هل أنت في وضع يسمح لك بتحقيق ربح من شراء عقار للتأجير؟
هناك أكثر من أي وقت مضى لفهمه حول جني الأرباح من الشراء لترك الملكية. لقد أثرت التغيرات التي طرأت على السوق في السنوات الأخيرة على المالك المحتمل في جيبه أكثر من أي وقت مضى. تتغير القواعد أيضًا ، مما يجعل حياة المستثمر أكثر صعوبة. هل ما زال يستحق الوقت والجهد اللازمين لجني الأرباح؟ أم أن هناك طرقًا أسهل لكسب عوائد أعلى على نفس الاستثمار المالي؟ على الرغم من أسعار الفائدة المنخفضة ، التي تجعل الشراء من أجل التأجير يبدو جذابًا للوهلة الأولى ، فإن ارتفاع رسوم الدمغة وفقدان الإعفاء من ضريبة الفائدة على الرهن العقاري ، وأكثر من ذلك بكثير ، يروي قصة مختلفة تمامًا.
المالك الهواة في تراجع الآن
تم تقسيم السوق منذ فترة طويلة إلى قسمين. كان الشراء من أجل التأجير يعتبر في يوم من الأيام استثمارًا حاذقًا لمالك العقار الهواة مع القليل من المال الإضافي. التعقيدات التي يجلبها السوق الحالي تعني أن المالك الهواة يتراجع ويتجه نحو خيارات بديلة. هذا الاتجاه يترك السوق مفتوحًا على مصراعيه لمالك العقار المحترف. إنهم الأشخاص الذين لديهم الفهم والخبرة لجعلها تعمل ، بعد كل شيء ، حتى مع وجود أرقام أكثر صرامة وأنظمة أكثر صرامة.
كيفية الحصول على شراء للسماح للممتلكات بالعمل من أجلك
نأمل أن توفر المعلومات التالية نظرة ثاقبة قليلاً حول ما يجب عليك فعله وما لا يجب فعله في استثمار الشراء للتأجير ، وما يجب عليك حقًا مراعاته ، وفي بعض المزالق.
خطط لميزانية واقعية ودقيقة
إذا كنت تقدر فقط ما يمكنك إنفاقه ، فأنت تتجه نحو المتاعب. هناك الكثير من الاعتبارات التي يجب مراعاتها عندما يتعلق الأمر بتمويل مشروع الشراء للتأجير ؛ الآن ، أكثر من أي وقت مضى. إذا لم تكن لديك خبرة كبيرة في هذا السوق بالفعل ، فمن المفيد القيام بأبحاثك. يمكنك أن تأخذ النصيحة من أولئك الذين لديهم خبرة في الملكية والاستئجار. بدلاً من ذلك ، يمكنك إنشاء قائمة تحقق شاملة لتغطية كل الاحتمالات. يجب أن تضع خططًا مدروسة فيما إذا كان بإمكانك تحقيق ربح حقيقي من السوق في وضعك الحالي. لا يقتصر الأمر على اقتناء العقار فحسب ، بل إنه سيحمل تكاليف كبيرة. تتطلب جميع المباني الاهتمام المستمر والصيانة. بصفتك مالكًا ، في كثير من الأحيان ، ستكون هذه مسؤوليتك ، وليس مستأجرك.
من الضروري الاحتفاظ بصندوق أموال طائلة مناسب. مهما كانت خطتك جيدة ، فأنت لا تملك كرة بلورية. ستكون هناك دائمًا مشكلات تتسلل عبر شبكتك.
· كم من الوقت يستغرق تأجير عقار؟ · ماذا يمكنك أن تفعل حيال المستأجرين الفقراء؟ · كيف ستدير الحوادث والأحداث غير المتوقعة؟
لا توجد ضمانات ، بغض النظر عن مدى جودة البحث في السوق ، لذا تأكد من التخطيط لجميع الاحتمالات.
تأكد من تغطية جميع التكاليف
من السهل جدًا أن تفوت هذه الخطوة الحيوية التي ستغرق حلمك في تحقيق ربح. نقترح دائمًا أن يتحدث المستثمرون الجدد إلى محام نقل أو وكيل نقل مرخص. إنهم في موقع مثالي لشرح الجوانب القانونية لشراء عقار وتأجيره. يجب عليك أيضًا التحدث إلى المحاسب الخاص بك للتأكد من أنك على علم بالعديد من الآثار الضريبية.
شراء للسماح للرهون العقارية
أسعار الفائدة للشراء من أجل السماح منخفضة في الوقت الحالي ، لكن ذلك لن يستمر إلى الأبد. يجب أن تأخذ في الاعتبار التغييرات المحتملة والرسوم التمهيدية المرتفعة ، وكيف ستؤثر على إجمالي أرباحك.
رسوم الضريبة
تم تغيير القانون في عام 2016 فيما يتعلق برسوم الدمغة على المنازل الثانية. رسوم الطوابع هي ضريبة حكومية ، وتعتمد الحدود والمعدلات على الموقع وقيمة العقار. الحد الأدنى لرسوم الدمغة في إنجلترا هو 125 ألف جنيه إسترليني واسكتلندا 145 ألف جنيه إسترليني و 180 ألف جنيه إسترليني في ويلز. يتراوح معدل العقارات الأولى من 2 إلى 12٪ اعتمادًا على سعر العقار - من 125 ألف جنيه إسترليني إلى تلك التي تزيد عن 1.5 مليون جنيه إسترليني. معدل العقارات الثانية يتراوح بين 3-15٪. من السهل تحديد تكلفة إضافية بنسبة 3٪ أعلى أسعار شراء العقارات الأولى.
رسوم الوكيل
إذا كنت لا تريد إدارة عقد الإيجار بنفسك ، فيجب عليك أيضًا مراعاة تكاليف الوكيل. سيكون لكل وكيل أسعاره الخاصة عندما يتعلق الأمر بالعثور على المستأجرين وتحصيل الإيجار والاحتفاظ بالودائع والتعامل مع المشكلات اليومية المعتادة.
كما هو الحال دائمًا ، تسوّق للعثور على الخيار الأفضل لموقفك. وتأكد من تضمينها في هوامش الربح المتوقعة.
ضريبة الأرباح الرأسمالية
يستخدم العديد من المستثمرين الذين يشترون من أجل السماح لهم الرهن العقاري بفائدة فقط ، ويخططون في النهاية لبيع العقار لتغطية تكلفة الاستثمار الأصلي. ومع ذلك ، سيتعين عليك دفع ضريبة أرباح رأس المال على العقارات الثانية ، لذلك يجب أن تكون مستعدًا لذلك وأن تضعها في الاعتبار في ميزانيتك. تتراوح أسعار CGT على العقارات من 18 إلى 28٪ ، اعتمادًا على معدل ضريبة الدخل الخاص بك. تعتمد الضريبة على المكاسب وليس على سعر بيع العقار. يمكنك المطالبة ضد جميع التكاليف المشروعة المدرجة في شراء وبيع الممتلكات. على سبيل المثال ، يمكنك تعويض الرسوم ورسوم الدمغة وأي تحسينات قمت بإجرائها أثناء امتلاكك لها. هناك أيضًا إعفاء معفى من الضرائب يمكنك المطالبة به.
العائد على المكاسب؟
يتطلع المستثمر الذي يشتري من أجل تأجيره إلى تحقيق أفضل عائد إيجار ممكن. العائد هو نسبة الإيجار مقابل قيمة العقار - لكن كن حذرًا. لن يكون سعر العقار الذي تتفق عليه مع البائع هو المبلغ الإجمالي الذي تدفعه مقابل ذلك بعد مراعاة مجموع الرسوم العديدة المرتبطة. يجب أن يكون العائد المعقول أكثر من 5٪. إذا تمكنت من تحقيق أكثر من 7 أو 8٪ ، فمن الواضح أنك قد أنجزت واجبك. إذا انخفض العائد لأي سبب (وقد يكون هناك الكثير) إلى النقطة التي يفشل فيها عائدك في الوصول إلى الهدف الضروري ، فقد يكون أفضل أمل لك هو نمو رأس المال. هذا هو الارتفاع في قيمة العقار على المدى المتوسط أو الطويل ، والربح الذي ستحققه.
التسوق لشراء للسماح بالرهن العقاري
الأسعار والرسوم تختلف من مُقرض إلى مُقرض. ومع ذلك ، فإن السعر المنخفض ليس دائمًا خيارك الأفضل. ستحتاج إلى مراعاة إيجابيات وسلبيات كل نوع من أنواع الرهن العقاري ، ثم رسوم التأسيس الإضافية. يمكن أن تعني الرسوم المرتفعة أن سعر الفائدة المنخفض الجذاب يعني صفقة أسوأ. سنبحث أكثر في كيفية شراء شراء للسماح بالعقار في أدلة مستقبلية.
تأكد من أنك مؤمن
يجب أن يغطي التأمين الخاص بك أكثر بكثير من مجرد بوليصة تأمين نموذجية على المباني. سيتعين عليك توفير أماكن إقامة لمستوى معين من التأمين على المحتويات ، اعتمادًا على كيفية تشغيل التأجير ، وستحتاج بالطبع إلى تغطية متخصصة لتأمين المالك. يجب عليك أيضًا التفكير في التأمين الذي يغطي الأوقات التي يفشل فيها المستأجرون في دفع الإيجار ، وحتى تكاليف إخلاء المستأجرين الذين يعانون من مشاكل. إذا تُركت لتغطية أو دفع هذه التكاليف الباهظة بنفسك ، فقد يكون ذلك بمثابة القشة التي تقطع ظهر البعير.
حافظ على كل شيء قانوني
سيُطلب منك قانونًا الاحتفاظ بدائع المستأجرين. هناك نوعان من مخططات حماية الودائع المدعومة من الحكومة: التأمين والحفظ. إذا قمت بتعيين وكيل لإدارة الإيجار ، فيجب عليهم الاهتمام بالأمور. إذا لم تقم بذلك ، فهذا يعود إليك لتقديم العقد القانوني والمرفق.
ابحث في السوق - والمستأجرين لديك
يعتمد اختيار المستأجر لوضعه في عقارك على نوع العقار الذي تخطط لشرائه. كيفية العثور على شراء لترك العقارات المناسبة لميزانيتك ، والمستأجرين المحتملين ، والعائد الضروري ، يمكن أن يكون تحديًا معقدًا في حد ذاته. إن احتياجات زوجين شابين محترفين أو عائلة أو منزل مليء بالطلاب كلها مختلفة تمامًا. سيبحثون جميعًا عن ميزات مختلفة من الملكية والموقع. هذه هي نفس الاعتبارات عند اختيار العقار المناسب للاستثمار فيه. بعد كل شيء ، فإن المنزل الأكثر رواجًا في أجمل الأحياء لا يحقق دائمًا أكبر قدر من الأرباح. قد يكون العائد الخاص بك أعلى بكثير في منزل الطالب من منزل الأسرة. قد لا يكون المنزل متعدد الوظائف (HMO) ساحرًا مثل المنزل في الضواحي ولكن يمكن أن يكون استثمارًا أفضل بكثير.
اعتمادًا على نوع الاستثمار الخاص بك والوضع الشخصي ، قد تحتاج إلى أخذ المشورة بشأن أشياء مثل التي يمكن أن يعيشها المالك في عملية شراء للسماح بممتلكات أو حول التشريعات الجديدة المتعلقة برسوم الوكالة. يمكن لصندوق المرضى تحقيق عائد قوي بسبب عدد الإيجارات المتراكمة. سوف يكون لدى صندوق المرضى 3 مستأجرين على الأقل يتشاركون في الحمام والمطبخ والمراحيض. غالبًا ما يقع بالقرب من الجامعات والكليات ، يجب أن يكون العرض التقديمي أساسيًا فقط ويتطلب صيانة وصيانة أقل من الممتلكات ذات الأسعار الأعلى والأفضل.
إيجابيات وسلبيات الشراء للتأجير وفقًا لـ UpperKey
الايجابيات
· كان الاستثمار العقاري طويل الأجل ولا يزال من المتوقع أن يكون رهانًا آمنًا للمستثمرين. · لا يزال العديد من الرموز البريدية يشهد نموًا كبيرًا في قيم الإيجارات والمبيعات. سيراقب المستثمر الذكي المواقع التي توشك على الازدهار ويتخذ خطوة مبكرة لضمان أفضل عائد. · سترتفع الإيجارات وسيستمر سوق الإيجارات في النمو. عدد الأشخاص الذين يمكنهم شراء عقاراتهم الخاصة أقل من أي وقت مضى ، مما أدى إلى سوق إيجارات قوي.
سلبيات
· تعتبر التكاليف والضرائب والتشريعات التي يجب على المستثمر أن يأخذها في الاعتبار في عملياته أكثر صرامة مما كانت عليه منذ سنوات. · سيُطلب من الملاك الجدد دفع المزيد من الضرائب. تم تعيين الحمل بنسبة 3 ٪ على رسوم الدمغة لإحداث تأثير كبير على مستوى الضرائب السابق.