ ایک HMO میں کم از کم 3 کرایہ دار ہوں گے، باتھ روم، باورچی خانے اور بیت الخلا کی سہولیات بانٹیں گے۔ اکثر یونیورسٹیوں اور کالجوں کے قریب واقع ہوتے ہیں، ان کی پیشکش صرف بنیادی ہونے کی ضرورت ہوتی ہے اور قیمتی، بہتر پوزیشن والی پراپرٹی کے مقابلے میں کم دیکھ بھال اور دیکھ بھال کی ضرورت ہوتی ہے۔
UpperKey کے مطابق خریدنے کے لیے جانے کے فوائد اور نقصانات
پروز
· طویل مدتی جائیداد کی سرمایہ کاری مستقل طور پر رہی ہے اور اب بھی سرمایہ کاروں کے لیے ایک محفوظ شرط ثابت ہونے کی امید ہے۔ بہت سے پوسٹ کوڈز اب بھی کرایہ اور فروخت کی قدروں میں زیادہ ترقی دیکھ رہے ہیں۔ سمجھدار سرمایہ کار ان مقامات پر نظر رکھے گا جو عروج پر ہیں اور بہترین واپسی کی ضمانت دینے کے لیے ابتدائی اقدام کریں گے۔ · کرائے بڑھیں گے، اور کرائے کی مارکیٹ بڑھتی رہے گی۔ پہلے سے کہیں کم لوگ اپنی جائیداد خریدنے کے قابل ہوتے ہیں، جس کے نتیجے میں کرائے کی ایک مضبوط مارکیٹ ہوتی ہے۔ کونز ایک سرمایہ کار کو اپنے عمل میں جو لاگت، ٹیکس اور قانون سازی کرنی پڑتی ہے وہ اس سے کہیں زیادہ سخت ہیں جتنا کہ وہ سالوں سے تھے۔ نئے زمینداروں کو زیادہ ٹیکس ادا کرنے کی ضرورت ہوگی۔ اسٹامپ ڈیوٹی پر 3% بوجھ ٹیکس کی سابقہ سطح پر نمایاں اثر ڈالنے کے لیے مقرر ہے۔