Solange Wohnraum in einem Spannungsgebiet liegt, bleibt die Erhöhung der Mieten gesetzlich streng geregelt. Daher müssen Sie dies berücksichtigen, was außerhalb dieser Spannungsbereiche nicht der Fall ist.
Wie funktioniert die Mieterhöhung, wenn eine Immobilie in einer angespannten Gegend liegt?
Sie sind Eigentümer einer Immobilie in einer angespannten Gegend. Ihr aktueller Mieter hat Ihnen gekündigt und Sie haben gerade einen anderen Interessenten für die Vermietung Ihrer Immobilie gefunden. Sie Ihrerseits sind auf der Suche nach der besten Rentabilität und erwägen die Möglichkeit einer Mieterhöhung. Sie werden jedoch nicht in der Lage sein, Ihren Wünschen entsprechend zu handeln, da die Festsetzung einer Miete die Berücksichtigung einer Reihe von Elementen erfordert. Als Teil einer Immobilie in der französischen Hauptstadt schließen Sie die Referenzmiete in Paris.
Anhand dieses Elements kennen Sie den Mietpreis Ihrer Wohnung zur Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen, vorausgesetzt, dass der Mietvertrag auf einer höheren Grundlage als der Höhe der Miete des Vormieters basiert. . Denken Sie jedoch daran, den Richtmietspiegel zu berücksichtigen, allerdings nur dann, wenn in den letzten 12 Monaten kein Anstieg zu verzeichnen war. Andernfalls berücksichtigen Sie den neuesten von der Präfektur Île-de-France veröffentlichten Index und im Allgemeinen die Präfektur, von der Ihr Eigentum abhängt.
Bitte beachten Sie jedoch, dass Sie von diesen restriktiven Maßnahmen nicht betroffen sind, da Mietpreisbindung gilt nicht außerhalb von Spannungsgebieten. Vergessen Sie nicht, die spezifischen Mietregeln einzuhalten, indem Sie genau die Höhe der vorherigen Miete angeben, die Sie Ihrem letzten Mieter berechnet haben.
Gibt es Ausnahmen?
Im Allgemeinen ist es unmöglich, zu umgehen Mietpreisbindung. Allerdings umfasst die Gesetzgebung verschiedene sehr spezifische Fälle. Sie haben beispielsweise erhebliche Arbeiten durchgeführt, um Ihr Eigentum in den Konformitätszustand zu bringen oder im Rahmen einer Verbesserung. Die Arbeiten wurden zwischen der Unterzeichnung des Mietvertrags des Vormieters und des neuen Mieters durchgeführt. Der zugesagte Betrag entspricht mindestens 50 % des gesamten im Kalenderjahr eingenommenen Mietbetrags. In einem solchen Fall ist dann eine Erhöhung um einen Betrag in Höhe von 15 % der Arbeitskosten möglich.
Unter den gleichen Bedingungen haben Sie Arbeiten durchgeführt, diesmal jedoch mit einem Betrag, der einer ganzen Jahresmiete in den letzten sechs Monaten entspricht. Dadurch profitieren Sie von einer kostenlosen Erhöhung, sofern Sie die erhöhte Referenzmiete berücksichtigen, wenn die Stadt von dieser gesetzgeberischen Maßnahme betroffen ist.
Im Zusammenhang mit einer unterbewerteten Miete ist gesetzlich auch eine Neubewertung vorgesehen, und zwar in Höhe von 50 % der Differenz zwischen dem Durchschnitt einer vergleichbaren Unterkunft und der letzten Miete. Schließlich wird eine neue Regelung zur Berücksichtigung des Primärenergieverbrauchs der Immobilie hinzugefügt. Wenn dieser die Obergrenze von 331 kWh pro Quadratmeter und Jahr nicht überschreitet, ist die Erhöhung dann möglich.
Wie berechnet man die neue Miete?
Um steigenden Mieten entgegenzuwirken, wurden Mietpreisbindungen eingeführt. Sie arbeiten Ihrerseits mit einem neuen Mieter zusammen und schließen daher einen neuen Mietvertrag ab. Wie bereits erläutert, darf die Höhe der neuen Miete die Höhe der letzten vom Vormieter gezahlten Miete nicht überschreiten. Die Überarbeitung erfolgt immer entsprechend der Indizierung. Dieser Vorgang ist jedoch nicht immer möglich, wenn die Mietüberprüfung in den letzten 12 Monaten vor dem Abschluss des neuen Mietvertrags durchgeführt wurde.
Um Verwirrung zu vermeiden, wenden Sie genau die gleiche Miete wie zuvor an. Im Rahmen eines Mietvertrags, der am 1. Juni 2022 unterzeichnet wurde. Die Miete betrug damals 1.000 € und die Immobilie liegt in einer angespannten Gegend. Der Mieter hat beschlossen, zum Ende desselben Jahres, also im Dezember 2022, auszuziehen. Der Eigentümer beginnt sofort mit der Vermietung der Immobilie und schließt einen Vertrag zum Datum des 1. August 2023 ab. Offensichtlich ist dies bei den Mietpreisen nicht der Fall erfolgt zufällig, aber entsprechend der Indexierung in der Größenordnung von 3,5 %. Eine besondere Regel, da die Immobilie in den letzten 12 Monaten nicht indexiert wurde. Die Höhe der neuen Miete beträgt somit 1.035 €.
Wie ermittelt man die Höhe der Miete, wenn diese unterbewertet ist?
Anhand von Nachbarschaftsreferenzen muss der Eigentümer den erforderlichen Nachweis erbringen, dass die Höhe der Miete nicht der Marktrealität entspricht. Ist dies der Fall, ist eine Aufstockung zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter möglich. Sie bleibt jedoch weiterhin auf 50 % der Differenz zwischen den beiden Mieten geregelt und festgelegt.
Dies ist eine theoretische Regelung, denn in der Realität bleibt sie besonders komplex. Stellen wir uns vor, dass die Höhe der bisherigen Miete auf 1.000 € festgesetzt wurde. Dem Eigentümer gelingt der Nachweis, dass dieser Betrag nicht realistisch ist, da die Miete in der Nachbarschaft bei 1.200 Euro liegt. Daraus ergibt sich bei Anwendung der Rechtsvorschrift eine Differenz von 200 €, was einer Erhöhung um 100 € entspricht. Somit beträgt die Höhe der neuen Miete 1.100 €.
Als Vermieter sind Sie möglicherweise durch die vielen Regeln für die Miete verwirrt. Auch wenn Sie versucht sind, die Miete nach dem Auszug Ihres Mieters zu erhöhen, können Sie nicht Ihren Wünschen nachkommen. Anstatt den Fehler zu begehen und sich einer besonders hohen Geldstrafe auszusetzen, sollten Sie die Möglichkeit in Betracht ziehen, mit einem sachkundigen Fachmann zusammenzuarbeiten. Auf diese Weise erhalten Sie eine fundierte Beratung und können Ihr Immobilienprojekt beruhigter vorantreiben.