2021年、フランス人の不動産投資への関心は高く、6人に1人近くが「12ヶ月以内に不動産プロジェクトがある」と回答しています。その理由は2つあり、1つ目は文化的なものです。ちなみに、カナダの2021年の不動産取引件数は約60万件であるのに対し、フランスでは同じ年に117万件でした。2つ目の理由は、「買えば所有できる」というシンプルさです。そして最後に、ケーキの上のアイシング：不動産は、買った分と借りた分（金利が低い時など）で稼ぐことができるので、二重のレバレッジ効果がある唯一の投資です。
しかし、賃貸投資を成功させるためには、不動産を適切な価格で貸す必要があるのです 物件の賃貸価値をどのように見積もればいいのでしょうか？慌てないでください。賃貸投資を成功させる方法を見てみましょう。
収益性とは何ですか？
私たちは、特に物件の収益性を見ることで賃貸価値を推定しています。しかし、それは具体的にどのようなものなのでしょうか。例を挙げてみましょう。
200,000€で購入した不動産があるとします。このアパートをグロスで月900€、つまり年間10 800€で賃貸しているとします。これがグロス利回りと呼ばれるものです。5年後、あなたはこのアパートを売却し、5,000€のキャピタルゲイン、つまり205,000€を得ることにしました。そうすると、グロス利回りは、あなたの利回り、つまり5年間年間10,800ユーロに、転売によるキャピタルゲインを加えた総額となります。したがって、運用終了時の収益性は59,000€となります!
要約すると、リターンとは、投資対象から、つまり家賃から得られる利益のことです。つまり、そこから得られるものです。一方、収益性は、最終的なキャピタルゲインと全期間中のリターンのおかげで、運用の終了時に得られるものです。
自分の物件のネット利回りを知るには？
このように、物件の賃貸価値を知るには、その利回りに注目します。しかし、注意しなければならないのは、グロス利回りとネット利回りを区別して考えることです。先ほども述べたように、グロス利回りは1年間で受け取る家賃のことです。仮に賃貸物件の家賃が900€であれば、年間10800€の収入になります。しかし、ご想像のとおり、これは正確な受取額ではありません。そして、正確な回収額を知るには、純収益を計算する必要があります。
不動産の純収益は、その不動産が生み出す家賃収入から、その不動産の賃貸投資に関連するさまざまな費用を差し引いたものです。固定資産税やゴミ税、管理費、保険、仕事、税金、社会保障費などです。
あなたの投資とそのネットリターンをより良く知るために、あなたの税負担を正確に評価することを躊躇しないでください：あなたの税金レベルはどれくらいですか？あなたの資産には財産税がかかっていますか？あなたの資産は、不動産またはBICから収入を得ることができますか...？
グロス利回りから差し引かれる経費を正確に評価すればするほど、賃貸投資運用中の財務状況をより正確に把握することができます。
先ほどの例に戻り、あなたの賃貸物件からの総収入が10800€であることを見てみましょう。手数料を差し引くと、この物件のネット利回りは4500€になると推測されます。つまり、この差は歴然としているのです。不測の事態を避けるためには、常にネット利回りを計算したほうがよいでしょう。
さらに、利回りは常に更新された不動産の価格を基準に計算されます。したがって、最新の評価額を把握することが重要です。
物件の賃貸価値をどのように評価するか？
物件の賃貸価値を知るには、まず物件そのものの価値に目を向ける必要があります。そして、そのためには、例えば、地理的な分野とその類型を考慮に入れることによって、あなたの良いを推定することができます。
物件の見積もり、特に家賃の見積もりは、特にパリのような大都市では難しいかもしれません。そのためには、ある種のツールや方法を利用することができます が、パリの家賃統制に関心を持つこともできます。
見積もりが完了したら、どのようなタイプの賃貸物件をどの程度の価格で提供できるかを判断することができます。例えば、クレージュの小さな村にあるT4の物件であれば、家具付きアパートを提案する必要はないでしょう。逆に、パリにT2物件をお持ちの場合、家具付き物件は検討の余地があるかもしれません。また、賃貸期間も自由に決めることができます。
家具付き賃貸で物件の収益性を最適化するには？
家具付き賃貸は賃貸のTHEスーパースター! 確かに、2020年の健康危機以降、家具付き賃貸は賃貸業界で驚異的な復活を遂げつつあります。
しかし、その前に「家具付き賃貸」の意味をはっきりさせておきましょう。それは、借主がすぐに入居できる最低限の可動式サービスで構成された住宅のことです。したがって、入居者が寝たり（寝具、掛け布団、毛布）、料理をしたり（ホットプレート、オーブンまたは電子レンジ、冷蔵庫、冷凍庫、台所用品と食器、テーブルと椅子）、あるいは掃除をするために最低限必要なものを提供することを約束しなければなりません。また、寝室にはフリルやカーテンを、照明器具や収納棚を用意するなど、快適な生活空間を提供することが必要です。もっと詳しく知りたい方は、家具付き物件の備品の網羅的なリストが公務員サイトに掲載されていますので、簡単に確認することができます。
管理に関しては、オーナーであるあなたが管理・運営を行うクラシックな家具付き賃貸と、外部の事業者に管理・運営を委託するコマーシャルリースによる家具付き賃貸の2種類があります。
賃貸投資の収益性を最適化するために、物件のエネルギー診断に関心を持ちましょう。施行されている規格に注目しましょう。基準値は定期的に更新され、より厳しくなる傾向にあります。例えば、エネルギー性能がF以下の場合、2028年1月1日までに基準を満たすための工事を実施しなければなりません。
おわりに
したがって、不動産の賃貸価値の見積もりは不可欠です! それによって、その収益性を最適化するための投資戦略を定義することができます。投資目的だけでなく、あなたの状況や物件の状況も考慮した上で、十分な情報に基づいて投資戦略を立てることが、「良い」投資を行うために必要不可欠です。
最後にもうひとつアドバイスです。賃貸に関する現行の法律について、ためらわずに情報を入手し、常に把握しておいてください。そうすることで、ご自身の選択をすることができ、また、特に、ご自身の投資を保護することができます。