عندما يكون المالك غير راضٍ عن المستأجر الذي يدين بإيجار متأخر ، أو يريد بيع العقار المعني ، أو يريد العودة بنفسه ، يجب إبلاغ المستأجر بإشعار. من الضروري التأكد من أن خطاب الإشعار هذا يتوافق مع قوانين الدولة المعنية. هذا للتأكد من أن الخطاب صالح. نحن ننظر إلى ما هو مطلوب لإعطاء إشعار المستأجر في دبي.
هل إعطاء إشعار للمستأجرين العمل هو نفسه أو بشكل مختلف في البلدان الأخرى؟
قد يعمل تقديم إشعار للمستأجر في دبي بشكل مختلف تمامًا عن تقديم إشعار المستأجر في بلد آخر ، على سبيل المثال ، فرنسا أو روما أو باريس أو أي مكان آخر ، وفقًا لما نصحته شركة UpperKey. الشيء المهم الذي يجب تذكره هو اتباع القوانين المحددة المتعلقة بالدولة التي يتعين عليك فيها تقديم إشعار للمستأجر.
ومع ذلك ، على الرغم من الاختلافات المحددة بواسطة المفتاح العلوي ، ستحتوي جميع الإشعارات على بعض العناصر المشتركة. هذه هي فترة إشعار ، شكل الإشعار (على سبيل المثال ، خطاب رسمي) ، وأسباب السماح بإرسال الإشعار (على سبيل المثال ، عدم دفع الإيجار). سيتضمن الإشعار تفاصيل كلا الطرفين والتواريخ ذات الصلة. قد يتعين تسليمها بطريقة محددة.
دعونا نلقي نظرة على كيفية عمل إشعار المستأجر في دبي ، على وجه التحديد.
الأساس القانوني
تخضع العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي لقواعد الإيجار. وهي تحدد التزامات كل طرف وحقوقه بموجب القانون. المؤسسة التي تنظم هذه العقود هي مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) في دبي.
توجد العديد من القوانين التي تبني عليها مؤسسة التنظيم العقاري لوائحها. وأهم هذه القوانين هو القانون رقم 26 لعام 2007. وهو يحكم كيفية تعامل المستأجرين وأصحاب العقارات في دبي مع بعضهم البعض. قانون آخر يشبه إلى حد كبير القانون رقم 33 لعام 2008. كما أنه يحتوي على تعديلات على بعض مواد القانون السابق.
تتم تغطية الزيادات في الإيجار بموجب المرسوم رقم 43 لعام 2013. وقد تم تشكيل مركز تسوية المنازعات الإيجارية (RDSC) للتعامل مع المنازعات الإيجارية.
شرطان رئيسيان يتحدثان عن إنهاء الإيجار
إذا انتهى العقد بين المستأجر والمالك ، وبقي المستأجر على العقار ، ولم يذكر المالك أي شيء كتابيًا ، يحق للمستأجر الاستمرار في تأجير المنزل لمدة تساوي عقد الإيجار أو سنة واحدة ، اعتمادًا على أي من الفترتين هو الأقل. وهذا مشمول بالمادة 6 من القانون رقم 26 لعام 2007.
هذا يعني أن المالك لا يمكنه دفع الإيجار أو إخلاء المستأجر خلال هذا الوقت ، باستثناء الأسباب التي تسمح بها لوائح مؤسسة التنظيم العقاري.
تنص المادة 28 من نفس القانون على أنه لا يمكن إلغاء حق المستأجر في استمرار الإيجار إذا تم بيع العقار ونقله إلى مالك جديد.
بناءً على هذه المادة ، لا يمكن للمالك الجديد إخلاء المستأجر خلال فترة عقد الإيجار الأصلي أو زيادة الإيجار الذي يجب دفعه. سيتعين على المالك الجديد اتباع القانون ، كما كان على المالك القديم ، في إعطاء إشعار للمستأجر. وبالتالي ، سيتم تطبيق نفس الشروط.
إنهاء عقد الإيجار من قبل المستأجر في دبي
لا يمكن للمستأجر ولا للمالك إجراء تغييرات على عقد إيجار صالح من تلقاء نفسه. يجب الموافقة على أي تغييرات من قبل الطرفين. هذا تنظمه مؤسسة التنظيم العقاري في المادة 7 من القانون رقم 26 لعام 2007.
تنص المادة 27 من القانون رقم 26 لعام 2007 على أنه حتى وفاة المالك أو المستأجر لا يؤدي إلى إبطال عقد الإيجار. في البداية ، يصبح العقد ، كما هو ، عقدًا ملزمًا على الورثة للطرف المتوفى. ومع ذلك ، يُسمح لهؤلاء الورثة بتسليم إشعار للطرف الآخر لإنهاء العقد. تعتمد فترة الإشعار الصالحة هذه على عدد الأيام المتبقية حتى انتهاء صلاحية العقد بشكل طبيعي ، أو 30 يومًا ، أيهما أقرب.
قانون دبي ، كما نصت عليه مؤسسة التنظيم العقاري ، لا يلمح إلى كيفية خروج المستأجر من العقد قبل تاريخ انتهاء صلاحيته. إذا كان العقد يحتوي على شرط الإنهاء المبكر ، يجب اتباع ذلك. في حالات أخرى ، قد يكون المستأجر مسؤولاً عن الإيجار لميزان العقد.
إشعار بالإخلاء قبل انتهاء مدة العقد
هناك حالات محددة يمكن فيها للمالك إخلاء المستأجر قبل نهاية عقد الإيجار. هذه الأسباب مشمولة بالمادة 25 من القانون رقم 26 لسنة 2007.
تحديدًا لعقد إيجار عقار تجاري ، قد يتم إخلاء المستأجر إذا لم يتم تشغيل عمل المستأجر لمدة 90 يومًا غير متتالية أو 30 يومًا متتاليًا ما لم يتم إبلاغ المالك عن سبب وجيه.
يمكن للحكومة أن تقرر القيام بالتنمية الحضرية للإمارة التي تتطلب هدم الممتلكات المؤجرة. في هذه الحالة ، يمكن للمالك طلب الإخلاء قبل انتهاء العقد.
يجوز إخلاء المستأجر لعدم إطاعة القانون أو الالتزام بشروط الاتفاقية في عقد الإيجار. يجب على المالك تقديم إشعار خطي للمستأجر لمغادرة المبنى في غضون 30 يومًا. على سبيل المثال ، قد ينخرط المستأجر أو غيرهم ممن يسمح لهم بالتصرف في العقار في أنشطة غير قانونية أو غير أخلاقية.
في جميع هذه الحالات ، تكون فترة الإخطار 30 يومًا. أسباب أخرى للإخلاء هي:
يتم استخدام العقار لغرض مختلف عن الغرض الذي تم شراؤه به ، على سبيل المثال ، يتم تشغيل الأعمال التجارية من المنزل عندما تم تأجيره لسكن سكني
المستأجر أو غيره يصرح له بذلك أو يغير أو يتلف العقار بطريقة تجعل العقار غير آمن
يتم تأجير العقار من الباطن دون الحصول أولاً على موافقة خطية من المالك
لم يتم دفع الإيجار.
بمجرد انتهاء العقد ، هناك ظروف خاصة تسمح بموجبها مؤسسة التنظيم العقاري للمالك بإرسال إشعار إخلاء إلى المستأجر. تتطلب هذه الحالات المميزة فترة إشعار مدتها اثني عشر شهرًا. يجب تسليم الإشعار بواسطة كاتب عدل عام أو إرساله بالبريد المسجل. هم انهم:
قرر المالك العودة إلى العقار لاستخدامه الشخصي
يريد المالك أن يعيش أقارب من الدرجة الأولى في العقار
اختار المالك بيع العقار
هناك احتياجات تجديد أو صيانة واسعة النطاق للعقار لا يمكن القيام بها أثناء وجود شخص ما فيها
سيتم هدم و / أو إعادة بناء العقار بالكامل
في جميع حالات تقديم إشعار للمستأجر ، يتطلب ذلك إذنًا من مؤسسة التنظيم العقاري. تضمن مؤسسة التنظيم العقاري حماية حقوق الملاك والمستأجرين. من السهل اتباع قوانين دبي الواضحة بحيث يمكن للطرفين التعاقد دون قلق ، مع تذكر قراءة التفاصيل الدقيقة.