في عام 2021 ، كان الفرنسيون مهتمين جدًا بالاستثمار في العقارات: قال ما يقرب من 1 من كل 6 فرنسيين إن لديهم مشروعًا عقاريًا في غضون 12 شهرًا. هناك سببان لهذا: أولاً ، إنه ثقافي. بالمقارنة ، في عام 2021 في كندا ، كان هناك ما يقرب من 600000 صفقة عقارية مقارنة بـ 1.17 مليون في فرنسا ، في نفس العام. السبب الثاني هو البساطة: أنت تشتري أنت تملك. وأخيرًا ، تتويج الكعكة: العقارات هي الاستثمار الوحيد الذي له تأثير مضاعف للرافعة المالية ، حيث يمكنك كسب ما تشتريه وما تقترضه (عندما تكون الأسعار منخفضة ، على سبيل المثال). ولكن من أجل تحقيق استثمار إيجاري ناجح ، فأنت بحاجة إلى استئجار عقارك بالسعر المناسب! كيف يتم تقدير القيمة الإيجارية للعقار؟ لا داعي للذعر: دعنا نرى كيفية جعل استثمارك الإيجاري ناجحًا!
ما هي الربحية؟
نحن نقدر القيمة الإيجارية للعقار على وجه الخصوص من خلال النظر في ربحيته. ولكن ما هو بالضبط؟ دعونا نأخذ مثالا على ذلك. دعونا نتخيل أن لديك عقارًا تم شراؤه مقابل 200000 يورو. تستأجر هذه الشقة بإجمالي 900 يورو شهريًا ، أي 10800 يورو سنويًا. هذا ما نسميه العائد الإجمالي. بعد خمس سنوات ، قررت بيع هذه الشقة بربح رأسمالي قدره 5000 يورو أو 205000 يورو. ثم يكون العائد الإجمالي هو المبلغ الإجمالي لعائدك ، أي 10800 يورو سنويًا لمدة خمس سنوات ، بالإضافة إلى مكاسب رأس المال من إعادة البيع. في نهاية العملية ، تكون ربحية الممتلكات الخاصة بك 59000 يورو! للتلخيص ، العائد هو الربح الذي ستتمكن من تحقيقه من هدفك الاستثماري ، أي من الإيجارات. هذا ما أنتجته. في حين أن الربحية هي ما ستكسبه في نهاية العملية ، وذلك بفضل مكاسب رأس المال النهائي والعائد الناتج خلال فترة الاحتجاز بأكملها.
كيف أعرف العائد الصافي لممتلكاتي؟
كما ترى ، عندما نريد معرفة القيمة الإيجارية للعقار ، فإننا مهتمون بعائده. كن حذرًا: تذكر أن تميز بين العائد الإجمالي وصافي العائد. كما ذكرنا سابقًا ، فإن العائد الإجمالي هو الإيجار الذي تحصل عليه على مدار عام. إذا كان إيجار العقار المستأجر 900 يورو ، فإنه يجلب لك 10800 يورو في السنة. ولكن كما يمكنك أن تتخيل ، هذا ليس المبلغ المحدد الذي ستحصل عليه. ولكي تعرف بالضبط ما ستجمعه ، يجب أن تحسب صافي عائدك. العائد الصافي للممتلكات الخاصة بك هو دخل الإيجار الذي ينتج عنه والذي يجب عليك طرح الرسوم المختلفة المتعلقة باستثمار إيجار العقار. يمكن أن تكون هذه الرسوم المختلفة ضريبة الممتلكات وضريبة القمامة ، ورسوم الإدارة الخاصة بك ، سواء كانت مباشرة ، أي بنفسك أو عن طريق مدير الممتلكات ، والتأمين الخاص بك ، وعملك ، والضرائب ، ومساهمات الضمان الاجتماعي ، وما إلى ذلك. من أجل الحصول على فكرة أفضل عن استثمارك وعائده الصافي ، لا تتردد في إجراء تقييم دقيق للعبء الضريبي الخاص بك: ما هو مستواك الضريبي؟ هل الأصول الخاصة بك تخضع لضريبة الثروة العقارية؟ هل تدر أصولك دخلاً من الممتلكات أو BIC ...؟ كلما كنت أكثر دقة في تقييم نفقاتك المراد خصمها من إجمالي عائدك ، زادت قدرتك على فهم وضعك المالي أثناء عملية الاستثمار الإيجاري.
دعنا نعود إلى المثال المذكور سابقًا والدخل الإجمالي البالغ 10800 يورو من الممتلكات المستأجرة الخاصة بك. بمجرد خصم الرسوم ، نقدر أن صافي العائد من هذا العقار هو 4500 يورو. إذن هناك فرق حقيقي! لتجنب المفاجآت غير السارة ، من الأفضل دائمًا حساب صافي العائد. علاوة على ذلك ، يتم احتساب العائد دائمًا فيما يتعلق بسعر العقار المحدث ، ومن هنا تأتي أهمية وجود تقييم محدث!
كيف تقيم القيمة الإيجارية للعقار؟
عندما تريد معرفة القيمة الإيجارية للعقار ، يجب أن تنظر أولاً إلى قيمة العقار نفسه. ولهذا ، يمكنك على سبيل المثال تقدير مصلحتك من خلال مراعاة القطاع الجغرافي وتصنيفه. قد يكون تقدير الممتلكات ، خاصة من حيث الإيجار ، أمرًا صعبًا ، خاصة في المدن الكبيرة مثل باريس. للقيام بذلك ، يمكنك استخدام أدوات وطرق معينة ، ولكن يمكنك أيضًا الاهتمام بمراقبة الإيجارات في باريس. بمجرد الانتهاء من تقديرك ، سيكون من الممكن تحديد نوع الإيجار الذي يمكنك تقديمه وبأي سعر. على سبيل المثال ، إذا كان العقار الخاص بك هو T4 يقع في قرية صغيرة في Creuse ، فلن يكون من المناسب اقتراح شقة مفروشة للمستأجرين المستقبليين لديك! على العكس من ذلك ، إذا كنت تمتلك T2 في باريس ، فقد تكون الإقامة المفروشة خيارًا يجب التفكير فيه! يمكنك أيضًا تحديد مدة عقد الإيجار الذي ترغب في تقديمه.
كيف يمكنني تحسين ربحية عقاري من خلال تأجير مفروش؟
الايجارات المفروشة هي نجمة التأجير! في الواقع ، تحقق إيجارات المفروشات عودة هائلة في صناعة الإيجارات بعد الأزمة الصحية لعام 2020. لكن أولاً ، لنكن واضحين بشأن المقصود بـ "السكن المفروش": إنه سكن مؤلف من الحد الأدنى من الخدمات المنقولة التي يمكن للمستأجر الانتقال إليها على الفور. لذلك فإنك تلتزم بتوفير الأساسيات على الأقل للمستأجر الخاص بك للنوم (الفراش ، واللحاف أو البطانية) ، والطهي وتناول الطعام (ألواح التسخين ، أو الفرن أو فرن الميكروويف ، والثلاجة ، والفريزر ، وأدوات المطبخ والأطباق ، والطاولة والكراسي) ، أو حتى التنظيف (معدات التنظيف). يجب عليك أيضًا توفير أماكن معيشة مريحة من خلال تقديم الكشكشة أو الستائر في غرف النوم وأجهزة الإضاءة ورفوف التخزين. إذا كنت تريد معرفة المزيد ، يمكنك بسهولة العثور على قائمة شاملة لمعدات عقار مفروش على موقع الخدمة العامة. فيما يتعلق بالإدارة ، هناك نوعان من الإيجارات المفروشة: الإيجارات المفروشة الكلاسيكية ، حيث تكون أنت ، المالك ، المدير والمشغل ؛ والإيجارات المفروشة بعقد إيجار تجاري ، مما يعني أن إدارة وتشغيل الممتلكات الخاصة بك يعهد بها إلى مشغل خارجي. لتحسين ربحية استثمارك الإيجاري ، يمكنك الاهتمام بتشخيص الطاقة في الممتلكات الخاصة بك. انتبه للمعايير المعمول بها. تتطور بانتظام وتميل إلى أن تصبح أكثر صرامة. على سبيل المثال ، لديك حتى 1 يناير 2028 لتنفيذ العمل لرفع مستوى الممتلكات الخاصة بك إلى المستوى القياسي إذا كان أداء الطاقة فيها أقل من F. وهذه ليست توصية ، ولكنها قانون يجب عليك احترامه!
ختاماً
لذلك فإن تقدير القيمة الإيجارية لممتلكاتك أمر ضروري! سيسمح لك بتحديد إستراتيجيتك الاستثمارية لتحسين ربحيتها. من خلال تحديد استراتيجية استثمار مستنيرة ، والتي تأخذ في الاعتبار أهدافك الاستثمارية وأيضًا وضعك ووضع عقارك ، من الضروري القيام باستثمار "جيد". نصيحة أخيرة: لا تتردد في الحصول على المعلومات وابق نفسك على اطلاع بالتشريعات الحالية المتعلقة بالإيجار. سيسمح لك هذا بالاختيار ولكن أيضًا على وجه الخصوص لتأمين استثمارك!