यूके में बाय-टू-लेट निवेश के लिए अपरकी की संपूर्ण मार्गदर्शिका

क्या आप किराये पर दी गई संपत्ति से लाभ कमाने की स्थिति में हैं?

किसी संपत्ति को किराये पर देने पर खरीदने से लाभ कमाने के बारे में पहले से कहीं अधिक समझने की जरूरत है। हाल के वर्षों में बाज़ार में हुए बदलावों ने संभावित मकान मालिक की जेब पर पहले से कहीं ज़्यादा असर डाला है।

नियम भी बदल रहे हैं, जिससे निवेशक का जीवन और भी कठिन हो गया है। क्या यह अभी भी लाभ कमाने के लिए आवश्यक समय और प्रयास के लायक है? या क्या उसी वित्तीय निवेश पर अधिक रिटर्न कमाने के आसान तरीके हैं?

कम-ब्याज दरों के बावजूद, जो पहली नज़र में बाय-टू-लेट्स को आकर्षक बनाती है, स्टाम्प ड्यूटी में वृद्धि और गिरवी के नुकसानब्याज कर राहत, और भी बहुत कुछ, बिल्कुल अलग बताते हैं कहानी.

बदलते बाजार में लाभप्रदता का आकलन करना।

शौकिया जमींदार अब गिरावट में है

बाजार लंबे समय से दो हिस्सों में बंटा हुआ है। एक समय शौकिया मकान मालिक के लिए थोड़े से अतिरिक्त पैसे के साथ किराए पर खरीद को एक बड़ा निवेश माना जाता था। मौजूदा बाज़ार जो जटिलताएँ लाता है, उसका मतलब है कि शौकिया मकान मालिक पीछे हट रहा है और वैकल्पिक विकल्पों की ओर बढ़ रहा है।

यह चलन पेशेवर मकान मालिक के लिए बाज़ार को खुला छोड़ रहा है। आख़िरकार, कड़े आंकड़ों और सख्त नियमों के साथ भी, वे इसे काम करने की समझ और अनुभव रखते हैं।

संपत्ति को आपके काम आने देने के लिए खरीदारी कैसे करें

हमें उम्मीद है कि निम्नलिखित जानकारी किराये पर दिए जाने वाले निवेश के क्या करें और क्या न करें, आपको वास्तव में क्या विचार करना चाहिए, और कुछ नुकसानों के बारे में थोड़ी जानकारी प्रदान करेगी।

यथार्थवादी और सटीक बजट की योजना बनाएं

यदि आप केवल यह अनुमान लगा रहे हैं कि आप कितना खर्च कर सकते हैं, तो आप परेशानी की ओर बढ़ रहे हैं। जब आपके किराए पर खरीदने की परियोजना के वित्तपोषण की बात आती है तो बहुत सारे विचार करने पड़ते हैं; अब, पहले से कहीं अधिक।

यदि आपको पहले से ही इस बाज़ार में अधिक अनुभव नहीं मिला है, तो अपना शोध करना लाभदायक रहेगा। आप संपत्ति और किराये का अनुभव रखने वाले लोगों से सलाह ले सकते हैं। वैकल्पिक रूप से, आप प्रत्येक घटना को कवर करने के लिए एक सर्व-समावेशी चेकलिस्ट बना सकते हैं। आपको इस बारे में शिक्षित योजनाएँ बनानी चाहिए कि क्या आप अपनी वर्तमान स्थिति में बाज़ार से वास्तविक लाभ कमा सकते हैं।

यह केवल संपत्ति का अधिग्रहण नहीं है जिसमें महत्वपूर्ण लागत आएगी। सभी इमारतों को निरंतर ध्यान और रखरखाव की आवश्यकता होती है। एक मकान मालिक के रूप में, अक्सर यह आपकी ज़िम्मेदारी होती है, आपके किरायेदार की नहीं।

पर्याप्त स्लश फंड रखना अनिवार्य है। आप कितनी भी अच्छी योजना बनाएं, आपके पास क्रिस्टल बॉल नहीं है; हमेशा ऐसे मुद्दे होंगे जो आपके जाल से निकल जाएंगे।

· किसी संपत्ति को किराये पर देने में कितना समय लगता है?

· कम भुगतान करने वाले किरायेदारों के बारे में आप क्या कर सकते हैं?

·आप दुर्घटनाओं और अप्रत्याशित घटनाओं का प्रबंधन कैसे करेंगे?

इसकी कोई गारंटी नहीं है, चाहे आपने अपने बाज़ार पर कितना भी अच्छा शोध क्यों न किया हो, इसलिए सुनिश्चित करें कि आप सभी संभावनाओं के लिए योजना बनाएं।

सुनिश्चित करें कि आपने सभी लागतें कवर कर ली हैं

उस महत्वपूर्ण कदम को चूकना बहुत आसान है जो लाभ कमाने के आपके सपने को डुबो देगा। हम हमेशा सुझाव देते हैं कि नए निवेशक एक कन्वेन्सिंग सॉलिसिटरया एकलाइसेंस प्राप्त कन्वेयंसरसे बात करें। वे किसी संपत्ति को खरीदने और उसे किराए पर देने के कानूनी पहलुओं को समझाने के लिए आदर्श रूप से स्थित हैं।

आपको यह सुनिश्चित करने के लिए अपने अकाउंटेंट से भी बात करनी चाहिए कि आपको कई कर निहितार्थों के बारे में जानकारी है।

बंधक देने के लिए खरीदें

अभी किराए पर खरीदने पर ब्याज दरें कम हैं, लेकिन यह हमेशा के लिए नहीं रहेगी। आपको संभावित परिवर्तनों और उच्च प्रारंभिक शुल्क को ध्यान में रखना होगा, और वे आपके कुल लाभ को कैसे प्रभावित करेंगे।

स्टांप शुल्क

दूसरे घरों पर स्टांप शुल्क के संबंध में 2016 में कानून बदल गया। स्टाम्प ड्यूटी एक सरकारी कर है, जिसकी सीमाएँ और दरें स्थान और संपत्ति के मूल्य पर निर्भर करती हैं।

इंग्लैंड में स्टांप शुल्क की सीमा £125k, स्कॉटलैंड में £145k और वेल्स में £180k है। पहली संपत्तियों के लिए दर संपत्ति की कीमत के आधार पर 2-12% तक होती है - £125k से लेकर £1.5m से अधिक तक।

दूसरी संपत्तियों के लिए दर 3-15% के बीच है। पहली संपत्ति खरीद के लिए दरों के ऊपर 3% का अधिभार लगाना आसान है।

एजेंट शुल्क

यदि आप स्वयं किरायेदारी का प्रबंधन नहीं करने जा रहे हैं, तो आपको एजेंट की लागतों पर भी विचार करना चाहिए। जब किरायेदारों को ढूंढने, किराया एकत्र करने, जमा राशि रखने और सामान्य दैनिक मुद्दों से निपटने की बात आती है तो प्रत्येक एजेंट की अपनी दरें होंगी।

हमेशा की तरह, अपनी स्थिति के लिए सबसे अच्छा विकल्प ढूंढने के लिए खरीदारी करें। और इसे अपने अपेक्षित लाभ मार्जिन में शामिल करना सुनिश्चित करें।

पूंजीगत लाभ कर

कई किराए पर खरीदने वाले निवेशक मूल निवेश की लागत को कवर करने के लिए संपत्ति बेचने की योजना बनाते हुए, केवल ब्याज वाले बंधक का उपयोग करते हैं।

हालांकि, आपको दूसरी संपत्ति पर पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करना होगा, इसलिए आपको इसके लिए तैयार रहना चाहिए और इसे अपने बजट में शामिल करना चाहिए।

संपत्तियों पर CGT दरें 18-28% के बीच होती हैं, जो आपकी आयकर दर पर निर्भर करती हैं। कर लाभ पर आधारित है न कि संपत्ति की बिक्री कीमत पर।

आप संपत्ति की खरीद और बिक्री में शामिल सभी वैध लागतों के खिलाफ दावा कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, आप फीस, स्टांप शुल्क और स्वामित्व के दौरान किए गए किसी भी सुधार की भरपाई कर सकते हैं। एक कर-मुक्त भत्ता भी है जिसका आप दावा कर सकते हैं।

लाभ से अधिक लाभ?

किराये पर खरीदने वाला निवेशक सर्वोत्तम किराये की उपजको संभव बनाना चाहता होगा।

यील्ड संपत्ति मूल्य के मुकाबले किराए का प्रतिशत है - लेकिन सावधान रहें। जिस संपत्ति की कीमत पर आप विक्रेता से सहमत हैं, वह कई संबद्ध शुल्कों को ध्यान में रखने के बाद आपके द्वारा भुगतान की गई कुल राशि नहीं होगी।

उचित उपज 5% से अधिक होनी चाहिए। यदि आप 7 या 8% से अधिक प्राप्त कर सकते हैं, तो स्पष्ट रूप से आपने अपना होमवर्क कर लिया है।

यदि किसी भी कारण से (और कई कारण हो सकते हैं) उपज उस बिंदु तक गिर जाती है जहां आपका रिटर्न आवश्यक लक्ष्य तक पहुंचने में विफल रहता है, तो आपकी सबसे अच्छी उम्मीद पूंजी वृद्धि हो सकती है। यह मध्य या लंबी अवधि में संपत्ति के मूल्य में वृद्धि और आपके द्वारा प्राप्त लाभ है।

बंधक देने के लिए खरीदारी के लिए इधर-उधर खरीदारी करना

दरें और शुल्क ऋणदाता से ऋणदाता के लिए अलग-अलग होंगे। फिर भी, कम दर हमेशा आपका सबसे अच्छा विकल्प नहीं होती है।

आपको प्रत्येक बंधक प्रकार के फायदे और नुकसान पर विचार करना होगा, और फिर अतिरिक्त सेट-अप शुल्क पर विचार करना होगा। उच्च शुल्क का मतलब यह हो सकता है कि आकर्षक कम ब्याज दर का मतलब खराब सौदा होगा।

हम भविष्य की गाइडों में किराए पर देने के लिए संपत्ति कैसे खरीदें पर विस्तार से विचार करेंगे।

सुनिश्चित करें कि आप बीमाकृत हैं

आपके बीमा में सामान्य भवन बीमा पॉलिसी की तुलना में कहीं अधिक कवर होना चाहिए। आपको सामग्री बीमा के कुछ स्तर के लिए आवास बनाना होगा, यह इस पर निर्भर करता है कि आप किराये का संचालन कैसे कर रहे हैं, और निश्चित रूप से, आपको मकान मालिक बीमा के लिए विशेषज्ञ कवर की आवश्यकता होगी।

आपको उस बीमा पर भी विचार करना चाहिए जो उस समय को कवर करता है जब आपके किरायेदार अपने किराए का भुगतान करने में विफल रहते हैं, और यहां तक कि समस्याग्रस्त किरायेदारों को बेदखल करने की लागत भी शामिल होती है। यदि आपको इन भारी लागतों को स्वयं कवर करने या भुगतान करने के लिए छोड़ दिया गया, तो यह ऊंट की कमर तोड़ने के लिए तिनका हो सकता है।

हर चीज़ को कानूनी रखें

आपको कानूनी तौर पर अपने किरायेदारों की जमा राशि को अपने पास रखना होगा। सरकार समर्थित 2 जमा सुरक्षा योजनाएं हैं: बीमा और संरक्षक।

यदि आप किराये का प्रबंधन करने के लिए एक एजेंट को नियुक्त करते हैं, तो उन्हें मामलों का ध्यान रखना चाहिए। यदि आप ऐसा नहीं करते हैं, तो कानूनी अनुबंध और सुविधा प्रदान करना आप पर निर्भर है।

अपने बाज़ार - और अपने किरायेदारों पर शोध करें

अपनी संपत्ति में किरायेदार का चयन करना उस संपत्ति के प्रकार पर निर्भर करेगा जिसे आप खरीदने की योजना बना रहे हैं। किराए पर देने के लिए संपत्ति कैसे ढूंढें जो आपके बजट, संभावित किरायेदारों और आवश्यक उपज के अनुकूल हो, अपने आप में एक जटिल चुनौती हो सकती है।

एक युवा पेशेवर जोड़े, एक परिवार या छात्रों से भरे घर की ज़रूरतें बहुत अलग होती हैं। वे सभी संपत्ति और स्थान से भिन्न विशेषताओं की तलाश में होंगे। निवेश करने के लिए सही संपत्ति चुनते समय भी यही बातें ध्यान में रखी जाती हैं।

आखिरकार, सबसे अच्छे पड़ोस में सबसे वांछनीय घर हमेशा सबसे अधिक लाभ नहीं लाता है।

आपकी आय एक पारिवारिक घर की तुलना में एक छात्र के घर पर बहुत अधिक हो सकती है। एकएकाधिक व्यवसाय वाला घर(एचएमओ) उपनगरों में एक घर जितना आकर्षक नहीं हो सकता है, लेकिन यह काफी बेहतर निवेश हो सकता है।

आपके निवेश प्रकार और व्यक्तिगत स्थिति के आधार पर, आपको क्या कोई मकान मालिक किराए पर संपत्ति खरीद सकता है जैसी चीजों पर सलाह लेने की आवश्यकता हो सकती है या एजेंसी शुल्क के संबंध में नए कानून के बारे में।

एक एचएमओ अपने संचित किराए की संख्या के कारण मजबूत उपज प्राप्त कर सकता है। एक एचएमओ में कम से कम 3 किरायेदार होंगे, जो बाथरूम, रसोई और शौचालय की सुविधाएं साझा करेंगे। अक्सर विश्वविद्यालयों और कॉलेजों के नजदीक स्थित होने पर, उनकी प्रस्तुति केवल बुनियादी होनी चाहिए और एक महंगी, बेहतर स्थिति वाली संपत्ति की तुलना में कम रखरखाव और रख-रखाव की आवश्यकता होती है।

अपरकी के अनुसार बाय-टू-लेट के फायदे और नुकसान

पेशेवर

· दीर्घकालिक संपत्ति निवेश लगातार बना हुआ है और अभी भी निवेशकों के लिए एक सुरक्षित दांव होने की उम्मीद है।

· कई पोस्टकोड में अभी भी किराये और बिक्री मूल्यों में उच्च वृद्धि देखी जा रही है। समझदार निवेशक उन स्थानों पर नजर रखेगा जहां तेजी आने वाली है और सर्वोत्तम रिटर्न की गारंटी के लिए जल्दी कदम उठाएगा।

·किराए बढ़ेंगे और किराये का बाज़ार बढ़ता रहेगा। पहले से कहीं कम लोग अपनी संपत्ति खरीदने में सक्षम हैं, जिसके परिणामस्वरूप किराये का बाजार मजबूत हो गया है।

विपक्ष

· एक निवेशक को अपनी प्रक्रिया में जिन लागतों, करों और कानूनों को शामिल करना पड़ता है, वे वर्षों की तुलना में अधिक सख्त हैं।

· नए मकान मालिकों को अधिक टैक्स देना होगा। स्टाम्प ड्यूटी पर 3% भार पिछले कराधान स्तर पर महत्वपूर्ण प्रभाव डालने के लिए तैयार है।

अपरकी इन्वेस्टमेंट फंड