Seit 33 Jahren widmet sich Paris rent der Vermietung von möblierten Luxuswohnungen an Geschäftsleute, die nach Paris ziehen. Seit dem Corona-Ereignis und dem Rückgang des Flugverkehrs hat sich das Unternehmen Paris rent control wieder erholt, indem es sich auf eine neue Klientel eingestellt hat, nämlich auf Mieter mit "Erstwohnsitz". Die Anmietung als "Erstwohnsitz" setzt jedoch voraus, dass der Mieter die Miete von den Mietkosten trennt und eine Berechnungsvorschrift zur Bewertung dieser Miete beachtet. Im Folgenden finden Sie einige Informationen zu den Pariser Mietvorschriften, um Sie über die Vermietung als "Erstwohnsitz" zu informieren.
Was ist die Mietpreisbindung in Paris?
Der zunächst durch das Alur-Gesetz eingeführte Mietrahmen wurde gestoppt und dann durch das Elan-Gesetz wieder eingeführt, wobei die Gemeinden, die dies wünschen, bestimmte Kriterien erfüllen müssen. Diese Kriterien berücksichtigen die erheblichen Unterschiede zwischen privaten und öffentlichen Eigentümern sowie die geringe Neubautätigkeit in der Stadt. Infolgedessen können die Gemeinden seit dem 25. November 2018 die "lockere" Miete begrenzen und gleichzeitig eine erhöhte Referenzmiete festlegen, die nicht überschritten werden darf.
Die meisten Gemeinden, die den Mietrahmen anwenden, befinden sich in der Region Paris, und von den größten Städten haben ihn bisher nur Paris und Lille eingeführt. Die Mieten werden jedes Jahr vor dem Sommer festgelegt, je nach Art der Wohnung (leer oder möbliert), der Anzahl der Zimmer und dem Baudatum des Gebäudes.
Wie funktioniert die Mietpreiskontrolle in Paris?
In Paris wird die Mietpreiskontrolle durch Vorschriften geregelt, nach denen die Miete innerhalb eines durch eine Referenzmiete definierten Rahmens frei festgelegt wird, die jedes Jahr durch ein Dekret erhöht, festgelegt und aktualisiert wird. Ein System der experimentellen Mietpreiskontrolle über einen begrenzten Zeitraum war der Ausgangspunkt für die Schaffung des heutigen Rahmens. Die Referenzmiete liegt in der Nähe einer Medianmiete, die im Verhältnis zu den in bestimmten Kategorien von geografischen Gebieten und bestimmten Wohneinheiten beobachteten Mietniveaus festgelegt wird.
Die Senkung der Referenzmiete entspricht 70 % der Referenzmiete, während die Erhöhung der Referenzmiete 120 % der Referenzmiete entspricht. Es besteht jedoch die Möglichkeit, zusätzlich zur Grundmiete einen Zuschlag zu vereinbaren, der von beiden Vertragsparteien festgelegt wird. Dieser Zuschlag kann nur dann akzeptiert werden, wenn die Wohnung im Vergleich zu ähnlichen Unterkünften in der Umgebung eine begründete Besonderheit in Bezug auf Komfort oder Lage aufweist.
Warum sollte die Miete in Paris geschätzt werden?
Bevor Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus anmieten, ist es in Ihrem Interesse, den richtigen Preis zu finden. Deshalb ist eine erste Mietschätzung unter Berücksichtigung der Marktpreise unerlässlich. Wenn es sich um Ihre Immobilie handelt, neigen Sie natürlich dazu, den Preis zu überschätzen. Wenn der Mietpreis nicht marktgerecht ist, kann es für Sie sehr schwierig werden, einen Mieter zu finden.
Daher ist es unerlässlich, dass Sie lernen, wie man eine Mietpreisschätzung vornimmt, und Sie sollten sich zunächst an der Referenzmiete pro Quadratmeter orientieren (siehe die Erläuterungen auf der Website https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723. Dies entbindet Sie jedoch nicht von einer manuellen Suche. Sobald Sie den Standort Ihres Mietobjekts kennen, sollten Sie sich die vorhandenen Angebote in Ihrer Nähe ansehen. Auf diese Weise können Sie den durchschnittlichen Mietpreis ermitteln und diesen bei der Festlegung Ihrer Miete zugrunde legen. Bleiben Sie realistisch und vergleichen Sie ähnliche Objekte in Bezug auf Größe und Ausstattung.
Nutzung eines Mietsimulators
Im Internet finden Sie zahlreiche Websites, die Ihnen einen Mietsimulator für Paris anbieten. In der Regel wurde diese Art von Tool von speziellen Ingenieuren mit einem Algorithmus entwickelt, der sich aus Hunderten von Wohnungen in der französischen Hauptstadt speist. Dabei handelt es sich um öffentliche Daten, die direkt aus Immobilienanzeigen entnommen wurden. Anstatt alles selbst zu machen, können Sie einen Schätzer verwenden.
Die Nutzung ist besonders einfach, denn Sie müssen nur die Adresse Ihrer Immobilie angeben. Sie geben auch an, ob es sich um eine möblierte oder unmöblierte Immobilie handelt, ihre Fläche, die Anzahl der Zimmer, das Baujahr, die Etage der Immobilie, ob Sie einen Keller, eine Terrasse oder eine Garage haben.
Anhand der verschiedenen Angaben, die Sie gemacht haben, erhalten Sie den Mietwert Ihrer Immobilie. Aber auch hier gilt: Es handelt sich um einen Richtwert und nicht um die Realität. Wir warnen Sie daher vor den Ergebnissen, die Sie erhalten können, und raten Ihnen erneut, sich an professionelle Agenturen zu wenden, um die genaue Höhe der Miete zu ermitteln.
Warum mit einer Agentur arbeiten, die sich auf die Vermietung von Immobilien in Paris spezialisiert hat?
UpperKey ist eine anerkannte Agentur für Immobilienverwaltung in Paris und vielen anderen französischen Städten. Die Schätzung einer möblierten oder unmöblierten Miete kann in der Tat ein echtes Kopfzerbrechen bereiten, wenn man sich nicht mit der Materie auskennt. Es ist zwar immer möglich, dies selbst zu tun, aber man kann viel Zeit verlieren, wenn man nicht die richtigen Hilfsmittel benutzt. Außerdem kann es passieren, dass Sie eine falsche, d. h. zu niedrige Miete festlegen, was sich negativ auf Ihre Rendite auswirken kann.
Wenn Sie sich entscheiden, den Mieter selbst zu verwalten, ist dies mit einem hohen Zeit- und Arbeitsaufwand verbunden. Sobald der Mietpreis feststeht, müssen Sie für die Veröffentlichung Ihrer Anzeige sorgen und die zahlreichen Anfragen beantworten. Sie müssen sich um die verschiedenen Verwaltungsformalitäten kümmern und natürlich das Inventar bei Ankunft und Abreise Ihres Mieters inventarisieren.
In der Zwischenzeit können sie auch verschiedene administrative oder technische Verfahren bei Ihnen beantragen. Im Falle unbezahlter Mieten können Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Um diese Schwierigkeiten zu vermeiden, haben Sie die Möglichkeit, mit UpperKey zusammenzuarbeiten. Die Agentur kümmert sich um alles, z. B. um die Schätzung der Miethöhe unter Berücksichtigung des Mietrahmens der Region Paris. Vor allem aber haben Sie die Gewissheit, dass Sie über ein regelmäßiges Einkommen verfügen, ohne sich um Ihren Mieter sorgen zu müssen.
Wie wird die regulierte Miete berechnet?
Die anzuwendende Monatsmiete errechnet sich aus der für die Wohnung angegebenen "Referenzmiete" pro Quadratmeter multipliziert mit der Quadratmeterzahl der Wohnfläche. Die Berechnung bezieht sich nur auf die Miete selbst, immer ohne Nebenkosten. Die Höhe des Mietpreises richtet sich nach den Kosten der angemieteten Wohnung. Diese Kosten werden auf die Miete aufgeschlagen.
Wie definieren Sie die Mietkosten?
Neben der regulierten Miete zahlt der Mieter seinen Anteil an den Gebäudekosten, die oft als Mietkosten bezeichnet werden. Bei diesen Kosten handelt es sich entweder um einen Festpreis oder um eine Rückstellung. Entscheidet sich der Mieter für die Rückstellung, wird die Höhe der Gebühr am Ende eines jeden Mietjahres auf der Grundlage des IRL-Indexes angepasst, genau wie die Miete. Die Gebühren werden auf den vom Verwalter übermittelten Gebührenabrechnungen berechnet, nachdem die Abrechnung auf der Wohnungseigentümerversammlung bestätigt wurde. Die Eigentümer erhalten vom Treuhänder am Ende des Jahres eine Abrechnung mit dem Betrag des rückforderbaren Mieters.
Achten Sie darauf, dass Sie die abzurechnenden Flächen angeben (z. B. den Keller oder den Hauswirtschaftsraum, wenn er mit der Wohnung vermietet ist) und den Betrag durch zwölf teilen, um die monatliche Miete zu erhalten. In der Abrechnung Ihrer Hausverwaltung wird zwischen Miete und Mietkosten unterschieden. Bei möblierten Wohnungen ist es möglich, die Pauschale anzuwenden, die fest bleibt.