1. كيف تدير تأجير العقارات بنفسك؟
إذا كنت تفكر في إدارة الإيجار الخاص بك ، فإليك بعض الأشياء التي يجب عليك مراعاتها.
الشخصية والمسافة المهنية.
القانونية والتشريعية.
تحصيل الإيجار.
تأجير الممتلكات الخاصة بك (الإعلان ، استلام الاستفسارات ، فحص المستأجر ، قبول الطلب)
التفتيش
تثمين الإيجار وزيادة الإيجار
الإصلاحات والصيانة
التوفر والوقت
التكنولوجيا والضرائب وحفظ السجلات
التكاليف
ما هي المستندات المطلوبة؟ بصرف النظر عما إذا كنت تدير بنفسك أو تعين مديرًا للممتلكات الخاصة بك ، فستكون المستندات التالية مطلوبة بشكل عام:
1. أي نوع من "دليل الإيجار" الذي يجب تقديمه للمستأجرين قبل التوقيع على عقد الإيجار والذي يشرح فيه حقوق المستأجرين كما هو مطلوب بموجب تشريعات الولاية الخاصة بك على سبيل المثال. في نيو ساوث ويلز هو "دليل الاستئجار" 2. عقد الإيجار 3. تقرير أحوال الملكية 4. استمارة طلب السند يمكنك الحصول على هذه المستندات من منافذ البيع المختلفة بما في ذلك سلطة التأجير ذات الصلة في ولايتك ، والمعاهد العقارية ، ووكالات الأنباء الكبرى ، وإدارات شؤون المستهلك وبعض شركات توريد القرطاسية.
التزامات المالك سواء تم ذلك بشكل مباشر أو عن طريق مدير الممتلكات ، يجب اتخاذ الإجراءات والشروط الأساسية التالية للمستأجر في بداية وأثناء مدة الإيجار: 1. نسخة موقعة من عقد الإيجار الممنوح للمستأجر 2. نسخة موقعة من تقرير حالة العقار المقدم للمستأجر 3. استمارة إيداع السندات موقعة ومقدمة نيابة عنك إلى مجلس إدارة أو صندوق سندات الإيجار 4. توفير عقار نظيف وآمن وآمن وجاهز للإشغال الفوري 5. توفير مجموعة واحدة من جميع المفاتيح لكل مستأجر في عقد الإيجار 6. الخدمة والصيانة الدورية لجميع الأجهزة الثابتة مثل سخانات المياه والغاز 7. دفع معدلات المياه والصرف الصحي 8. إصدار إيصالات تفصيلية لمدفوعات الإيجار للمستأجر 9. الاستعداد المالي والموارد لإجراء الإصلاحات الضرورية والعاجلة عند الحاجة 10. احترام حق المستأجر في التمتع السلمي والهادئ بالمباني ، مع مراعاة قواعد الإخطارات الخاصة بالتفتيش والدخول.
يجب أن تفكر في التعاقد مع شركة إدارة عقارات إذا: أنت لا تعيش بالقرب من الممتلكات المؤجرة الخاصة بك. إذا كان العقار المستأجر الخاص بك يقع بعيدًا عن المكان الذي تعيش فيه ، يمكن أن يكون التعاقد مع شركة لإدارة الممتلكات أمرًا لا يقدر بثمن في التعامل مع العديد من المشكلات التي لن تتمكن من التعامل معها من بعيد. وقتك محدود. حتى إذا كنت تستمتع بالإدارة العملية ، فقد لا يكون لديك الكثير من الوقت لتكريسه لعملك ، خاصة إذا لم يكن التأجير هو عملك اليومي. وإذا كنت تفضل قضاء وقتك في تنمية عملك ، بما في ذلك البحث عن عقارات جديدة ، أو ترتيب التمويل للتجديدات ، أو تغيير هيكل عملك ، فقد تكون شركة الإدارة طريقة جيدة لإنفاق أموالك. لديك الكثير من العقارات أو وحدات الإيجار. كلما زاد عدد العقارات المؤجرة التي تمتلكها وكلما احتوت على المزيد من الوحدات ، زاد احتمال استفادتك من شركة الإدارة.
يمكنك تحمل التكلفة. يعد التعاقد مع شركة لإدارة الممتلكات خيارًا جذابًا إذا كنت تستطيع تحمل الرسوم. عند إجراء المقابلات مع الشركات ، توقع سماع عروض أسعار تتراوح بين 5٪ و 10٪ مما تجمعه من إيرادات الإيجار. إذا كان السوق منخفضًا وكنت قادرًا على إدارة الأشياء بنفسك (أو بمساعدة مدير مقيم أو موظفين آخرين) ، فقد ترغب في الاستمرار في القيام بذلك حتى يتحسن السوق. لست مهتمًا بالإدارة العملية. يتطلع العديد من الملاك إلى التحدي المتمثل في العثور على مستأجرين جيدين ومكافآت الحفاظ على عقار آمن وجذاب بمفردهم. ولكن إذا كنت تنظر إلى ملكية العقارات المؤجرة بشكل صارم على أنها استثمار وتريد القليل أو لا علاقة لها بالإدارة اليومية لممتلكاتك ، ففكر في الاستعانة بمساعدة لإدارة الممتلكات الخاصة بك.
2. هل الملكية استثمار جيد؟
العقارات بشكل عام خيار استثماري رائع. يمكن أن يولد دخلًا سلبيًا مستمرًا ويمكن أن يكون استثمارًا جيدًا طويل الأجل إذا زادت القيمة بمرور الوقت. يمكنك حتى استخدامه كجزء من استراتيجيتك العامة لبدء بناء الثروة.
اعرف أهدافك المالية أولاً.
تحليل التدفق النقدي قبل توقعات نمو رأس المال.
انظر إلى المؤشرات الرئيسية في المنطقة.
تأكد من أنك لا تدفع الكثير مقابل هذا العقار مقدمًا.
في الواقع ، اجعله استثمارًا جيدًا.
هل المنازل استثمار جيد؟ متوسط معدل العائد الذي يجب أن تتوقعه من امتلاك منزل هو ما بين 8.6٪ - 10.0٪ سنويًا. يمكن أن يكون المنزل استثمارًا ذكيًا ، ولكن في المتوسط ، يكون عائده المتوقع مساويًا للاستثمار في الأسهم. تختلف العوائد المتوقعة على نطاق واسع من مدينة إلى أخرى ، وتعتمد بشكل كبير على نسبة سعر إيجار المنزل في المدينة. ما مقدار الربح الذي يجب أن تحققه من تأجير عقار؟ تحتاج إلى دفع إيجار مرتفع بما يكفي لتغطية نفقاتك وجني الأرباح. مع مدفوعات الرهن العقاري التي يجب مواجهتها والمنافسة الشديدة ، قد تتمكن فقط من ربح 200 دولار إلى 400 دولار شهريًا على عقار.
هل الإيجار حقا مضيعة للمال؟ يمكن لأي شخص أن يهدر المال من خلال اتخاذ قرارات إنفاق سيئة والاعتماد أكثر من اللازم على الائتمان. لكن التأجير بحد ذاته هو في الواقع خيار مالي ذكي ومرن! ... من المؤكد أن الأشخاص الذين يستأجرون مساحة أكبر مما يحتاجون إليه أو الذين يعيشون في منطقة ساخنة من المدينة ويدفعون إيجارًا مرتفعًا يبعث على السخرية يهدرون أموالهم. هل الأفضل التملك أو الإيجار؟ إنها أقل تكلفة سيخبرك بعض الخبراء الماليين أن الاستئجار أغلى من الشراء ، حتى بعد تضمين رسوم الصيانة والإصلاحات و HOA. سيصر آخرون على أن الإيجار هو القرار الأرخص وأن مشتري المنازل الملتزمين فقط هم الذين يجب أن يفكروا في الحصول على رهن عقاري. والحقيقة هي في مكان ما في الوسط. هل الأفضل للشراء أم الإيجار؟ بشكل عام ، إذا كانت نسبة السعر إلى الإيجار أقل من 20 ، فقد يكون الشراء خيارًا أفضل. من ناحية أخرى ، إذا كانت النسبة أكبر من 20 ، فقد يكون الإيجار أفضل. وغني عن القول ، أن أي نسبة أو مقارنة تكون ذات مغزى فقط إذا كنت تقارن خصائص متشابهة.
3. هل من الأفضل الاستثمار في العقارات أو الأسهم؟
إيجابيات وسلبيات الاستثمار في الأسهم
الايجابيات: ● السيولة: استثمارات الأسهم بشكل عام أكثر سيولة ، لذلك لا يتم تقييد أموالك لفترات طويلة. ● الملكية: يمكنك امتلاك جزء من الأعمال التجارية دون المساهمة في عملياتها اليومية. قد تشارك في اجتماعات المساهمين. ● المساعدة: يمكن للوسطاء ذوي الخدمات الكاملة والصناديق المشتركة وميسري الاستثمار الآخرين جعل الاستثمار في المشاركة سهلًا نسبيًا ومباشرًا. ● نمو رأس المال: الأسهم المستثمرة بحكمة لديها القدرة على تحقيق مكاسب رأسمالية بمعدل أسرع من العقارات عادة. ● توزيعات الأرباح: قد تتلقى أرباحًا منتظمة كدخل أو لإعادة استثمارها. إذا كانت توزيعات الأرباح أقل من مدفوعات الفائدة على القرض المستخدم في تمويل استثمارك ، فقد تتمكن من جني مزايا ضريبية (اقتراض سلبي). ● القدرة على تحمل التكاليف: قد تتمكن من شراء أسهم برأس مال ابتدائي أقل مما قد تحتاجه للممتلكات.
سلبيات: ● التقلب: يمكن أن تتقلب أسعار الأسهم على المدى القصير ، مما قد يكون مقلقًا للمستثمرين ويجعل التصفية أقل جاذبية. ● خسارة رأس المال: قد تتكبد خسارة في رأس المال وتتوقف عن تلقي أرباح الأسهم إذا دخلت الشركة التي تمتلك أسهماً في الحراسة القضائية. ● الانضباط: يمكن أن يكون الاستثمار في الأسهم عاطفيًا للغاية بسبب الذروة والانخفاضات في أسعار الأسهم ، لذلك غالبًا ما يتطلب انضباطًا صارمًا. إيجابيات العقارات الاستثمارية: ● المزايا الضريبية: تتوفر المديونية السلبية والخصومات الكبيرة على مكاسب رأس المال. ● الأمان: نظرًا لأنك تشتري أصلًا ملموسًا ، فمن الأسهل غالبًا الشعور بالأمان في استثمارك. هناك خطر أقل من التعرض للاحتيال حيث يمكنك تقييم الممتلكات فعليًا. ● حقوق الملكية: يمكنك الاستفادة من حقوق الملكية في الممتلكات بشكل أكثر أمانًا مما قد تفعله عند الاقتراض مقابل الأسهم الموجودة. ● سلم العقارات: يمكن أن يكون الاستثمار الإيجاري خيارًا جذابًا لمساعدتك في الصعود على سلم العقارات وامتلاك منزلك الأول.
سلبيات العقارات الاستثمارية: ● مشاركة أكبر: عادة ما يتطلب كونك المالك مزيدًا من المشاركة العملية. يمكن لمديري الممتلكات تقليل عبء العمل الخاص بك ولكن بتكلفة. ● غالية الثمن: تتطلب العقارات في كثير من الأحيان رأس مال كبير لشرائها. هذا يعني أيضًا أن أموالك تتركز في أصل واحد بدلاً من أن تكون متنوعة. ● صيانة عالية: تحتاج عمومًا إلى الاحتفاظ بممتلكاتك مستأجرة لتغطية الأسعار والتأمين والصيانة. خلاف ذلك ، قد تخسر المال. ● انهيار سوق العقارات: يمكن أن تؤدي الضغوط على سوق العقارات إلى انهيار ، مما يؤدي إلى انخفاض أسعار المساكن وزيادة أسعار الفائدة على الرهن العقاري.
4. كيف تجد عملاء لشركة إدارة الممتلكات؟
موقع الويب الخاص بك (تصميم موقع الويب)
تحسين محركات البحث (SEO) ، وخاصة تحسين محركات البحث المحلية.
تسويق المحتوى.
الدفع لكل نقرة الإعلان (PPC)
التسويق عبر البريد الإلكتروني (وتجديد النشاط التسويقي)
التسويق بالفيديو.
تسويق وسائل الاعلام الاجتماعية.
أحداث اللقاء
فكر خارج الصندوق يركز العديد من مديري العقارات جهودهم التسويقية على نفس الموارد القديمة المتعبة ، مثل مالكي المنازل الذين يتطلعون بالفعل إلى الاستئجار وقد يحتاجون إلى مساعدة متخصص. ماذا عن أولئك الذين كانوا يخططون للبيع ولكن لم يحالفهم الحظ؟ قد يكونون منفتحين على فكرة استئجار مدير عقارات وتوظيفه بدلاً من ذلك ، ومن المحتمل أنهم لم يتعاملوا مع منافسيك بعد. تحتاج أحيانًا إلى التفكير خارج الصندوق للعثور على مرشحين جيدين للتسويق لهم ، ولكن عندما تفعل ذلك ، قد ينتهي بك الأمر إلى الفوز بالجائزة الكبرى. متابعة دائما الأشخاص الذين تقوم بتسويق خدماتك لهم مشغولون. وإلا فلن يفكروا في تعيين محترف لإدارة ممتلكاتهم. هذا يعني أنه ربما لم يكن لديهم الوقت لقراءة بطاقتك البريدية أو بريدك الإلكتروني. كن مثابرًا ومتابعة. حاول إرسال رسائل بريد إلكتروني أو إجراء مكالمات في أوقات مختلفة خلال اليوم قد يكون ذلك أفضل لجمهورك. فقط احرص على عدم المبالغة في ذلك. أنت لا تريد أن تكون كل جهودك سدى إذا تم تصنيفك كمرسل رسائل غير مرغوب فيها. كن مندمجا في المجتمع إذا كنت تبحث عن مالكي العقارات المحليين ، فإن أفضل مكان للعثور عليهم هو الحق في مجتمعاتهم الخاصة. شارك في الأحداث المحلية ، ورعاية المؤسسات الخيرية ، وانضم إلى غرفة التجارة المحلية أو أي منظمة مهنية أخرى ، وعقد لقاءات واستضف التجمعات الاجتماعية. كلما زاد عدد الأشخاص في منطقتك المستهدفة للتعرف عليك ، زادت احتمالية اختيارهم للعمل معك بأنفسهم أو إحالة خدماتك إلى شخص يعرفونه.